市街化調整区域の農地は売買や転用は可能か？

最近、市街化調整区域の農地を売りたい、とお問い合わせいただきますので、農地を農地以外に転用や売買が出来るか、ご案内します。

※農業関係施設や農地所有者の直系尊属(孫)までの自宅であれば、以下に関わらず転用可能です。

農地区分の概要

農地は農地の位置、自然条件、都市環境等により5種類の農地区分に分けられます。それぞれの農地区分によって農地転用許可方針は異なってきます。

農振農用地区域内農地

農振法に基づき市町村が定める農業振興地域整備計画において、農振農用地区域とされた区域内の農地。
【農地転用は原則不許可】

転用する場合、一時的な利用等を除き、原則として農振農用地から外す手続が必要となります。

甲種農地

市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。

• 集団的（おおむね10ヘクタール以上）に存在する農地で、高性能な農業機械による営農に適している。
• 農業公共投資（土地改良事業等）から8年以内である。

【農地転用は原則不許可】

※例外許可がある。

第1種農地

良好な営農条件を備えている農地。

• 集団的（おおむね10ヘクタール以上）に存在する。
• 農業公共投資（土地改良事業等）の対象である。
• 高い生産力が認められる。

【農地転用は原則不許可】

※例外許可がある。

第2種農地

「市街化の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地」に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農用地区域内にある農地以外の甲種、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない農地。

• 街路が普遍的に配置されている地域内にある。
• 市街化の傾向が著しい区域に近接する区域内になる農地の区域で、その規模が10ヘクタール未満である。
• 駅、市町村役場等の公共施設から近距離（500メートル以内）にある地域内にある。

【農地転用の許可条件】

申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を供することにより、当該申請に係る事業の目的を達成できる（代替地がある）と認められる場合には、原則として許可することはできない。近隣の土地で替えることができない場合については、許可されます。

第3種農地

市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。

• 上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設された道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設等の公共公益施設がある。
• 駅、市町村役場等の公共施設から至近距離（300メートル以内）にある地域内にある。
• 都市計画法上の用途地域が定められている区域内にある。
• 土地区画整理事業の施行区域にある。
• 街区の面積に占める宅地化率40パーセント以上の区画内にある。
• 住宅や事業施設、公共施設等が連たんしている区域内にある。

【農地転用は原則許可】