2026 TOKYO REAL ESTATE
【2026年版】
東京の空き家を相続したら？
売る・貸す・リノベする判断ポイント
「実家を相続した。でも、自分が住む予定はない。」
そんなとき、最初に何を考えるべきなのでしょうか。
親から家を相続したとき。
思い出のある実家だから、すぐには手放したくない。
でも、自分にはすでに住まいがある。
毎月管理のために通うのも難しい。
そして頭に浮かぶのが、
「この家、どうすればいいんだろう？」
という問題です。
相続した空き家には、大きく分けると 「売る」「貸す」「リノベーションして活用する」 という選択肢があります。
ただし、どれが一番正しいという答えはありません。
立地、建物の状態、相続人の人数、将来の予定、修繕費、税金。
それぞれの条件によって、答えは大きく変わります。
今回は2026年現在の制度や東京の住宅事情も踏まえながら、 相続した空き家をどう判断すればいいのかを、 できるだけ分かりやすく整理します。
01｜まず、「すぐ決めなくてもいい。でも放置もしない」
相続した直後は、気持ちの整理だけでも大変です。
「父や母が住んでいた家を、すぐ売るなんて考えられない」
そう感じる方も少なくないと思います。
ですから、 相続した翌日に売却を決める必要はありません。
ただし、
「何もしない」ことと
「考える時間をつくる」ことは違います。
誰も住まなくなった住宅は、換気されなくなり、 水回りも使われず、小さな雨漏りや建物の劣化にも気づきにくくなります。
庭がある住宅なら草木の管理も必要です。
さらに空き家を適切に管理せず放置した結果、 「管理不全空家」などとして行政上の対応対象になる可能性もあります。
つまり最初に必要なのは、
売ることではなく、
「現状を知ること」です。
02｜相続したら、まず確認したい5つのこと
① 誰が所有者になるのか
相続人が一人なのか、兄弟姉妹など複数人なのか。
複数人で相続する場合、 一人だけの判断で売却や大きなリフォームを進められないケースがあります。
② 建物はどんな状態か
築年数だけで判断するのはおすすめできません。
確認したいのは、
- 雨漏り
- 基礎・構造
- 屋根・外壁
- 給排水設備
- シロアリ
- 断熱性能
- 耐震性
などです。
必要に応じて、専門家による 建物状況調査（インスペクション） を検討する方法もあります。
③ 土地にどんな価値があるのか
古い建物を見て、
「これは価値がない」
と判断するのは少し早いかもしれません。
不動産では、 建物と土地を分けて考える視点も重要です。
駅からの距離、接道状況、土地の形、周辺環境、用途地域などによっては、 建物が古くても土地として需要があるケースがあります。
④ 維持するなら年間いくらかかるか
住んでいない住宅でも費用は発生します。
- 固定資産税など
- 火災保険
- 庭・建物の管理
- 修繕費
- マンションなら管理費・修繕積立金など
「いつか使うかもしれない」 という理由だけで保有し続ける場合は、 5年・10年単位でいくら必要になるのかも考えておきたいところです。
⑤ 自分や家族が将来使う可能性はあるか
数字だけでは決められない部分です。
「将来、子どもが住むかもしれない」
「老後に戻る可能性がある」
「実家なので残しておきたい」
こうした気持ちも、立派な判断材料です。
不動産は資産である一方、 家族の記憶が残る場所でもあります。
だからこそ、感情を無視して急いで決める必要はありません。
03｜選択肢①「売る」──管理から手を離したいなら
自分や家族が今後住む予定がなく、 賃貸経営をする予定もないのであれば、 売却は非常に現実的な選択肢です。
売却が向いている可能性が高いケース
✓ 将来住む予定がない
✓ 遠方で管理が難しい
✓ 維持費を負担したくない
✓ 相続人で資産を分けたい
✓ 建物の劣化が進む前に整理したい
そして、相続空き家の売却では、 税金についても事前確認が重要です。
2026年に知っておきたい税制
相続空き家の「3,000万円特別控除」
一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、 譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
現行制度では、一定の要件のもと 2027年12月31日までの譲渡が対象です。
なお、対象となる住宅や相続時期、売却時期、 建物の耐震性、売却までの利用状況など細かな条件があります。
※相続人が3人以上の場合、控除上限が2,000万円となる場合があります。 実際の適用可否については税理士・税務署等へご確認ください。
ここで大切なのは、
「売るなら、いつ売っても同じ」ではない。
ということです。
利用方法や売却時期によって税制上の扱いが変わる可能性があるため、 売る可能性が少しでもあるなら、 何かに利用する前に制度を確認することをおすすめします。
04｜選択肢②「貸す」──家を残しながら活用する
「売るのはまだ決断できない。でも空き家のままにしておくのも……」
そんなときに候補になるのが、 賃貸として活用する方法です。
家を所有したまま活用でき、 条件が合えば家賃収入を得られる可能性があります。
貸す前に計算したいもの
家賃収入
－ 管理費
－ 修繕費
－ 固定資産税等
－ 保険
－ 空室期間
－ 入居前の改修費
例えば月10万円で貸せるからといって、 年間120万円がそのまま利益になるわけではありません。
古い一戸建ての場合は、 入居前に水回りや給湯器、床、壁、屋根などの修繕が必要になることもあります。
さらに重要なのが、 相続空き家に関する税制との関係です。
「空き家の3,000万円特別控除」には、 相続後から売却までの利用方法などに要件があります。
そのため、
と進める前に、 将来売却する可能性も含めて税制を確認しておくことが大切です。
05｜選択肢③「リノベする」──古い家を、次の暮らしへ
そして近年、もう一つ注目されているのが 空き家のリノベーションです。
東京都でも2026年、 「空き家リノベーションコンテスト2026」が実施され、 空き家を再生・活用する取り組みが進められています。
リノベーションの面白さは、
古い家を「元に戻す」のではなく、
今の暮らしに合わせて“再編集”できること。
例えば、
和室 ｜ 和室 ｜ DK ｜ 廊下
↓
今の暮らしへ
大きなLDK ＋ ワークスペース ＋ 大容量収納
というように、 建物条件によっては暮らし方そのものを変えられる可能性があります。
ただし、「リノベすれば何でもできる」わけではありません。
確認したいのは、
- 構造
- 耐震性
- 断熱性
- 雨漏り・腐食
- 配管
- シロアリ
- 建築上の制限
- リノベーション総額
です。
購入価格や相続時の評価額だけではなく、 「改修後まで含めていくらかかるのか」 で考える必要があります。
06｜結局、売る・貸す・リノベする、どれがいい？
ここまでをシンプルに整理してみましょう。
| 選択 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 売る | 住む予定がなく管理負担を減らしたい | 税制・売却時期・価格 |
| 貸す | 所有を続けながら活用したい | 修繕・空室・管理・税制 |
| リノベ | 自分で住む・価値を再生したい | 建物状態・総工事費 |
07｜迷ったら、この順番で考えてみる
誰が相続するのか整理する
建物・土地の現在価値を知る
修繕・維持費を調べる
売却・賃貸・リノベの数字を比較する
税制を確認してから最終判断する
この順番なら、
「売った方がいいと言われたから売る」
「もったいないから、とりあえず残す」
という感覚だけの判断から、 一歩離れて考えることができます。
08｜空き家を「負動産」にするのは、古さだけではない
古い住宅だから価値がない。
必ずしも、そうではありません。
逆に、 東京にある不動産だから絶対に価値がある、 とも限りません。
重要なのは、
「この家に、次の使い道があるか？」
という視点です。
住む。
売る。
貸す。
リノベーションする。
建て替える。
土地として活用する。
不動産には、いくつもの出口があります。
ただし、建物の劣化が進んだり、 税制上の期限を過ぎたりすると、 選べる方法が少なくなっていく場合があります。
だからこそ、
「今すぐ売る必要はない。
でも、今から考え始める。」
そのくらいの距離感が、 相続した空き家と向き合う第一歩なのかもしれません。
まとめ｜相続した家は「3択」ではなく、比較して決める
売る
→ 管理負担を減らし、資産を整理したい方
貸す
→ 家を残しながら活用したい方
リノベーション
→ 建物を活かして、自分や次の住まい手のために再生したい方
どれが正解かは、 「家そのもの」ではなく、所有者の状況によって変わります。
ARROW LINK
「まだ売ると決めていない」
そんな段階でも大丈夫です。
「相続した実家をどうすればいいか分からない」
「売った場合の価格を知っておきたい」
「中古住宅として活用できる？」
「リノベーション前提ならどう考える？」
不動産の選択肢は、一つではありません。
ARROW LINKでは、物件そのものだけではなく、 お客様の状況やこれからの暮らしまで含めて、 一緒に選択肢を考えていきます。
想いをもっと。住まいをもっと。
ARROW LINK株式会社
