大家さんにとって最も忙しい時期ですね。
私も色々動いてましてブログを更新する余裕も無い位に忙しいです。
先月２部屋退去が出ましたが２部屋とも部屋をめちゃくちゃにされました。
一部屋は軽傷ですがもう一部屋がかなり厄介！
ゴミ屋敷にされ、チャバネゴキブリの巣となってしまった。
１Kの部屋にバルサン２個噴射させたら苦しくなった奴らは共用廊下まで逃げ出し
部屋を開けたら２００匹は苦しみ悶えていた。
ほぼ退治はしたがしかし奴らは秘密兵器を持ってることを知っている。
それは卵！！
卵にはバルサンは効果がない。
２週間前後でふ化して増殖し始める。
かなり厄介な事になってしまったよ。
さて、物件の運営も大事だがこの時期といえば、、、大家さんなら分かりますよね！
そうです、銀行の決算時期になるので多少ですが融資審査が緩くなります。
そこに乗じて物件を購入しようと仕込んでるわけですが、その際に面談した
仲介業者さんがどうしようもないレベルで話にならん！
それでいてペーペーでなく名刺には係長が付いている。
都心の一等地に構える立派なオフィス。
ビシッと決まったスーツに身をまとい高属性だけを相手にする仲介業者さん。
私もこれだけの立地に素晴らしいオフィスを構えてさぞかしやり手の業者さん
かと思いきや話を詰めていくと相手も観念したのか
「今の市況でちゃんと融資がついた上でキャッシュフローがでる物件なんてありません。」と
きっぱり言われました。
余談ですが現在私が仕込んでる案件は１億だとしたら９百万のキャッシュフローがでます。
内容としては４．５銀行とS銀行スキーム。
上記２行が必ず悪い訳ではないが、戦略もなく闇雲に融資が出るからといって特に４．５
銀行を使うと諸刃の刃となる。
例えば１億のRC物件、利回り８%を４．５銀行３０年でフルローンで購入パターン。
物件１億＋諸費用７百万＝購入価格１億７百万、７百万は自己資金となります。
１億の８%＝年間８百万
融資返済額（年）６百万
運営費（固都税＋管理費＋修繕費等）少し多めにみて１．６百万
キャッシュフロー年４０万（収入８百万－返済６百万－運営費１．６百万）
ん！！キャッシュフロー出てるじゃん！？
ノーンノンノン！！
上記計算は満室での話。
仮に４万円の部屋が１年埋まらなかったとしたらマイナス４８万。
もう赤字ですね。
仮に計算通りにいったとしても年間４０万のキャッシュフロー得るために
１億の借金してまで得る金額ですか？
リスクに対して全然割に合いません。
しかも最初に７百万自己資金を入れてます。
自己資金を回収するのにずーっと満室で１７．５年です。
売却益（キャピタルゲイン）とか出口云々言う前に何のために購入するのか
よく考えて下さい。
まだワンルーム投資の方が可愛いもんです。
投資だと思って手を出すとこうなってしまうのかもしれません。
不動産投資という言葉がありますが私は事業と捉えてます。
投資じゃありません、事業です。全ての判断、責任は自分にあります。
このようなスキームに戦略なくして提案する（それしか知らない・できない）仲介業者さん、もう少し勉強して下さい。
私も色々動いてましてブログを更新する余裕も無い位に忙しいです。
先月２部屋退去が出ましたが２部屋とも部屋をめちゃくちゃにされました。
一部屋は軽傷ですがもう一部屋がかなり厄介！
ゴミ屋敷にされ、チャバネゴキブリの巣となってしまった。
１Kの部屋にバルサン２個噴射させたら苦しくなった奴らは共用廊下まで逃げ出し
部屋を開けたら２００匹は苦しみ悶えていた。
ほぼ退治はしたがしかし奴らは秘密兵器を持ってることを知っている。
それは卵！！
卵にはバルサンは効果がない。
２週間前後でふ化して増殖し始める。
かなり厄介な事になってしまったよ。
さて、物件の運営も大事だがこの時期といえば、、、大家さんなら分かりますよね！
そうです、銀行の決算時期になるので多少ですが融資審査が緩くなります。
そこに乗じて物件を購入しようと仕込んでるわけですが、その際に面談した
仲介業者さんがどうしようもないレベルで話にならん！
それでいてペーペーでなく名刺には係長が付いている。
都心の一等地に構える立派なオフィス。
ビシッと決まったスーツに身をまとい高属性だけを相手にする仲介業者さん。
私もこれだけの立地に素晴らしいオフィスを構えてさぞかしやり手の業者さん
かと思いきや話を詰めていくと相手も観念したのか
「今の市況でちゃんと融資がついた上でキャッシュフローがでる物件なんてありません。」と
きっぱり言われました。
余談ですが現在私が仕込んでる案件は１億だとしたら９百万のキャッシュフローがでます。
内容としては４．５銀行とS銀行スキーム。
上記２行が必ず悪い訳ではないが、戦略もなく闇雲に融資が出るからといって特に４．５
銀行を使うと諸刃の刃となる。
例えば１億のRC物件、利回り８%を４．５銀行３０年でフルローンで購入パターン。
物件１億＋諸費用７百万＝購入価格１億７百万、７百万は自己資金となります。
１億の８%＝年間８百万
融資返済額（年）６百万
運営費（固都税＋管理費＋修繕費等）少し多めにみて１．６百万
キャッシュフロー年４０万（収入８百万－返済６百万－運営費１．６百万）
ん！！キャッシュフロー出てるじゃん！？
ノーンノンノン！！
上記計算は満室での話。
仮に４万円の部屋が１年埋まらなかったとしたらマイナス４８万。
もう赤字ですね。
仮に計算通りにいったとしても年間４０万のキャッシュフロー得るために
１億の借金してまで得る金額ですか？
リスクに対して全然割に合いません。
しかも最初に７百万自己資金を入れてます。
自己資金を回収するのにずーっと満室で１７．５年です。
売却益（キャピタルゲイン）とか出口云々言う前に何のために購入するのか
よく考えて下さい。
まだワンルーム投資の方が可愛いもんです。
投資だと思って手を出すとこうなってしまうのかもしれません。
不動産投資という言葉がありますが私は事業と捉えてます。
投資じゃありません、事業です。全ての判断、責任は自分にあります。
このようなスキームに戦略なくして提案する（それしか知らない・できない）仲介業者さん、もう少し勉強して下さい。