新型コロナ禍でのテナントさんはどうなるの
一部の知識人を除き一般の人たちでは想像し得なかった新型コロナウィルスが出現しました。社会は一瞬にして変わりました。例えば、今で何度か議論されていた「テレワーク」は多くの企業で導入されました。導入の結果、一部のIT企業では事務所の見直を進め、解約の手続きが始まっています。
オフィスの解約が続出が予想されます。そんな中で不動産賃貸事業を安定的に行うためには、何を考えるべきかの一部についてお話をいたします。今回は、孫子の兵法の「己を知り敵を知らば百戦危うからず」と言ってます。この言葉を参考に話を進めてまります。
オーナーさんに情報が上がってこない
オーナーの皆さんのところには解約の通知はそれほど届いてないのではないと思います。実は、賃貸不動産の商慣習からオーナーさんの所には解約が決まった時に連絡がいくようになっています。オーナーさんへの情報伝達は遅いのです。最近、懇意にしている賃貸の仲介業者さんからオーガニックオフィスの空室の状況の確認がよく来ています。
「こんな時期にオフィス探している人たちがいるの」と疑問に思うでしょうが、探している方がいるのは事実です。業者さんと話をしてわかるのが、「テレワークによるオフィスの縮小移転」の相談が増えているということです。多くの企業で「テレワーク」が導入され仕事が問題なく進んでいます。
そのため「今のオフィスの広さは必要ないのでは？」という疑問がテナントさんに生じることになります。例えば、渋谷でオフィスを借りると簡単に１００万などの金額になります。仮に半分の５０万円になると年間６００万円の利益が生まれることになります。利益や効率のことを考える経営者は、オフィスを狭くしてコストのかからないオフィスに関して仲介業者さんに相談することになっています。
このような理由から、小規模のオフィスを探す人が増えてきているようです。「オフィスの縮小移転」に関して相談を受けた仲介業者さんは、紹介できるオフィスの確保のために私どもなどに問い合わせをしてくるのです。なぜオーナーには「テナントさんの移転情報」が伝わらないのか？
これは、テナントさんの立場に立てば簡単に想像できます。テナントさんは、移転先が決まってからでないと解約の通知はできません。そのため、オーナーさんにはテナントさんの転居先が決まってから初めて解約通知が届くようなっています。不安定な時期で、どんなことが起こるかわからない時期なのでテナントさんの動向は早めに知りたいでしょう。
できたら解約にならないように対応したいのではないでしょうか？そこで、何故テナントさんの情報が管理会社さんに入りにくいのかのお話をいたします。
なんでオーナーさんに情報が上がってこないのか
オーナーさんにテナントさんの情報が上がってこない理由は簡単なことで、現在相談されている管理会社さんや不動産会社さんがテナントさんの方を向いていないからです。管理会社さんや不動産会社さんは皆さんの方、そうオーナーさんの方しか向いていません。
どんなにテナントさんのためのことをやってもオカネにはなりません。どちらかと言うとテナントさんは「クレーム」を言ってくる「対立相手」だと管理会社さんや不動産会社さんは考えています。オーナーさんとは懇意にしていたら、何かあった時には仕事になります。
そのため、彼らはオーナーさんに気に入っていただくような対応をとります。本来、管理会社さんや不動産会社さんがテナントさんの方を向いていれば、些細な情報も入ってきます。解約に関する手続きは契約書に記載されています。そのため、契約書はきちんと理解することが必要です。
しかし、賃貸に関しては、契約書はオーナーさんの定型の契約書が標準なので、テナントさんが要望しても契約書の変更は原則できません。そのため仲介業者さんは契約書については詳しく説明しません。読み合わせするぐらいです。契約書を正しく理解していないテナントさんには解約の条件がわかりにくいので、必ず不動産関係者に相談します。
しかし、今まで述べたような対応している管理会社さんや不動産会社さんには初期段階での相談は行きません。もし、日頃から管理会社さんや不動産会社さんがテナントさんと情報交換を行っていれば、移転しようと考える時には最初に管理会社さんや不動産会社さんに相談が行きます。
残念ながら現実には、ある日突然管理会社さんや不動産会社さんのところに「解約予告」が送りつけられ、そして、オーナーさんには管理会社さん不動産から連絡が入ることになります。
新型コロナ禍で評判になっている本「失敗の本質」
新型コロナ禍の中がいくつかの本が見直されています。一番売れたと思われるのがカミュの「ペスト」でしょう。ペスト禍での都市封鎖に伴う人々の心の動きがカミュ独特の筆致で描かれています。ただ、ペストと言うウィルスの話なのかナチスの話なのかは微妙なところがある作品でしょう。
他にも「日本沈没」や「復活の日」など伝染病に関する小説や解説本も自宅待機の中で読まれているようです。そして、新型ウィルス関連で読まれている作品に不思議なことに戦争に関する「失敗の本質」という作品があります。
この作品は、Japan as No.1と言われた時代に軍政などの研究者によって帝国海軍と帝国陸軍がなぜ負けることになったのかを６つの主要な戦争をに分析して、それらの分析から炙り出される「失敗の本質」をまとめた作品になります。
なぜ、今読まれているのかは、現時点（20年5月31日）で安倍政権の新型コロナウィルスへの対応に不満を持っている人が多く、「本来どのような対策をとりべきか」を考えるため、戦略の考え方に関する教科書的な本なのでこの時期に読まれているのでしょう。組織論をベースに分析しています。
敗因の中の一つに「相手国に対する情報不足」というものがありました。思い込みなどから敵の兵力などを低く見積もる傾向があったようです。その結果、兵站などが甘くなり戦闘が長期化すると負け続けることになったと分析されています。そして、「相手のことを正しく知ることが戦略を考える基本」であると結論づけています。冒頭の「孫子の兵法」の言葉と同じです。
戦争のみならず、事業を行うにも、相手のことを正しく知ることが大切になります。実際に「失敗の本質」の結びでは、Japan as No.1の時代に日本の企業が戦前の軍部と重なり日本および日本企業の将来を心配した記述で結ばれています。
まずは、不動産賃貸事業とはどんなものかもう一度考え直してみたら
ウィズコロナ の社会での不動産賃貸事業を考えないといけないのですが、そのためには「現状の不動産賃貸事業がどんなん状態なのか」を正しく理解すること必要だと言えます。そう「己を知る」ことです。所有している不動産の優位性や劣後する部分などに関して建物、テナントさんそして関係者さんのことに関して客観的に見つめ直すことは必要な事です。見直して現場を正しく理解することが、これからの不動産事業を考えることで重要なことになります。一度見直してみてください。もし見直しかがわからないようでしたらご相談ください。一緒に考えてみましょう。
それでは、今日のところはここまでで失礼いたいます。
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