新型コロナウィルとオフィスビル
誰もが予想できなかった事態が発生しました。目に見えない新型のウィルスで社会経済は完全に停止しました。その結果需要が消滅するという前代未聞の事態が発生しています。継続しているため、誰も将来を見越した話はできません。
カミュがかつて「ペスト」の中で書いたことと同じように、100年近くを経ても都市封鎖という原始的な手法での感染阻止がとられています。
政府からはテレワークが求められ、多くの企業が実施し、一部の企業はテレワークを継続することを表明しています。今年の1月には想像だにできなかった社会が目の前に現れようとしています。そんな社会でオフィスとはどうなるのかを少し考えてみたいと思います。今回はその中で、テレワークとの関係で分析いたします。
新型コロナ禍までのオフィス市場
今年の1月までオフィス市場は空前の活況を呈していました。空室率は限りなくゼロに近い状況になり、オフィス仲介の専門業者の中には仕事がなくなり廃業するところまで出ていました。
大規模ビルも中小ビルも格差なく満床に近い状態でした。そのおかげでビルオーナーはなんの苦労もせずに安定運営を行なっていました。大規模ビルでは、働き方改革を意識してオーナー側が付加サービスを提供するようなシェアオフィスが登場するようになっていました。しかし、中小ビルは昔ながらの貸しビルといった感じで、なんの変哲もなくリノベーションもされていないので差別化されていないビルを貸している状態でした。
そんな好況の中いきなり新型コロナウィル騒ぎが発生したのです。
新型コロナ禍でオフィスはどうなった
新型コロナ対策は、都市封鎖のように外出を控えることでした。そのため、多くの企業が勤務形態をテレワークに移行していきました。準備期間がない中でしたので、当初はいろんなところで混乱していたようです。しかし、有無も言わせず社会はテレワークへと突入したのです。
「サピエンス全史」のハラリ氏はテレビのインタビューで「イスラエルの大学はリモート授業にするように言われていたけど全く進まなかった。しかし、新型コロナ禍で外出禁止になった途端、わずか１週間で全ての授業がリモートに変わった」と答えてました。
ハラリ氏は、リモート授業になったお陰で、今まで受けることができなかった海外の優秀な先生の授業を安く受けられるようになる。結果、大学の先生が大量に失業する時代が来ると予言していました。
同じことはオフィスにも起こるのでしょう。IT系の中小企業は、仕事の効率をと考えて今年の1月までは渋谷の高い賃料を支払って業務を行なっていました。しかし、テレワークでも問題は発生していないとの判断でテナント契約を解約しているところが続出しているとIT企業の経営者の関口舞さんは話していました。
オフィスの市況は、昨年までの状況から一転しています。ハラリ氏の指摘のように優位性がある人たちに仕事が集中するのであれば、オフィスビルもオフィスとしての優位性があるところに需要は集中するのではないでしょうか？
オーガニックオフィスはこの5月に契約した
私たちの運営するオーガニックオフィスのコンフォール参宮橋は住宅街にある古びたビルです。運営が大変だったため、オペレーションにあたり徹底した差別化の道を選びました。それが、オーガニックオフィスです。
オーガニックに徹するために壁材は漆喰と同じような効果がある素材にしています。その結果、光が乱反射するため写真は綺麗に撮影することができます。この効果を感じたIT系の企業に借りていただくことになりました。
テレワークが中心の社会を考えると、事務所でお客様とzoomを使って営業や打ち合わせをすることになります。その時のことを考えるとどこをとっても綺麗に写る空間は最適ということで決めていただきました。
特段、オーガニックオフィスを開発した時にまさか事務所がスタジオになる時代のことは想像していませんでした。しかし、素材を厳選したおかげで使い勝手いの良い空間にすることができたのです。
賃料はサービスの対価であって相場ではない
私たちは、賃料を相場との比較で決めていません。近隣の賃料は坪単価ですと概ね１２，０００円程度です。今私たちが募集している賃料は坪２０,０００円程度にしています。しかし、この賃料は単価をベースに決めていません。
あくまでもグロスとしてどのくらいまで払っていただけるか？をベースに考えています。その時にはお客様の顔を想像しています。現状、IT系の企業がターゲットになりますので、そんな方々が借りたくなる情報を提供してグロスいくらだったら払っていただけるかを考えて決めています。
今回は説明していませんが、この賃料を決めるときは懇意にしている仲介業者さんからの情報を最も大切にしています。このあたりのお話は次回以降致しますので乞うご期待を。
それでは、今日のところはここまでで失礼いたいます。
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