市場の加熱により価格が高騰しています
不動産の価格は実は金融情勢に影響をダイレクトに受けています。金融情勢によって受給バランスが崩れて価格の高騰や暴落が起こっています。現状はと言いますと異次元の金融緩和が継続していますので不動産市場に資金が大量に流入している状態です。そのため価格的には実際の需要とは別要因で価格は形成されている状態です。
中小の金融機関は貸出先がないのが現状です。そのため、中小金融機関は資金の運用を貸金だけでなく安定収益が読めるREIT（不動産投資信託）を購入して３〜４％の運用益の確保をしています。しかし、REITなども市場規模の制約があるため無尽蔵に購入することはできません。また、金融機関の運用規制として全資金に対して一定の比率での資金運用しかできません。
そこで、手っ取り早く保全のきいた貸し出しとしてマンションの仕入れ資金を不動産業者に提供しています。そのため、規模の大小は問わず不動産業者はマンションの購入資金は購入代金の１００％の融資を受けることが可能になっています。
新築マンションの供給が激減していますので、新築マンションの購入ができなかった人たちが「リノベーションマンション」に流れてきているので不動産業者はマンションの仕入れを強化しています。
そのため、通常は市場価格より安く仕入れて付加価値をつけて相場以上で売って利益を出すと行ったビジネスもでするですが、現状の不動産仲介市場は、ともかく「買える値段で買う」そして「買った後考える」と言った加熱した状態になっています。
そうなんです、仕入れ価格が上がっているのでコストプッシュが発生し、リノベーション済みのマンション価格が上がっているのが現状です。
リノベーションと称してLIXILやPanasonicの住宅設備を売る戦術
さて、仕入れ価格が高くなったときにリノベーションマンションの販売業者がとる戦略は二つです。一つはリノベーション工事の費用を抑えて安く売る工夫をする。もう一つは。差別化を目指して高値追求をする。
後者の高級路線戦略はお客様の層を絞ることになるのでよほど自信がないと選択で来ません。通常は前者の低価格路線戦略になります。低価格路線戦略が現状のリノベーション済みのマンションの「価格」と「価値」が一致しているかが問題になります。
低価格戦略の具体的な戦術はは二つあります。一つ目がLIXILやPanasonicの住宅設備を使って安く施工する方法です。この住宅設備戦術のメリットは、LIXILやPanasonicがVRのソフトを公開しているために、リノベーション工事中でも画像としてはリノベーション後の風景を確認することができるようなサービスを提供しているため販売がしやすいという体制をLIXILやPanasonicは提供しています。
しかし、自分らいしいリノベーションを行いたい方には、LIXILやPanasonicのありきたりのリノベーションで満足できることはありません。
リノベーションするのですが手抜きの工事内容の戦術
もう一つの低価格リノベーションは個性的なリノベーションを行のうのですが、現実には工事内容を削減して、工事費を削減するような工事を行うものです。一番わかりやすいのが「躯体を見せる」手法です。通常は、躯体に対して壁を作りますので工事費がかかりますが、躯体を見せるとかべを作る工事費が削減できます。でも躯体を見せるという戦術は、ある意味コンクリートの打ちっ放しとの見方もあるので皆さんからは受け入れやすいと思います。
次に行うのが洗面台を集成材にしてその上にIKEAのボールを置く。排水管は露出配管にして、しかも洗面台に扉や引き出しをつけない。こうすることで洗面台下部の工事費を削減できます。しかし、生活を始めると水回りには歯磨き粉や歯ブラシなど細かなものが多くおく必要があります。そうなるとどうしても雑然とした感じになりますので、結局、デザイン的に優れた収納を購入せざるを得ない状況になります。結果的に購入後のコストが増えることになります。
玄関脇に土間を作ることで削減する方法もあります。基本的に室内に造作物を作るとそれだけでコストアップになります。そのため必要最低限の空間のための造作物、例えばベッドルームの造作など。最低限の造作物を作ると、あとはできるでけ何もない空間にする。一番の手法は使い勝手は関係なくリビングを無意味に広くするなどです。造作工事を減らす手法は、費用を大幅に抑えることが可能です。
そう言った作業を行っても余った空間や使いようのない空間が玄関側にできると「土間」と称して意味もない空間を作ります。現実に「土間」が必要なマンションなどは存在しませんので、言葉で騙されないことが必要です。
最後は仕上げ材に関してです。基本的に無垢材は高いため普通は使いません。しかし、広いリビングなどを演出する場合には「木」は重要なポイントになります。そこで、木材に仕上げとして古色を塗ることで「無垢っぽく」見せる手法を取ります。基本的には集成材はノリで固めていますので、「ホルムアルデヒド」「アセトアルデヒド」はいっぱい出てきます。そう言った空間は皆さんがお望みの空間ではないのではないでしょうか？しかし、古色で塗られるとなかなか判別できません。
以上のような理由から自分らしいリノベーション・マンションにおすみになりたい場合にはリノベーション済みのマンションの購入はおすすめできません。
さて自分たちの思いを実現するためのリノベーションや注文住宅をお考えの方はこちらにどうぞ。
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