リノベーション済みのマンションを購入しようという皆さん本当に買うのですか？
リノベーション済みのマンションっていいですよね。なにせフルリノベーションをしているマンションはほぼ一点ものですから、皆さんのライフスタイルに合っていていいのかもしれません。リノベーションと言っても、「表装」だけを変えたものがありますがもちろんそんなのは対象外です。
そんな理想的なフルリノベーション・マンションにも言える事が今回のお話です。そもそも、マンションを買ってリノベーションをするのと、リノベーションされたマンションとどちらがいいのか悩まれますよね。
買ってからリノベーションはやはり「やったことがない」ので万が一の時にどうしていいかがわからないとの心配から「リノベ済み」のマンションを購入されるのでしょう。しかし、本当にそれは正解なんでしょうか？「価格」と「価値」が一致しているかを考える必要があるのではないでしょうか？
答えは、「買ってリノベーションをした方がいい」というのが最適なアドバイスになります。「リノベーション済みのマンションは買わないほうがいい」ということです。ではなんでそのようなことが軽々しく言えるのかを以下お話して行きたいと思います。
単純にマンションの仕入れ代金と工事費を除いて経費はいくらくらい？
お話はリノベーションの内容などは関係なく多大な経費がかかります。そこで、不動産業者が単純に買って売るだけでいくらくらいの費用がかかるのかを簡単にご説明をいたします。
マンションを購入してリノベして販売するまでの費用です
①マンションの購入代金・・・物件によりけり
②購入時の仲介手数料・・・・購入代金の３％+６万円に消費税
③契約書印紙代・・・・・・・購入代金によって変わります
④登録免許税・・・・・・・・概ね購入代金の２％
⑤抵当権設定費用・・・・・・物件代金（借入額）の0.4％
⑥不動産取得税・・・・・・・概ね購入代金の２％
⑦リノベーション工事費・・・内容によりけり
⑧リノベーション設計料・・・２０万円程度
⑨金利等・・・・・・・・・・物件価格の２％
⑩販売時仲介手数料・・・・・販売代金のの３％+６万円に消費税
以上がマンションを仕入れて販売するまでにかかる費用です。当然これにリノベーション業者の利益が乗ってきますが今回は関係がないので無視します。あくまでも仕組みとしてリノベーション済みのマンションは「価格」と「価値」がリンクしていないことを説明したいためです。
実際には、リノベーションマンションは仲介業者経由で購入されと思いますので購入者はさらに仲介手数料として購入代金の３％+６万円に消費税を支払うことになります。今回はあくまでもリノベーションマンション販売業社はどの程度の経費を支払うかの説明です。
さて、赤字で強調した項目を見てください。これは誰の得にもならない費用項目です。このパーセンテージを見てください。実際には購入代金と販売代金は異なりますので、一概にパーセンテージを足しても正しい数字とは言えませんが全体像をつかむためには大した問題ではないので無視します。
そうなんです単純に合計すると約１3％になります。例えばリノベ工事費が高いのであれば、その分仕上がりが良くなっていることですので売主にも買主双方にメリットがあります。しかし、この１3％は何ら生産的でなく付加価値を産むためのお金ではありません。単純な移転経費です。
この１３％に皆さんが購入する時に仲介手数料を入れると何とリベーションマンションを購入するために何と１6％もの費用を払うことになります。
果たしてこれだけの費用が乗ったものを購入する意味があるのでしょうか？結局この費用のために高めの価格でリノベーションマンションを販売しているのが今のリノベーション業者の置かれている状況です。
このような費用構成ですから、リノベーションマンションをリノベーション 業者から買うのはやめた方がいいと言えます。当然リノベーション マンションを購入される方が良いかたもおられます。それは、「忙しく時間がない方」や「知識がないので不安な方」などの方は無駄は承知でリノベーション マンションを購入すべきだと言えます。
リノベーションを自分で行うとしたら
さて、ここでもう少し現実的なことを考えるために数字で検討して見ましょう。
仮に予算５０００万円でリノベーションマンションを購入しようとされている場合
これは先ほどの例の通り１3％の無駄なコストが含まれています。その金額は６５０万円です。
加えて通常５０００万円で販売するマンションのリノベーション費用は通常６００万円くらいになります。そうするとこれに先ほどのひっよう６５０万円を加えますと１２５０万円になります。そうなんですリノベーション費用として１２５０万円を使って工事をすることが可能になります。
ちなみに内装費１２５０万円とはどの程度かと言いますと、大手マンションデベロッパーが港区の高級住宅街で分譲するマンションの内装工事費が１７００万円程度です。それか推測していただくとイメージが湧くと思います。かなりハイグレードなマンションの内装になります。
洗濯乾燥機や食洗機はミーレが入れらますし、キッチンの天板は人造ではなく自然石の大理石が使えます。お風呂もユニットバスでなく、好きなバスタブを使った造作風呂が可能です。玄関も贅沢に大理石にしますか？夢は膨らんで行きます。
実は、ここでお伝えしたいのは贅沢なリノベーションができるということだけでなく、条件の良マンションの購入も可能であるということです。自分でリンベーションすることで浮く予定の１２５０万のうちリノベーション費用を１０００万円にして、そののこりをマンション購入代金に回すことも可能です。
夢が広がります。
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