マンションを購入してリノベーションを行うことの本質は「判断」の連続です。色々なことで判断を求められます。まずは、物件購入の判断、次は住宅ローンの判断、リノベ業者選択、デザイナーの選択、間取りの決定、設備の決定、仕様の決定、、、、。しかもこれらの判断は時間をくれません、ほとんど「直ぐに決めてください」と言われます。
「決めないといけないのはわかるけど、そう言われても素人なので・・・・」そうみなさんお困りではないですか？特に、パートナーがいる場合には「あなた早く決めてよね」と言われ。決めると「本当にそれでいいの？」と脅される事って多いのではないでしょうか？
いずれにしてもほとんど初めてのことですから、そう簡単に判断できるものではないと思います。特に自分だけの「１点もの」を作りたいと思ってリノベーションをしようと決めた方にとっては簡単に比較できる指標はないので判断に困ると思われます。
「不動産業者は早く決めないと売れちゃいますよ」と焦らす
まずは、「とりあえずどんな物件が幾らぐらいなのか調べてみよう！」との気持ちでスーモなどで物件を調べてメールで問い合わせをすると矢のようなメールがきて。それでも実際に見てみないとわからないからということでネットでの書き込みのいい業者に問い合わせて案内してもらう。
家の近くでなるほど〜こんなものかと安心してもそう簡単には判断できません。リノベを考えている旨を不動産業者に伝えると、「じゃ〜まず資金計画を立てましょう。まずはいくら借りれるからの検討から」と言われて事務所に向かう。すると年収を聞かれて借り入れ上限額を調べて伝えられる。そこで、不動産業者は、「リノベの予算は幾らくらいですか？」と聞いてくる。しかし、こちらは探したばかりだからわからないと答える。すると、「通常はフルリノベで１０００万円、設備等の交換で５００万円、クロスとか表装の交換だと２００万円くらいですかね」と無責任に言われます。
そのあと、「なので予算的に大丈夫だから押さえて方がいいですよ」といい「とりあえずローンが通るかどうかがわからないので一旦ローンの事前審査をやって、同時に購入申し込みも書いときましょう。断ることはできますので」と言われてローンの事前審査書とマンションの購入申し込みに署記名押印させられことになります。
問題がいくつも
ここで、すでに４つの過ちをおかしています。このような手順でリノベーションを行おうとしている方は同じような経験をして現在不安を感じられている方は多いのではないでしょうか？
過ちの原因は複数の判断をその道のプロでない不動産仲介業者に依存していることです。
①予算計画をきちんとフィナンシャルプランナーに相談していない
まず、不動産の購入にあたって資金計画はやはりお金がかかってもフィナンシャルプランナーに相談すべきではないでしょうか？なぜなのか？まずは一番わかりやすい話は住宅ローンを組むと団信（団体信用保険）というものに原則加入させられます。これはローンを借りている人が亡くなった場合には保険金で以後の返済を免除しますよいうような内容です。
そうなので、住宅ローンを組むということは実は保険に加入することと同じことなんです。そのため、もしご家族がおられしかも社会人になっていないお子様がおられる場合には保険の見直しなどの生涯の資金計画を建てることが大切になります。不思議なことに大学全入と言われる時代になっても教育費は増加しています。そうなると家計として必要な資金をライフサイクルの中で検討することが必要になってきます。
こういったライフサイクの費用を考えた上で住居費としていくら使えるかを検討することが一番最初に行わなければならないことです。
次にローンは現在複雑な商品になっています。銀行のみならずいろんな金融機関がいろんなタイプのローンを販売しています。前述のライフサイクルから考えて繰り上げ償還を行いたいと思われる方は、繰り上げ償還時の費用のないローンが最適です。あるいは、リノベーション費用もローンに組み入れたいとなるとそれに見合った金融機関に相談することが大切です。
こういったそれぞれの家族にあったローンが存在していますので一概に不動産会社の提案する住宅ローンが最適とは言えません。不動産業者もそれなりの知識は有していますが、現実に売らんがための審査の甘いローンを紹介するのが世の常ですので。それが皆様のこれからの生活実態にあっているかは別の問題と言えます。フィナンシャルプランナーに相談して決めることが得策なんです。資金計画を立てるのにフィナンシャルプランナーに相談しないのは間違いです。
このステージで一番大事なのは信頼できるフィナンシャルプランナーですが、知り合いに信頼できる方がおられますか？普通はあまりいないので、信頼できるフィナンシャルプランナーを探すことが必要になります。
②不動産業者の選び方
これは難しい問題ですが、やはり不動産業者もじっくりと選ばないと。こちらのことを考えて行動しているように見えて実は手数料のことを考えて契約を優先するような行動をしているかもしれません。そうなんです、当然の話ですがリノベーションを行うためにマンションを購入するのであれば、リノベーションの手続きなども熟知している仲介業者に委託することが大切です。
少なくともリノベーションを行うことを前提であれば簡単にローンの事前審査は行いません。それは、リノベーション費用もローンでと考える方もおられることを知っているからです。ここで物件の購入のことだけを考える仲介業者に相談をしたのは間違いです。
そう、ここでも人探しなんです。信頼できる不動産業者なのか？難しい問題ですが。
③デザイナーに相談していなかった
これはリノベーションの出来上がりに極めて重要なことにです。やはりまずは自分にあったデザイナーを探すことが重要です。
ではどんなデザイナーがいいのでしょうか？デザイナーには明確に２種類の人種がいます。一つ目が、自分のデザインにこだわる方です。わかりやすのが安藤忠雄のような建築家です。彼は、コンクリートの打ちっぱなしにこだわり、人は与えられた空間で生活すること。
例えば、有名な「住吉の長屋」に関して断熱材が入っていないために冬は寒い。そこで、「寒いときはどうするんですか？」と質問した人に「服を着込めばいいのです」と答えた。その上で、「それでも寒いい場合にはどうしたらいいのですか？」と再度問うと「さらに着込めばいいのです。あったくなるまで」と答えています。
二つ目のタイプは、技術力はあってクライアントの求めに応じて最適なデザインを提供するタイプです。
社会的には前者の芸術家タイプのデザイナーの評判が高いのですが、現実にはデザイナーの意向が強すぎて皆様の納得いくデザインを提供してくれるかはわかりません。そこで、自分にあったデザインを書いてもらいたいときには後者のタイプのデザイナーに相談することが大切です。
ただデザイナーは一般的に費用が高くなることはあります。しかし、一生に１回と思ってリノベーションを行うのであればそういった方の相談から物件探しを行うべきでしょう。
少なくとも、物件の検討時点でデザイナーに相談をするとリノベーションしやすい物件か否かの重要な判断をしてくれます。現実には、彼らがするというよりは彼らはリノベションの企画を考えるときに「排気ルート」と「排水ルート」は気にしますのでその確認を仲介業者に行います。これはマンションの管理組合が保管していますので、仲介業者が管理組合に確認します。
仲介のB３の簡単な 物件資料から自分なりのリノベーションプランを入れて判断しても実際には配管や排気の関係などでその通りに作れるかどうかはわかりません。もし、できるなんて判断して買ったはいいができませんでしたでは救いようがありません。やはり、リノベーションしやすい物件か否かの判断はデザイナーにすべきではないでしょうか？そう、ここでも仲介業者に依存しているのは大きな間違いと言えます。
そう、なんですここでもデザイナー探しが重要なことになります。
④施工業者を選んでいなかった
施工業者を探さないで物件を探すは全く信じられないことです。設備の交換や設備器具の取り替えなどいわゆるリフォームと言われる領域での施工であれば安くやる工務店はいくらでもあります。それこそネットで入札なども可能だと思います。
しかし、自分なりの一点もののリノベーションを行いたい皆様であれば、個性的な施工内容になると思われますので、やはり施工に関して費用を掴める工務店を確保しておくことが大切です。やはり百万円単位でなくせめて十万円単位くらいの金額の説明を受けたいものです。ここでも仲介業者に一任に近い状態になってますのでやはり間違いですね。
そうなんです、ここでも人を探すことが重要なことになります。
リノベーションて人探し
以上でお分かりのようにまずはその道のプロに相談することからリノベーションは始めるべきです。それがリノベーションを失敗しないための近道です。しかし、「そんな人たちとどうやって知り合いになれるの？」とお考えの方は私共にご一報ください。ワンストップサービスで皆様のそれぞれあったリノベーションの実現のお手伝いをいたしますので。
リノベーションのことを知りたい方は→アリストコンサルティング
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