セントラル総合開発の来期見通しの根拠について
お疲れ様です、杉本です。
過去に書いたセントラル総合開発の来期見通し
について批判を受けましたため、念のため、
その根拠について改めて説明させていただきます。
（一部、重複がありますことは御寛恕下さい）
まず、私が過去に
「徹底的に買い集めてやろうと考えを改めた」
平成23年度第二四半期の業績の内容についてですが、
四半期報告書（平成22年11月12日発表）の6Pを
みていただければ分かるように
（第二四半期報告書）
http://ir.central-gd.co.jp/html/pdf/iru20101112.pdf
セントラルはこの『第２四半期のみ』で
売上高103億4300万円、営業利益20億6100万円を
たたき出しています。
いくら、前四半期よりも引渡しが多かったとはいえ
四半期で20億の営業利益と、この20％近い営業利益率は
驚異的です。
少なくとも、目先の現金を手に入れるため物件を
投げ売りしている状態は脱していると判断できます。
また、賃貸事業や保険代理事業は、
利益貢献はわずかとはいえ第一四半期から黒字が
出ております。(URL 6-7P参照）
（第一四半期報告書）
http://ir.central-gd.co.jp/html/pdf/iru20100813.pdf
市況の急激な悪化でもない限り、賃貸不動産の含み損
（残り約15億）の減損を除けば、この先行きの業績に
それほどの不安は感じられません。
結果として、第二四半期累計で第１四半期の
6億の赤字を埋めて12億3000万円の経常利益を上げています。
セントラルの発行株数はわずか774万株ですから、
もし、本業（マンション分譲）とはそれほど関係の無い
賃貸不動産の減損処理をしなかったとしたら、
既に、今期第二四半期段階で160円近い
一株利益をたたき出していたことになります。
そういう株が、いくら流動性に難があるとはいえ、
わずか200円そこそこで取引されていたわけです。
おそらく、減損後の最終利益の数字（51円）でしか
投資家に判断されていなかったという事でしょう。
一般投資家が、如何に報告書を読み込まないかという
良い証拠だと思います。
（だからこそ僕は、僕よりはるか昔からこの株に目を
つけておられた方々に、常々敬意を表しているわけです）
また、減損会計をしたからといって
新規にキャッシュが出ていくわけではない事は
言うまでもありません。
減損処理をすることにより
見た目の数字は悪くなりますが、
賃貸物件の売却に拠る損金確定によって
大量のキャッシュが会社に入ることになり、
そのお金が来期以降の仕込みや借入金の返済に回ることで、
来期以降の業績や、財務の改善に貢献することになります。
では、話を本題である来期の業績に移しましょう。
同じく6ｐに
「新規用地仕入れにつきましては、取引銀行のご協力を得て
具体的案件に着手しております。また、仕入れ済み未着工
プロジェクトも順次着手しております」
とあります。
つまり、物件を立てたくても新規の借り入れができない
他の新興不動産株と違い、セントラルは銀行のバックアップを
きちんと取り付け、来期以降の業績に貢献する物件の仕込みに
既に動いているということです。
セントラル総合開発は、上場こそ2006年ですが、
60年近い社業を持ち、2008年にはマンション
販売戸数ランキングで17位まで行った会社です。
他の新興不動産会社とはノウハウも銀行からの
信頼度も大きく異なります。
この会社はリーマンショック以前の3年間
2006年 26億
2007年 30億
2008年 23億
の経常利益をあげていました。
昨年、わずかとはいえ黒字転換を果たし疑義抜け。
そして今期が、現状半期で12億の経常利益です。
今期はリーマンショック直後に発表した
『リエンジニアリングプラン2010』
の仕上げの年度であり、
会社側は目先の利益を追わず、
徹底的に不良資産の売却と有利子負債の削減に
取り組んでいます。
（20年に500億近くあった有利子負債を既に半減）。
それをこなしてなお、今期は51円の一株利益
をあげているわけです。
また、共同物件以外のほぼすべての物件を
自社販売とすることで、リーマンショック以前よりも
大幅に販売管理費を削減している点も注目すべきところです。
過去最大の住宅ローン減税、
生前贈与の非課税枠の拡大、
住宅エコポイントの制度の導入、
住宅の取得やリフォームに関する各種政策の実施、
借入金利の一段の低下、
在庫や価格の調整、
昨年11月以降の米国のQE2(量的金融緩和第二弾)を
背景とした世界的な株価の好調などから
首都圏の住宅市況は急回復しています。
マンションデベロッパーよりも
土地の仕入れから回収までの期間の短い
関東近郊のパワービルダー各社の業績の好調が
何よりもそれを裏付けているのではないでしょうか？
戸建ては住み続けるには良いですが、
マンションに比べれば売却がしにくいものです。
皆が皆、戸建てに住みたいわけでもないですから、
市況の急激な悪化でもない限り、
次に首都圏近郊のマンデベにお金が回るのは
自明の理でしょう。
来期のセントラルには税負担は殆どありません。
不良資産の処理も今期でほぼ目処がつくと見ています。
筋肉質になった会社の体制（金利負担半額以下、販売管理費の低下）
急回復する市場、
痛手を負ったとはいえ、
リーマンショックを乗り切った残存者利益……
これらを考慮したときに
現状半期で12億の経常利益を上げるまでに回復した
セントラル総合開発の来期の経常利益を
20億円（一株利益250円）から30億円（同400円）程度と
『予想』し、
過去に安定して25円配当していた実績から
「10円程度の復配があるのでは？」と
『述べる』
ことが風説の流布にあたるでしょうか？
僕は当たらないと思います。
それどころか、
もし本当にこの数字が現実のものになった場合には、
今期の一株利益を51円を鵜呑みにし、
セントラルの株価を
200円台に捨ておいた一般投資家が殺到して、
株価が4桁に載せることすら十分に考えられると思います。
ですから、もし明日の第三四半期の決算が
期待はずれで大きく売られることがあるのなら、
そこは逆に大きなチャンスだと見ています。
普段からマンデベに投資されている方なら
ご承知のことだと思いますが、
それは
「物件の引渡しのタイミングの問題で利益があがらなかっただけ」
であって、いずれ未引渡しの物件が
今期の第２四半期のように、大きく会社の利益
に貢献にしてくるのが眼に見えているからです。
自分の来期の決算見通しに関する根拠は以上です。
売買は自己責任でお願いします。
自分は財務のプロではないので、見落としがあれば
謹んで訂正させていただきます。
過去に書いたセントラル総合開発の来期見通し
について批判を受けましたため、念のため、
その根拠について改めて説明させていただきます。
（一部、重複がありますことは御寛恕下さい）
まず、私が過去に
「徹底的に買い集めてやろうと考えを改めた」
平成23年度第二四半期の業績の内容についてですが、
四半期報告書（平成22年11月12日発表）の6Pを
みていただければ分かるように
（第二四半期報告書）
http://ir.central-gd.co.jp/html/pdf/iru20101112.pdf
セントラルはこの『第２四半期のみ』で
売上高103億4300万円、営業利益20億6100万円を
たたき出しています。
いくら、前四半期よりも引渡しが多かったとはいえ
四半期で20億の営業利益と、この20％近い営業利益率は
驚異的です。
少なくとも、目先の現金を手に入れるため物件を
投げ売りしている状態は脱していると判断できます。
また、賃貸事業や保険代理事業は、
利益貢献はわずかとはいえ第一四半期から黒字が
出ております。(URL 6-7P参照）
（第一四半期報告書）
http://ir.central-gd.co.jp/html/pdf/iru20100813.pdf
市況の急激な悪化でもない限り、賃貸不動産の含み損
（残り約15億）の減損を除けば、この先行きの業績に
それほどの不安は感じられません。
結果として、第二四半期累計で第１四半期の
6億の赤字を埋めて12億3000万円の経常利益を上げています。
セントラルの発行株数はわずか774万株ですから、
もし、本業（マンション分譲）とはそれほど関係の無い
賃貸不動産の減損処理をしなかったとしたら、
既に、今期第二四半期段階で160円近い
一株利益をたたき出していたことになります。
そういう株が、いくら流動性に難があるとはいえ、
わずか200円そこそこで取引されていたわけです。
おそらく、減損後の最終利益の数字（51円）でしか
投資家に判断されていなかったという事でしょう。
一般投資家が、如何に報告書を読み込まないかという
良い証拠だと思います。
（だからこそ僕は、僕よりはるか昔からこの株に目を
つけておられた方々に、常々敬意を表しているわけです）
また、減損会計をしたからといって
新規にキャッシュが出ていくわけではない事は
言うまでもありません。
減損処理をすることにより
見た目の数字は悪くなりますが、
賃貸物件の売却に拠る損金確定によって
大量のキャッシュが会社に入ることになり、
そのお金が来期以降の仕込みや借入金の返済に回ることで、
来期以降の業績や、財務の改善に貢献することになります。
では、話を本題である来期の業績に移しましょう。
同じく6ｐに
「新規用地仕入れにつきましては、取引銀行のご協力を得て
具体的案件に着手しております。また、仕入れ済み未着工
プロジェクトも順次着手しております」
とあります。
つまり、物件を立てたくても新規の借り入れができない
他の新興不動産株と違い、セントラルは銀行のバックアップを
きちんと取り付け、来期以降の業績に貢献する物件の仕込みに
既に動いているということです。
セントラル総合開発は、上場こそ2006年ですが、
60年近い社業を持ち、2008年にはマンション
販売戸数ランキングで17位まで行った会社です。
他の新興不動産会社とはノウハウも銀行からの
信頼度も大きく異なります。
この会社はリーマンショック以前の3年間
2006年 26億
2007年 30億
2008年 23億
の経常利益をあげていました。
昨年、わずかとはいえ黒字転換を果たし疑義抜け。
そして今期が、現状半期で12億の経常利益です。
今期はリーマンショック直後に発表した
『リエンジニアリングプラン2010』
の仕上げの年度であり、
会社側は目先の利益を追わず、
徹底的に不良資産の売却と有利子負債の削減に
取り組んでいます。
（20年に500億近くあった有利子負債を既に半減）。
それをこなしてなお、今期は51円の一株利益
をあげているわけです。
また、共同物件以外のほぼすべての物件を
自社販売とすることで、リーマンショック以前よりも
大幅に販売管理費を削減している点も注目すべきところです。
過去最大の住宅ローン減税、
生前贈与の非課税枠の拡大、
住宅エコポイントの制度の導入、
住宅の取得やリフォームに関する各種政策の実施、
借入金利の一段の低下、
在庫や価格の調整、
昨年11月以降の米国のQE2(量的金融緩和第二弾)を
背景とした世界的な株価の好調などから
首都圏の住宅市況は急回復しています。
マンションデベロッパーよりも
土地の仕入れから回収までの期間の短い
関東近郊のパワービルダー各社の業績の好調が
何よりもそれを裏付けているのではないでしょうか？
戸建ては住み続けるには良いですが、
マンションに比べれば売却がしにくいものです。
皆が皆、戸建てに住みたいわけでもないですから、
市況の急激な悪化でもない限り、
次に首都圏近郊のマンデベにお金が回るのは
自明の理でしょう。
来期のセントラルには税負担は殆どありません。
不良資産の処理も今期でほぼ目処がつくと見ています。
筋肉質になった会社の体制（金利負担半額以下、販売管理費の低下）
急回復する市場、
痛手を負ったとはいえ、
リーマンショックを乗り切った残存者利益……
これらを考慮したときに
現状半期で12億の経常利益を上げるまでに回復した
セントラル総合開発の来期の経常利益を
20億円（一株利益250円）から30億円（同400円）程度と
『予想』し、
過去に安定して25円配当していた実績から
「10円程度の復配があるのでは？」と
『述べる』
ことが風説の流布にあたるでしょうか？
僕は当たらないと思います。
それどころか、
もし本当にこの数字が現実のものになった場合には、
今期の一株利益を51円を鵜呑みにし、
セントラルの株価を
200円台に捨ておいた一般投資家が殺到して、
株価が4桁に載せることすら十分に考えられると思います。
ですから、もし明日の第三四半期の決算が
期待はずれで大きく売られることがあるのなら、
そこは逆に大きなチャンスだと見ています。
普段からマンデベに投資されている方なら
ご承知のことだと思いますが、
それは
「物件の引渡しのタイミングの問題で利益があがらなかっただけ」
であって、いずれ未引渡しの物件が
今期の第２四半期のように、大きく会社の利益
に貢献にしてくるのが眼に見えているからです。
自分の来期の決算見通しに関する根拠は以上です。
売買は自己責任でお願いします。
自分は財務のプロではないので、見落としがあれば
謹んで訂正させていただきます。