母のアパート、祖母の時代に建てたときに、建築価額ではなく
譲渡所得の特例を使ったあとの取得価額を知りたくて、
当時建築したSハウスの昔の資料を引っ張り出してみていたら。。
おもしろいものを見つけました
25年前のものです。
＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋
S000000 HOUSE アパート経営研究レポート「平成５年度版」
【年金としてのアパート経営】＝高齢化社会に向けて考える資産の上手な運用法＝
概要としては、アパートを建築時期をずらして2棟建て、建て替えプランまであります。
ざっとこんな感じ （細かい数字のところは省略してます）
【将来の生活設計のためのモデルプラン】
44歳：1棟目建築（２DK 8戸 家賃55,000） 総工事費4,500万円 借入金3,320万円
金利 6.12% 15年返済
初年度不動産所得 265,813円
＊働き盛りの所得税対策としてアパート経営を始めます＊
48歳：2棟目建築（２DK 8戸 家賃59,000） 総工事費5,000万円 借入金3,730万円
金利 6.12% 15年返済
不動産所得 1,654,766円
＊1棟目の所得税対策が薄れるころ、２棟目を経営します＊
60歳：1棟目16年目（家賃 71,000) 2棟目12年目（家賃 74,000)
不動産所得 11,655,726円
＊１棟目の借入金返済は終わり、定年時の所得減に備えます＊
64歳：1棟目建て替え（2DK 8戸 家賃 81,000) 総工事費 7,200万円 借入金 5,970円
金利 6.12% 30年返済
2棟目16年目（家賃 78,000)
不動産所得 6,249,582円
＊老築化した１棟目を建て替えます。1棟目の入居者を2棟目に。＊
（（えっと・・・・それまで2棟目に入居いただていていた方たちはいったいどうするのでしょうか？？
すごい矛盾～～爆爆爆））
68歳：1棟目4年目（家賃 85,000)
2棟目建て替え（2DK 8戸 家賃 88,000) 総工事費8,100万円 借入金6,720万円
金利6.12% 30年返済
不動産所得 -180,226円
＊老築化した２棟目を建て替えます。２棟目の入居者を１棟目に＊
76歳：1棟目12年目（家賃 97,000)
2棟目8年目（家賃 100,000)
不動産所得 7,955,221円
借入金残高 106,525,311円
＊建て替えた2棟目の借入金は30年の長期返済です。
負債を大きくすることで相続税対策に役立てます＊
アパート経営を第3の年金として考えてみました。
家賃は物価にスライドするので、年々増加する生活費も気になりません。
＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋
・たったの16年で老築化したアパートと決めつけ、建て替えさせる
しかし、2棟目は30年・・・・・。
・建て替えのときに入居者をもう1棟（すでにほかに賃貸契約中）に入居させるというロジックが変。
・家賃が右肩上がり～～！！！うらやましすぎる～！！！
・当時の当たり前の金利 6.12％
・LDKという概念はまだなし。
・経費に管理費（一括借り上げ）や修繕費などは全く含まれてません。
ちなみに、うちは、この研究レポートどおりにはやっておりません。
5年後に別のHMで2棟目建ててますけどね。。。。
借入金が全然減らない
（家賃が右肩上がりでなくて右肩下がりだった！！）
のにイライラした父は途中で一括返済してしまいましたし。