不動産業界で又、問題が起こっています。
テレビ東京系で放送された「ガイアの夜明け」で放送された業界大手の「レオパレス21」です。
一時、北海道にも営業部隊が進出してきて集中的に建物を建築していました。
最近ではちょっと下火・・・になってきている様です。
そもそもが今回の問題点が、「建築基準法」を満たしていない、と云う建物が多く発覚。
オーナーサイドからの指摘にも「問題無し」と返答してたのが、役所の建築指導課の建物点検により「アウト」となった経緯が放送されていました。
又、同社は建物受注の際には所謂「サブリース」と云う手法で、オーナーから一定額の賃料で建物を借り上げ賃貸物件を運営する、と云う手法です。
この方法は一見、とても安心できるかの様な印象を受けますが、20年、もしくは30年間「全く同じ賃料で・・・」などと云う事は一般的には考えられません。
かく云う私もミサワホーム在職時代に賃貸物件の案件が営業さんから上がって来る度に、建築エリアで「どんな物件を造れば良いか?」から始まり、建物のプランが様々な角度から検証して決定してからは、設備を考え、最後に賃料を決定します。
その際も「いずれは見直す賃料」で有るのは事実で、無論「サブリース契約書」にもその事項は記載はされていますが、「なるべく見直さなくても良い」と云う事を考慮して賃料を決定致します。
こういう過程を慎重にしなければ、営業さん、会社やに後々多大な迷惑を掛ける事になりますので本当に悩みました。
実際に、当時私が企画に参加して担当させて頂き賃料を決定した物件については然程大きな賃料の見直しはなされていない筈です。
まして、保証賃料がオーナー様が支払う毎月の「ローン」を下回る・・・などと云うのは言語道断でそんな賃料の見直しが必要となる、と云った案件は「計画が杜撰だった」と非難されても仕方が無いと思います。
建築基準法の問題だけでなく、その「見直し」の賃料の問題でも同社は各地でオーナー様と係争中です。
番組でも幾つかのその問題の案件とオーナー様を取り上げていました。
結論から云うと・・・。
今回の建築の問題では同社はかなりのダメージを受けるでしょう・・・。
オーナー様に対する補償、片や補修の為に退去を迫られた入居者様に対する補償。
引っ越しの費用はもとより、空室となった賃料の負担もしなければならないでしょう。
会社の「屋台骨」を揺るがしかねない事態です。
本当に利便性の良い、と自信が有る立地条件で有れば、「サブリース」を拒否する事も出来るでしょうし、実際にミサワホーム時代でも「一括借上げしますよ!!」と云う前提で進めていた案件も土壇場で「一般管理物件」となった案件もございます。
そちらの方が上手く空室も無く順調に運営出来ている・・・ケースも有ったりで本当に判らないものです。
物件名はあえて伏せますが、その物件は賃料も設定時から値下げもしていませんし、灯油代が上がったのでむしろ駐車料金を値上げした位です・・・。
空室が沢山有る物件のオーナー様、サブリースで安定している・・・と思っていても次の契約更新で「借り上げ賃料」の値下げは必ずと云っていいほど「交渉」はされます。
理不尽な理由で解約されたオーナー様もいらっしゃいます。
大手で賃料が高めに設定されている物件ほど、その傾向は強いと思います。
まずは空室を埋める事を前提に考えましょう!!
お手伝い出来る事が有るかもしれません・・・。
お気軽にご連絡下さい!!
勿論、相談は無料ですのでもご安心下さいね!!
写真は江別の外れに突如案件が来た16世帯のタウンハウスの物件です・・・。
ペット可にして貰い、賃料も58.000円で駐車場も2台分無料にし、灯油ボイラーを採用致しました。
募集期間も少なかったのですが、周囲の業者のみなさまのお陰も有り完成時には「全決」になりました!!
苦労も致しましたが、その分思い出深い物件です。
現在、一室のみ空いている様です。
物件の詳細はこちらから・・・。
http://fudosan.cbiz.ne.jp/detailPage/rent/1438/2299/?log=off
売却物件・空室をお持ちの入居募集のオーナー様も募集しています!!
リノベーション等のご相談も是非!
何なりとお問い合わせ下さい!!
株式会社 トキメキデザイン・アトリエ リーシング課
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