こんにちわ。店長です。
住宅ローンは固定（フラット３５）と変動どっちがおとく？
お客様からよく質問されます。
先に結論を申し上げますと、「終わってみなければ誰にもわかりません。」が答えです。
今月（平成２５年１月）のフラット３５の金利は２１年以上で１．９９％～です。
フラット３５Ｓだと当初５年（金利Ｂタイプの場合）さらに▲０．３％となります。
銀行住宅ローンの変動金利は２．４７５～２．６７５％ですが、優遇幅があり実行金利は、
０．７７５％～となっています。
ネット系銀行だと最安０．６７％なんてのも存在してますね。
単純に金利だけ比べると、銀行住宅ローンのほうが金利が低いのでお得なのは当たり前です。
が、あくまでも変動金利です。
今後景気が回復していくと金利も上がっていくわけですが、といいますか、
金利が上がるくらい景気が回復してくれないと困るわけですが、
いったいどこまでどんなペースで金利が上がるとフラットのほうが得だったと思えるかですが、
シュミレーションしてみました。
３０００万円を元利均等の３５年で借りる場合です。
まずはフラット３５Ｓです。
当初５年１．６９％で６年目から１．９９％ですと、
月々約￥９４，６７２－の返済で６年目からは￥９８，６３０－の返済です。
総返済額は￥￥４１，１８４，８９２－となります。
フラットは団体信用生命保険料が別途必要です。
当初１年目の団体信用保険料は￥１０７，３００－で総額￥２，１２３，０００－となり、
合計額は￥４３，３０７，８９２－となります。
銀行住宅ローンの場合は、最安金利ではなく、１．０７５％で計算してみます。
１．０７５％でスタートしてまずは３年目に０．５％上がり、その後は５年ごとに０．５％上がった場合です。
スタートは月々約￥８５，７３８－の返済で￥９２，３６９－￥９８，２８６－と上がっていきますが
総返済額は￥４３，２７２，３０１－となります。
スタートの３年間はフラットより￥８，９３４－安いのでその分と団体信用生命保険料の分を
３年間ためて繰り上げ返済すれば、さらに返済額を減らすことができます。
あくまでもたとえばの金利推移でのシュミレーションとなりますが、
この金利推移より緩やかであれば変動のほうが得だと言えるのではないでしょうか。
変動の金利も１．０７５％での場合ですのでもっと安く借入できる場合はさらにお得といえますね。
その他さまざまな条件や優遇などがございますので、上記の差だけでは判断できるものでは
ありませんが、参考になればと思います。
※ 尼崎市を中心に伊丹市、西宮市で新築戸建、中古戸建、中古マンション、土地の、
売買仲介と賃貸と管理を行っている不動産屋さんの店長の個人的な見解のブログです。