2026年の公示価格はバブル崩壊後で最高の伸び

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

国土交通省が3月17日に2026年1月1日時点の公示地価を発表しました。

「2026年の公示地価は、全国平均で前年比2.8％上昇し、5年連続の上昇かつバブル崩壊後で最高の伸びとなった。
用途別では、商業地が4.3％、住宅地が2.1％上昇し、特に商業地の伸びが顕著だった。

東京都は全用途で大きく上昇し、商業地は12.2％、住宅地は6.5％と全国を大きく上回った。
商業地は台東区・文京区などで上昇率が高く、上昇エリアは都心から周辺区へ拡大している。

住宅地も需要が旺盛で、港区・台東区・品川区などで高い伸びを記録。
地価上昇は利便性の高いエリアやマンション需要の強い地域を中心に広がっている。

なお、地価の高額地点は商業地・住宅地ともに上位が東京都に集中し、特に銀座や赤坂などが上位を占めた。

景気の緩やかな回復と利便性への高い需要により、都心から周辺エリアまで幅広く地価上昇の勢いが加速している。」

■雑感

公示地価は、バブル崩壊後で最高の伸びとなりました。

ただし全国で見ると、依然として地価が下落している地域もあり、
エリアによる「二極化」がより鮮明になっています。

下落の主な要因は、人口減少や主要産業の撤退、
さらに震災・災害リスクの影響などが挙げられます。

一方で、公示地価は半年以上のタイムラグがある指標です。
また地方は、都心に比べて価格変動が遅れて表れる傾向もあります。

そのため、今後じわじわと上昇に転じる地域も出てくる可能性はありそうです。

来年の地価公示がどうなるのか、個人的にも非常に注目しています。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたはSNS使った不動産広告の実態調査で、重要情報の未表示が多数確認されたのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたはSNS使った不動産広告の実態調査で、重要情報の未表示が多数確認されたのを知っていますか？』

「首都圏公取協、SNS使った不動産広告の実態調査」という記事を読みました。

「首都圏不動産公正取引協議会は、SNS（主にインスタグラム）上の不動産広告の実態調査を実施。

物件概要の表示状況では、必要事項をすべて満たす
広告は1件もなく、「取引態様」や「価格」など
重要情報の未表示が多数確認された。

特に取引態様は約86％が未表示で、宅建業法違反の
可能性も指摘された。
また、「最強」「格安」など根拠のない強調表現は
主に賃貸物件で多用されていた。
ハッシュタグによる表示も広告表現とみなされる点に
注意が必要とされた。
同協議会は、SNSでもポータルサイト同様の
ルール遵守を求めている。」

■雑感

私が物件概要でまず確認するのは「取引態様」です。
元付か客付かを判断するための重要なポイントだからです。

一般的に、
・専任媒介、専属専任媒介 ⇒ 元付業者
・一般媒介 ⇒ 客付、または元付
となります。

専任媒介・専属専任媒介であれば、
売主との距離が近く、安心して取引できるうえ、価格交渉（指値）もしやすくなります。

ただ実際には、取引態様が表示されていない広告も多く見受けられます。
重要な情報だからこそ、ここはぜひ改善してほしいと感じます。

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あなたは都心のプレミアムMの成約坪単価が、10四半期連続で上昇しているのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

「都心プレミアムM、成約坪単価が10四半期連続上昇」という記事を読みました。

「三井不動産リアルティの調査によると、
都心のハイグレード中古マンション「プレミアムマンション」
の平均成約坪単価は1,335万円となり、
前年同期比17.4％上昇しました。
これで10四半期連続で最高値を更新しています。
特に「銀座エリア」や「番町・麹町・飯田橋エリア」で
価格上昇が目立ちました。
平均成約価格も3億4,267万円（前年比12.3％増）と
大きく上昇しています。
また、売出件数は1,041件と増加し、初めて1,000件を超えました。
一方で、一部エリアでは短期的な価格の反落も見られ、
今後の動向が注目されています。」

■雑感

中古のプレミアムマンションは、単純計算すると20坪で
約2億6,000万円ほどになります。前年より17.4％も上昇し、
最高値を更新しているとのことで、まだしばらく上昇しそうな雰囲気もあります。

これほど高額な物件を、いったいどんな人が購入しているのでしょうか。
円安の影響もあり、海外の投資家や富裕層の購入が増えているのかもしれません。
日本は海外からの不動産購入に対する規制がほとんどないため、
この流れが続けば、都心のマンションの多くを外国人が所有する、という状況もあり得るのではないかと思います。

そう考えると、私も1戸くらい欲しいところですが…（笑）。

ただし、円安がいつまで続くかは分かりませんし、
金利上昇や景気の変化など、価格が下がる要因も
いくつか考えられます。今後の動きは慎重に見ていきたいところです。

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あなたは空き家が売れない理由を知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは空き家が売れない理由を知っていますか？』

「空き家は、「古いから売れない」のではない。」という記事を読みました。

「空き家が売れない原因は「築年数」そのものではなく、放置によって問題が積み重なることにあるといいます。

売却が難しくなる主な理由は、
・再建築不可の可能性
・相続登記未了や共有状態
・境界未確定
・残置物や解体費の負担
・老朽化による事故リスク
・管理不全空き家・特定空家指定の可能性

時間が経つほどリスクが増え、価格にも影響します。
空き家の価値は単純な周辺相場だけでなく、
これらの論点を整理できるかどうかで大きく変わるとしています。

情報元：株式会社SA プレスリリース」

■雑感

私も生徒さんの空き家購入をお手伝いしていますが、
現場で感じるのは「売れない理由」はかなり具体的だということです。

例えば、
・残置物が大量に残っている
・相続案件で相続人が複数いて、話がまとまらない
・売主の価格設定が相場より高すぎる
・ハザードマップ上のリスクが大きい
・賃貸活用するには傷みが激しすぎる（中には屋根がないケースも）
・空室期間が10年以上と長期にわたっている

このような物件は、購入後にかかる手間や費用、
法的リスクが大きくなりがちです。
当然ながら、買い手は慎重になります。

「古いから売れない」のではなく、整理されていない問題や
リスクが多いから売れない。
現場で見ていると、まさにその通りだと感じます。

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あなたは3畳のワンルームに住みたいですか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは3畳のワンルームに住みたいですか？』

「3畳ワンルームのリアルな生活」という記事を読みました。

「不動産経済研究所の発表によると、
2025年の東京23区の新築マンション平均価格は
1億3613万円と過去最高を更新しました。
一方で、都内では3畳ワンルームの“激セマ物件”が
人気を集めています。

目黒区では家賃7万円台で相場より約2万円安く、
築浅・駅近という好立地が魅力です。
ロフト付きで天井が高く、工夫次第で生活は可能ですが、
トイレや浴室はかなりコンパクトです。

足立区・北千住でも家賃5万円台の物件があり、
縦の空間を活用するなど入居者は工夫して暮らしています。
“激セマ物件”を扱う会社では入居率99.9％と、
ほぼ満室状態が続いています。」

■雑感

賃料が上昇している今、「都心に住みたいけれど、
高い家賃は払えない」という層にとって、
“激セマ物件”はうまくニーズに合致しているのだと思います。
立地を優先し、広さは妥協する、という感じでしょうか。

最近は物を持たないミニマリスト志向の若者も
増えていますし、在宅時間が短い単身者であれば
「寝られて、最低限の設備があれば十分」という考え方も理解できます。
ロフトや縦の空間を活用するなど、限られたスペースを
工夫して使う暮らし方も、ひとつのライフスタイルに
なりつつあります。

ただし、3畳ワンルームが成立するのは、あくまで
“都心の好立地”だからこそ。
駅近で利便性が高いからこそ需要があるのであって、
都心から離れたエリアで同じ広さでは競争力は弱く、
最終的には賃料勝負になってしまう可能性が高いでしょう。

投資家としては、「狭いから売れる」のではなく、
「立地が良いから狭くても売れる」という本質を
見誤らないことが大切だと感じます。

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