あなたは家賃滞納を予測するAIサービスがあるのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは家賃滞納を予測するAIサービスがあるのを知っていますか？』

「入居者からの"相談メール"から家賃滞納を予測するAIサービス」という記事を読みました。

「株式会社アイシャスは、入居者からの相談メールやLINEの内容をAIで分析し、家賃滞納リスクを事前に検知するサービス「シグナルキャッチ by Sumoo」を開始しました。

入居者の文章に含まれる言葉や感情、文脈をAIが解析し、滞納リスクをスコア化。従来の「滞納後に対応する」方法ではなく、「滞納前に気づき、未然に防ぐ」予防型の家賃管理を目指しています。

個人情報は不要で、相談文のテキストのみで分析可能。AIは心理状態や生活リズムの乱れ、公的支援の適合性なども判定し、適切な対応策を提案します。

また、福祉機関向けの報告書作成にも対応しており、家賃滞納問題を単なる督促ではなく、生活支援まで含めて対応できる点が特徴です。」

【雑感】

家賃滞納については、基本的には家賃保証会社が対応してくれます。
ただ、保証には期間や内容に制限がありますし、実際に裁判や強制退去まで進むと、解決までかなり時間がかかるケースも少なくありません。

また、滞納は突然発生するというより、「今月少し厳しいです」「支払いを待ってほしい」といった相談の段階で、すでに兆候が出ていることも多いように感じます。

そう考えると、AIが返信内容や文章のニュアンスを分析し、滞納リスクを事前に察知できるというのは、とても面白い取り組みだと思いました。さらに、単なる督促ではなく、公的支援や生活支援まで含めて対応できる点は、今後の賃貸管理のあり方を変えるかもしれません。

最近は不動産業界でもAI活用が一気に進んでいますが、ここまでできるようになったのかと驚きますね。今後は、管理会社や大家さんの業務も大きく変わっていきそうですね。

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『良質な不動産情報とサービスで人を幸せに！』
不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは「市街化調整区域」を知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは「市街化調整区域」を知っていますか？』

「市街化調整区域という言葉を知ってる？」という記事を読みました。

「（株）ドリームプランニングが運営する不動産サイト「URUHOME（ウルホーム）」は、不動産に関心のある353人を対象に「市街化調整区域」の認知度調査を実施しました。

市街化調整区域とは、都市計画法で開発や建築が厳しく制限されるエリアのことです。

調査では、「知っている」と回答した人は44.7％でしたが、「よく分からない」30.6％、「知らない」24.7％を合わせると、半数以上が内容を十分理解していない結果となりました。

また、「建物が建てにくい」と理解している人は34.3％で最多。一方、「言葉も聞いたことがない」が21.0％、「聞いたことはあるが意味は分からない」が17.3％となり、知識の二極化が目立ちました。

回答者からは、
・「家が建てられない」
・「融資が出にくい」
・「農地が多い」
・「売却や活用が難しい」
などの声が多く寄せられました。

今回の調査から、市街化調整区域は不動産投資や相続で大きな影響がある一方、一般にはまだ十分理解されていないことが分かりました。」

■雑感

市街化調整区域は、本来は建物の建築を抑制するための地域ですが、実際には東京をはじめ全国各地で、戸建やアパートが建っているのを目にします。

既存宅地や線引き前から建っている建物など、一定の条件を満たしていれば建築や建て替えが認められるケースもあるためです。

ただ、投資という観点で見ると注意点も多いです。
市街化調整区域の土地は、一般的な住宅地に比べて流動性が低く、土地の価値もかなり低く評価される傾向があります。

そのため、アパートなどの収益物件は金融機関の評価が厳しく、融資が出にくいケースも少なくありません。

また、将来的に売却しようとしても買い手が限られるため、「安いから」という理由だけで購入すると苦労する可能性があります。

一方で、格安の戸建については、購入価格が非常に安いため、うまく活用できれば面白い投資になることもあります。特に、賃貸需要が一定数ある地域では、高利回りになるケースもあります。

ただし、地域によっては「賃貸利用不可」「再建築不可」「建て替えに許可が必要」など条件がかなり異なるため、購入前に自治体への確認は必須です。

市街化調整区域の物件は、普通の住宅地以上に「しっかりとした調査」が重要になると思います。

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あなたは日銀が為替介入したのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは日銀が為替介入したのを知っていますか？』

【政府・日銀が１年９か月ぶり為替介入、５兆円規模】
という記事を読みました。

「政府・日本銀行は4月30日、円安進行を受けて円買い・ドル売りの為替介入を実施。規模は約5兆円とみられ、2024年7月以来1年9か月ぶりの介入となった。

円相場は一時1ドル＝160円台まで下落したが、その後155円台まで急騰し、介入観測が広がった。

日銀の当座預金残高見通しからも約5兆円規模の介入が推計されている。

なお、政府は介入の有無について明言を避けつつも、追加介入の可能性を示唆している。

■雑感

週明けのドル円は157円前後まで戻しており、今回の介入効果はやや限定的にも感じられます。

そもそも為替介入の持続的な効果には疑問が残りますが、いつも思うのは、政府・日銀は円高時に円売り（ドル買い）、円安時に円買い（ドル売り）を行っている点です。このサイクルを考えると、結果的にはかなりの収益を上げている可能性があります。いわゆる「埋蔵金」と呼ばれる部分も、これに近いものかもしれません。

リーマンショック時には1ドル＝70円台まで円高が進み、その際にも介入が行われました。当時に購入したドルを今回のような局面で売却しているとすれば、為替差益は相当な規模になっている可能性もありそうです。

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あなたは中古マンション市場に変化が起きているのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

「あなたは中古マンション市場に変化が起きているのを知っていますか？」

「中央区で異変、世帯増加に急ブレーキ 湾岸バブル失速の兆し」という記事を読みました。

「東京都23区の中古マンション市場は、低金利や投資マネー流入により大きく価格上昇してきたが、その過熱が実需を圧迫し、需要減速の兆しが見え始めている。

世帯数自体は増加しているものの、増加率は都心部を中心に鈍化し、現在は23区全体へ広がりつつある。特に中央区は減速が顕著で、象徴的なエリアとなっている。

湾岸エリアでは価格高騰の影響で販売期間の長期化や値下げが増え、流動性が低下。金利上昇による購買力低下や投資需要の減退も影響している。

この流れは内陸エリアにも波及しており、価格上昇による需給バランスの崩れが広がっている。

今後は「価格上昇が需要を呼ぶ時代」から「価格上昇が需要を抑える時代」へ移行しており、世帯動向や流動性の変化を踏まえた分析が重要となる。」

■雑感

区分マンションは価格が上がりすぎていて、一般の会社員には手が届きにくい水準になっています。そこに金利上昇が重なることで、購入ハードルはさらに高まっていくでしょう。

また、すでに金利は上昇していて、今後も金利上昇の流れが続く可能性があります。この状況を踏まえると、マンション価格はそろそろ頭打ちになる局面に入っていると考えられます。

特に都心の投資用区分マンションは影響が大きく、金利と利回りの差（イールドギャップ）は縮小し、ローン返済後の収益はより厳しくなる可能性があります。

さらに、価格が下落に転じた場合、売却したくても売れない「塩漬け状態」に陥るリスクもあり、今後はより慎重な判断が求められそうです。

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あなたはお得なエアコンの買い替え術を知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたはお得なエアコンの買い替え術を知っていますか？』

“2027年問題”で格安モデルが消える?「エアコン設置・クリーニング」という記事を読みました。

「猛暑や「二季化」の影響で、エアコン設置の依頼は年々前倒しになり、ピークは「6月」、料金のピークは「7月」に集中。

・エアコンクリーニングも需要が早まり、料金が最も高いのは「6月」。依頼は「4〜5月」が最もお得。

・2027年の省エネ基準強化（いわゆる“2027年問題”）により、安価モデルの減少や価格上昇が予想され、約3割が買い替えを検討。

・業者選びでは「料金の安さ」と「信頼性」が重視される一方、約6割が比較・判断にストレス（決断疲れ）を感じている。

・複数業者の相見積もりでは約9割が「安くなった」と実感し、5,000〜1万円程度の差が出るケースもある。

・最も安く買い替える方法は「本体をネット購入＋設置業者は相見積もり」。

・クリーニングは「1〜2年に1回」が目安で、カビ臭・体調不良などの症状があれば早めの依頼が推奨される。」

～株式会社ミツモア調べより～

■雑感

投資目線で見ると、エアコンも価格上昇の影響を強く受けており、設備コストの管理がこれまで以上に重要になってきています。特にアパート経営では、複数台を一度に交換するケースもあるため、1台あたり数千円〜1万円の差でも、全体では大きなコスト差になります。

そのため、最も安く抑えられるとされる「本体はネットで購入し、設置業者は相見積もりを取る」という方法は非常に合理的です。ただし、実務的には手間がかかるのも事実で、物件数が増えるほど管理の煩雑さも増していきます。どこまで手間をかけてコスト削減を狙うかは、投資家ごとの判断になりそうです。

また、設置やクリーニングの需要はピーク時に集中しやすく、料金も上がる傾向があるため、「4〜5月に前倒しで動く」という視点は非常に重要だと感じます。空室対策の一環としても、繁忙期前に設備を整えておくことで、入居付けのスピードにも良い影響が出るでしょう。

今後は2027年問題による価格上昇も見込まれるため、単なる修繕ではなく「設備投資のタイミング戦略」も、収益に直結する重要なポイントになっていきそうです。

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