あなたはAI 退去立会を知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたはAI 退去立会を知っていますか？』

「「入居時点検・AI 退去立会」付帯保証サービス提供開始」という記事を読みました。

「日本セーフティーは、リモデラと共同で「入居時点検」と「AI退去立会」を組み合わせた新たな保証サービスの提供を開始しました。

このサービスでは、入居時にスマートフォンで室内の状態を撮影・記録し、退去時にはAIが動画を解析して傷や汚れを客観的に判定します。さらに、国土交通省のガイドラインや賃貸借契約書、入居年数などを総合的に考慮して原状回復費用を算出するため、貸主・借主双方が納得しやすい判定が可能になります。

人手不足が深刻化する賃貸管理業界において、退去立会業務の効率化や判定の標準化を図るとともに、原状回復費用をめぐるトラブルの未然防止が期待されるサービスです。」

■雑感

退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは、賃貸経営では昔からよくある問題です。「この傷は入居前からあった」「通常の使用による劣化ではないか」など、貸主と借主の認識が食い違うケースも少なくありません。

今回のように、入居時の室内状況を記録し、退去時にはAIが傷や汚れを客観的に分析して判定してくれる仕組みが普及すれば、双方が納得しやすくなり、トラブルの減少につながるのではないでしょうか。管理会社にとっても、人手不足が続く中で業務の効率化や判定基準の標準化につながるメリットは大きいと感じます。

不動産業界は、これまでFAXが当たり前に使われるなど、「IT化が遅れている業界」と言われてきました。しかし近年は、電子契約やAIによる査定・家賃管理・入居者対応など、デジタル技術の活用が急速に進んでいます。

今後も賃貸管理の現場で、AIの活用がさらに広がっていきそうですね。

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『良質な不動産情報とサービスで人を幸せに！』
不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

ストアカでセミナーします。

こんにちは！

不動産鑑定士、不動産投資コンサルタントの浅井です。

ストアカでセミナーを開催します。

皆さまの参加、お待ちしております。

🔶セミナー開催日時
8/30（日）13時～16時30分

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あなたは中堅ハウスメーカーのアエラホームが民事再生法の適用を申請したのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは中堅ハウスメーカーのアエラホームが民事再生法の適用を申請したのを知っていますか？』

「注文住宅のアエラホーム（東京）が 民事再生 」という記事を読みました。

「注文住宅メーカーのアエラホームは、2026年7月16日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請しました。負債総額は約61.6億円です。

同社は外張り断熱工法を強みとする中堅ハウスメーカーでしたが、採算性の低さや受注減少、4期連続の赤字に加え、建築基準法改正による工期の遅れや資材調達の問題で資金繰りが悪化しました。

今後は、ロゴスホールディングスの子会社が注文住宅事業を引き継ぐ予定で、現在契約中の新築住宅については契約も承継され、責任を持って完成・引き渡しが行われる見込みと発表されています。」

【雑感】

老舗の中堅ハウスメーカーであっても、経営環境の変化によって民事再生に至る時代になりました。今回はスポンサー企業が決まっており、新築請負契約も承継される予定とのことで、工事中や契約済みの建物については、ひとまず大きな混乱は避けられそうです。

とはいえ、私はこれまで建築会社の倒産を何度も目にしてきました。特にアパートや1棟マンションの建築途中で施工会社が倒産してしまうと、引き継いで工事を行ってくれる業者がなかなか見つからず、完成までに大幅な時間と追加費用がかかるケースも少なくありません。投資家にとっては大きなリスクです。

現在は、建築資材価格の高騰や人件費の上昇に加え、ナフサ価格やホルムズ海峡を巡る情勢など、不動産・建築業界を取り巻く不安要素が数多くあります。そのため、建築を発注する投資家としても、「本当に最後まで工事を任せられるだろうか」と心配になる場面が増えてきました。

中堅・大手だから安心とは言い切れない時代です。建築会社を選ぶ際には、価格や仕様だけでなく、経営状況や実績、財務の安定性まで含めて慎重に判断することが、これまで以上に重要だと感じています。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは小規模マンションの管理が、切り捨てられているのをしっていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは小規模マンションの管理が、切り捨てられているのをしっていますか？』

「小規模マンションを切り捨てる管理会社　「うまみない」と突然解約】」という記事を読みました。

「人件費や資材費の高騰、人手不足を背景に、小規模マンションで管理会社から管理費の大幅値上げや契約解除を通告されるケースが増えています。

特に20～40戸未満のマンションは採算が取りにくく、管理会社が契約を見直す動きが加速しています。契約解除は3カ月前の通知で済むため、新たな管理会社を短期間で見つけるのは容易ではありません。

そのため、管理組合が一部業務を自主管理し、会計や督促業務など必要な部分だけを専門業者へ委託する「部分委託」という新たな管理形態も広がり始めています。

マンションの資産価値を維持するためには、管理会社任せにせず、管理組合が主体的に管理体制を見直すことがますます重要になっています。」

【雑感】

区分マンションでは、管理組合が管理会社へ共用部分の清掃や設備点検などを委託し、その費用を管理費として区分所有者が負担しています。

でも、小規模マンションは戸数が少ないため、一戸あたりの管理費が高くなりやすい一方で、管理会社にとっては採算が取りにくく、近年は管理費の値上げや契約解除が増えているようです。

その点、ある程度の戸数があるマンションのほうが管理コストを分散しやすく、管理体制も安定しやすいという安心感があります。

私が所有している投資用マンションは約50戸の小規模すぎない物件で、エレベーターや管理人がいないため維持管理費を抑えられています。設備がシンプルな分、管理組合の負担も比較的軽く、現在の管理費でも無理なく運営できています。

投資用マンションを選ぶ際は、立地や利回りだけでなく、「管理が長期的に維持できる規模か」「将来の管理費が急激に上がるリスクはないか」という視点も、確認しておきたいポイントだと思います。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは定期借地権付きの戸建を投資用として購入しても大丈夫だと思いますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは定期借地権付きの戸建を投資用として購入しても大丈夫だと思いますか？』

こんな質問をいただきました。

＜質問＞

「とても条件の良い中古戸建が売りに出ていました。ただ、定期借地権付きの物件です。投資用として購入するのはどうでしょうか？」

■回答

定期借地権とは「契約で定められた期間が満了すると更新されず、建物を解体して更地にし、地主へ返還する借地権」のことです。

契約期間は50年が一般的ですが、中古物件の場合は、すでに契約期間が経過しているため、

・契約終了まであと何年残っているのか
・その期間内に購入費用を回収できるのか
・建物の解体費用まで含めても利益が残るのか

といった点を慎重に確認する必要があります。

実際には、残存期間が短くなるほど資産価値も下がり、十分に投資資金を回収できないケースが少なくありません。

そのため、私は定期借地権付きの戸建・アパート・マンションは、投資用としてはあまりおすすめしていません。

もちろん、例外的に収益性が非常に高く、出口戦略まで明確に描ける物件もありますが、そのようなケースは多くありません。

投資用不動産を購入する際は、「価格が安いから」という理由だけではなく、最終的にいくら利益が残るのかまで考えて判断することが大切です。

「安い物件には安い理由がある」ことも少なくありません。購入価格だけで判断せず、将来の収益性や出口戦略まで含めて検討することをおすすめします。

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