あなたは基準地価が5年連続で上昇したのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは基準地価が5年連続で上昇したのを知っていますか？』

「基準地価5年連続上昇　名古屋圏や地方都市では伸び鈍化も」という記事を読みました。

「国交省が発表した2026年7月1日時点の基準地価は、全国平均（全用途）で前年比+1.5％と5年連続の上昇となった。上昇幅はバブル崩壊後最大だった前年と同水準を維持している。

東京圏・大阪圏の住宅需要が堅調で、3大都市圏は+4.4％と6年連続の上昇（前年+4.3％）。一方、名古屋圏は+1.9％（前年+2.1％）、地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）も+4.1％（前年+5.3％）と、コロナ後の急激な伸びは鈍化しつつある。用途別では商業地+2.9％、住宅地+1.0％で、いずれも上昇は続くもののペースは落ち着いてきている。

都道府県別では東京都が商業地・住宅地ともに上昇率トップ（住宅地は12年ぶり）。商業地の最高価格は21年連続で東京・銀座「明治屋銀座ビル」（1㎡あたり5250万円）だった。個別地点では、開発が進む長野県白馬村や北海道富良野市など観光・リゾート地の伸びが目立っている。」

■雑感

全国的に見れば地価はまだ上昇基調にあるものの、東京・大阪以外では上昇幅が縮小してきているのが今回のデータの特徴だと感じます。名古屋圏や地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）でも伸びが鈍化しており、コロナ後の勢いそのままの上昇が、そろそろ一段落しつつあるように見えます。

ここに金利上昇という要素が重なってくると、状況はさらに変わってきそうです。住宅ローンの負担が増えれば、当然ながら購入できる価格の上限も下がってきますし、建築費の上昇も相まって、実需の力だけで地価を押し上げ続けるのは難しくなってくるはずです。東京・大阪のように需要が強いエリアはともかく、それ以外の地域では、今後さらに上昇幅が縮小するか、横ばいに近い水準へ移っていくのではないかと見ています。

一方で、住宅地に関して言えば、観光地・リゾート地の強さは相変わらずです。白馬村や富良野のように、別荘需要やインバウンド需要を背景に高い上昇率を記録しているエリアが目立ちますが、これはやはり円安の効果が大きいのだと思います。海外から見れば日本の不動産は依然として割安感があり、リゾート開発への投資意欲も落ちていません。実需中心のエリアが金利上昇の影響を受けやすい一方で、こうした観光・リゾート需要主導のエリアは、当面別の力学で動いていきそうです。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは利上げに向かっている現在、固定金利、変動金利、どちらを選びますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは利上げに向かっている現在、固定金利、変動金利、どちらを選びますか？』

「日銀、9月政策金利1.25%へ」という記事を読みました。

「日銀は17〜18日に開く金融政策決定会合で、政策金利を現在の1.0％から1.25％へ引き上げる方針です。
追加利上げは6月会合以来3カ月ぶりで、2024年3月以降の利上げ局面としては最短の間隔となります。原油高や円安による物価の上振れリスクを抑えるのが狙いです。」

【雑感】

今後の見通しとしては、日銀は0.25％刻みで緩やかな利上げを続け、年内に政策金利1.25％、2027年頃には1.5〜2.0％程度まで上がっていく可能性があるようです。

円安や原油高が長引いて物価上昇が加速すれば、政策金利が2％を超えるリスクシナリオも考えられるとのこと。

こうなると気になるのが「固定金利にすべきか、変動金利のままでいいのか」という点だと思います。試算では、固定金利のほうが有利になるには、日銀があと9回分（2.23％÷0.25％）の利上げをする必要があるようです。

そう考えると、今後も緩やかな利上げが続く前提であれば、当面はまだ変動金利のほうが分がありそうです。

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あなたはダイワハウスの注文住宅が最低価格5000万円になるのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたはダイワハウスの注文住宅が最低価格5000万円になるのを知っていますか？』

「大和ハウスの注文住宅、最低価格5000万円に
コスト高で23道県は撤退」という記事を読みました。

「大和ハウス工業は、東京や大阪など都市部に営業機能を集中し、23道県から撤退するという。

設計自由度が高い注文住宅の販売は5000万円以上に限る。国内住宅事業は資材や人件費の上昇で収益が圧迫されており、単価の引き上げで改善を急ぐとした。」

■雑感

注文住宅の価格帯が5000万円以上に絞られてくると、建てられるのは実質的に都市部で収入が高い層に限られてくるように思います。地方や郊外に土地を持っていても、注文住宅という選択肢自体がどんどん遠のいていく可能性がありますね。

資材費や人件費の上昇はここ数年ずっと続いていて、住宅会社側からすれば単価を上げないと採算が合わなくなっているのも理解できます。ただ、その結果として「建てられる地域」も「建てられる人」も同時に限定されていく方向に進んでいるのは、業界全体で見ても大きな変化だと感じます。

こうなると、無理をして割高な新築を建てるより、立地の良い中古戸建を選ぶ人が今後増えていくのではないでしょうか。駅近や生活利便性の高いエリアであれば中古でも資産価値を維持しやすいですし、リノベーション前提で購入するという選択肢も、これからさらに広がっていきそうです。

大手ハウスメーカーが撤退するエリアが増えるということは、裏を返せば、そうしたエリアでは中古市場や地場の工務店の存在感が相対的に増していくとも言えそうです。今後の住宅選びは「新築か中古か」という単純な二択ではなく、エリアごとの事情を踏まえた判断がより重要になっていく気がします。

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あなたは家賃保証会社を知っていますか？

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不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは家賃保証会社を知っていますか？』

先日、こんな質問をいただきました。

「検討しているアパートの入居者は家賃保証会社に入っていました。家賃が滞納した場合、保証会社が代わりに支払ってくれるのでしょうか？」

■回答

結論から言うと、はい、払ってくれます。借主が家賃を滞納・延滞した場合、家賃保証会社に加入していれば、保証会社が家賃を立て替えて払ってくれる仕組みになっています。

以前は連帯保証人を付けるのが標準でしたが、保証人が高齢になったり亡くなったりして機能しなくなるケースや、そもそも支払いを拒否されるケースもありました。家賃保証会社なら、そうした「人」に依存するリスクを避けられるのが大きなメリットです。

滞納した借主への対応も、保証会社が一手に引き受けてくれます。電話や書面での督促はもちろん、必要があれば契約解除や明け渡し請求といった法的措置まで進めてくれるので、大家が直接矢面に立つ場面はかなり減ります。

さらに、退去時のトラブルもカバーしてくれる会社が多いです。残置物撤去費用（ゴミ処理費用、荷物の搬出・処分代など）や、原状回復費用（ハウスクリーニング代、クロスの張り替え、修繕費など）まで保証対象に含まれることもあります。

大家の立場からすると、できるだけ保証内容が手厚い会社にお願いしたいところですね。あわせて、審査の厳しい会社（信販系など）を選んでおくと、そもそも滞納リスクの低い入居者が集まりやすくなるので、その点も意識して選ぶといいと思います。

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あなたは売りたいのに売れないサラリーマン大家が増えると思いますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは売りたいのに売れないサラリーマン大家が増えると思いますか？』

「「売りたいのに売れない」サラリーマン大家が増える日」という記事を読みました（健美家）。

「数年前まで「不動産価格が上がっているから今売れば儲かる」と考えるサラリーマン大家は多かった。しかし2026年、日銀が政策金利を1.0％程度まで引き上げ、さらなる利上げ姿勢を示す中、状況は一変しつつある。怖いのは価格下落そのものより、価格が高止まりしたまま借金のコストだけ上がっていく局面だ。

高値で収益物件を買い、多額のローンを抱える投資家の中には売却を考える人も出てきたが、査定額がローン残高を下回り「売れば借金だけ残る」ケースが増えている。金融機関、仲介市場、任意売却、賃貸管理の各現場では、成約件数の減少と在庫増加、任意売却相談の深刻化、修繕先送りの相談増加といった予兆がすでに表れ始めている。

焦点は「いつ買ったか」より「どれだけ借りて買ったか」。高値購入・高LTV・変動金利・賃料を上げにくい物件が重なるほど出口は狭くなる。今回の調整は一斉暴落ではなく「選別」―都心・駅近には資金が向かい、郊外・築古・高LTV物件から買い手が消えていく形で進みそうだ。」

■雑感

投資用ローンの金利は、昨年から定期的に上昇しています。銀行によっては2％台から4％台へと、2％近く上がっているケースも。ここまで上がると、収支ぎりぎりで物件を所有している方は、あっという間に赤字へ転落してしまいます。

厄介なのは、売りたくても売れないという点です。よほど高値で売らない限り残債が減っておらず、かといって価格はそこまで上がっていない。こうした投資家さんは、実は少なくないのではないでしょうか。

解決策としては、高利回りの戸建を現金で購入するか、規模の小さい高利回りアパートを組み合わせて、トータルで黒字に持っていくといった方法が考えられます。ただし、ここで物件選びを誤ると、かえって負債を膨らませることにもなりかねません。慎重な判断が必要な局面だと思います。

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『良質な不動産情報とサービスで人を幸せに！』
不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

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