あなたはリフォーム工事受注高が過去最高になったのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたはリフォーム工事受注高が過去最高になったのを知っていますか？』

【25年度リフォーム工事受注高、過去最高の16.4兆円に】という記事を読みました。

「国土交通省の調査によると、2025年度の建築物リフォーム・リニューアル工事の受注高は16兆4,104億円となり、前年度比18.7％増と大幅に増加しました。

住宅分野は4兆9,033億円（18.7％増）、非住宅分野は11兆5,071億円（18.6％増）で、ともに好調でした。

特に伸びが目立ったのは、住宅・非住宅ともに改装・改修工事や維持・修理工事で、老朽化対策や設備更新の需要が拡大しています。

用途別では、住宅は一戸建住宅と共同住宅、非住宅では事務所や工場・作業場の工事受注が多くなりました。

また、工事の目的では、住宅・非住宅ともに「劣化した部分の修繕・更新」が最も多く、次いで省エネ対策への需要が増加していることが分かりました。」

■雑感

リフォーム工事の受注額が過去最高を更新した背景には、資材価格や人件費の高騰による工事単価の上昇に加え、国の補助金を活用した省エネ・断熱改修の普及、そして築年数の経過した建物の維持・修繕需要の拡大があるようです。

近年は建築コストが大幅に上昇しており、新築を建てるハードルが年々高くなっています。そのため、既存の住宅やアパートをリフォーム・リノベーションしながら長く活用する流れは、今後さらに強まるのではないでしょうか。

日本はこれまで「スクラップ・アンド・ビルド」の文化が根強くありましたが、人口減少や環境問題を考えると、既存ストックを有効活用する方向へ転換していくことはとても意義があると感じます。新築を建てるよりも、地球環境にも家計にも優しい選択と言えるかもしれません。

一方で、リフォーム費用自体も年々上昇しています。私たち不動産投資家にとっては、単に修繕するだけでなく、「どこにお金をかけ、どこを抑えるのか」を見極める力がこれまで以上に重要になってきそうです。今後は補助金の活用や相見積もりの徹底など、コストを意識したリフォーム戦略が収益性を左右する時代になりそうですね。

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『良質な不動産情報とサービスで人を幸せに！』
不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは2026年、不動産はさらに拡大傾向にあるのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは2026年、不動産はさらに拡大傾向にあるのを知っていますか？』

「国内外からの投資資金流入と都市再開発が加速する2026年、不動産市場はさらに拡大へ」

という記事を読みました。

「GLC GROUPの不動産市況レポートによると、2026年上期の東京・福岡・熊本・沖縄の不動産市場は、それぞれ異なる成長要因を背景に堅調に推移しています。

東京：日本橋・八重洲・高輪などの大規模再開発と、円安による海外資金流入が地価上昇を牽引。商業地は前年比12.2％上昇。

福岡：天神ビッグバンや博多駅周辺の再開発が進展。全国トップクラスの人口増加と開業率を背景に住宅需要が拡大。

熊本：TSMCを中心とした半導体関連投資が継続。高度技術者や高所得層の流入により、高品質な賃貸住宅への需要が高まっている。

沖縄：観光客数が過去最高の1,093万人を突破。観光需要拡大に伴い地価上昇が続く一方、交通渋滞や住宅不足が課題となっている。

全体として、各地域とも「実需」を背景とした成長が続いており、人口増加・産業集積・観光需要・再開発が不動産市場を支えている。

情報元：GLC GROUP「東京/福岡/熊本/沖縄 不動産市況レポート（2026年5月版）」」

■雑感

今回のレポートを見ると、不動産市場を動かしているキーワードは「再開発」「半導体」「円安」「海外マネー」の4つだと感じます。

東京は大規模再開発と海外資金の流入、福岡は人口増加と再開発、熊本は半導体関連産業、沖縄は観光需要の拡大と、それぞれ成長の理由は異なりますが、いずれも明確な需要に支えられている点が共通しています。

もちろん、円高への転換や半導体投資の減速、景気後退など、前提条件が変われば状況が一気に変化する可能性はあります。しかし、現時点ではこうした成長の流れに沿ったエリアや物件を選ぶことが、投資戦略としては合理的だと思います。

また、インフレが進む中で、現金の価値は相対的に目減りしていきます。そのため、資産保全を目的として現金を不動産へ振り替えたい人にとっては、今回取り上げられているような成長エリアの不動産は有力な選択肢になるでしょう。

一方で、忘れてはいけないのが金利上昇です。不動産価格が上昇しても、利回りが低ければ手元に残るキャッシュフローは減少します。特に融資を活用する投資家にとっては、価格上昇だけを理由に購入するのは危険です。

そのため、「資産を守りたい人」は成長エリアの不動産、「今すぐキャッシュフローを増やしたい人」は高利回り物件と、目的によって戦略を分けて考える必要があるでしょう。今後はこれまで以上に、価格上昇期待だけでなく、収益性とのバランスを重視した物件選びが重要になってくると感じています。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは湾岸のタワマンが転換点を迎えているのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは湾岸のタワマンが転換点を迎えているのを知っていますか？』

「湾岸タワマン市場、過熱から転換点へ」という記事を読みました。

「東京都の湾岸エリア（晴海・勝どき・豊洲・有明など）では、これまで海外投資家や富裕層の資金流入によりマンション価格が大きく上昇してきました。しかし2026年に入り、市場に変化の兆しが見え始めています。

高価格帯マンション（8,000万円以上）の売り出し在庫は、2025年1月の約1,050件から2026年4月には約1,500件へと約1.5倍に増加。価格は高水準を維持しているものの、売却までの期間が長くなり、値下げを繰り返して成約するケースも増えています。

背景には、価格高騰による実需層の購入負担増や、金利上昇への警戒感があります。特に湾岸エリアでは、これまで活発だった投資目的の売買が鈍化し、物件が市場に滞留する傾向が見られます。

一方で、これは市場の崩壊ではなく、過熱した価格が適正水準へ調整される過程とも考えられます。価格が落ち着けば、これまで手が届かなかった実需層が再び購入しやすくなり、市場の健全化につながる可能性もあります。

湾岸タワーマンション市場は今、大きな転換点を迎えているといえそうです。」

■雑感

湾岸タワーマンションは、この10年ほど新築・中古を問わず価格上昇が続いてきました。そのため、購入したマンションの値上がり益を活用しながら、より条件の良い物件へ住み替えていく「ヤドカリ戦略」も注目を集め、多くの人が資産形成の手段として活用していました。

ただ、ここ数年の価格上昇はさすがに行き過ぎた印象があります。湾岸エリアのタワーマンションは億単位の物件も珍しくなくなり、一般的な会社員世帯にとっては手が届きにくい水準になってしまいました。私自身も「この価格を維持し続けるのは難しいのではないか」と感じていました。

今回の動きを見ると、市場が崩れるというよりは、過熱していた価格が実需に見合った水準へと戻り始めているようにも見えます。そう考えると、むしろ健全な調整局面に入ったと捉えることもできるでしょう。

今後は金利上昇の影響もあり、不動産市場全体がこれまで以上に厳しく選別される時代になると思います。立地や収益性、資産価値をしっかり見極めたうえで、無理のない資金計画を立てることが重要です。

平成バブルの崩壊時にも、「不動産価格は下がらない」と考えられていました。しかし、市場環境が変われば状況は一変します。過去の教訓を忘れず、価格上昇だけを前提にするのではなく、下落局面にも耐えられる堅実な投資を心掛けたいものですね。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子
 

あなたは建設コストがさらに上昇しているのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは建設コストがさらに上昇しているのを知っていますか？』

「建設コスト30%上昇の衝撃」という記事を読みました。

日本建設業連合会（日建連）の2026年春版資料によると、
建設コストはこの5年間で平均28〜32％上昇し、
労務費・資材費ともに大幅な値上がりが続いています。
特に設備工事は深刻で、変電設備は126％、
自動制御設備は111％上昇するなど、異常な高騰が発生しています。

背景には、データセンターや大型工場建設の増加による需要集中、
人手不足、資材不足があります。
さらに、中東情勢の影響で石油系資材や塩ビ管、断熱材などの
納期遅延や受注停止も相次ぎ、工期や費用に大きな影響が
出ています。

また、今後3カ月もコスト上昇が続くとの予測が出ており、
「一時的な高騰ではない」という見方が強まっています。

こうした状況を受け、改正建設業法では、資材高騰時の
価格変更ルールを契約書に明記することが義務化され、
発注者と受注者が適正な価格転嫁について誠実に協議する
仕組みが整備されました。」

■雑感

建築コストの高騰はここ数年ずっと問題になっていましたが、最近は中東情勢の悪化やホルムズ海峡封鎖リスクによるナフサ価格の上昇などもあり、今後さらにコストが上がる可能性が高まっているように感じます。

特に影響が大きいのは、新築だけではありません。外壁塗装や防水工事、設備交換など、既存物件のリフォーム費用にも波及してくる可能性があります。実際に、塗料や防水材、樹脂系資材などは石油価格の影響を受けやすく、今後は修繕費がさらに上昇していくかもしれません。

不動産投資家にとっては、「金利上昇」と「建築・修繕コスト上昇」のダブルパンチになりつつあります。以前であれば、多少利回りが低くても家賃上昇や価格上昇でカバーできた局面もありましたが、これからはそう簡単ではなくなりそうです。

だからこそ今後は、より収益性を重視した物件取得が重要になると感じています。

・購入価格は適正か
・将来的な修繕費を考慮しても利益が残るか
・空室リスクに耐えられるか
・金利上昇時でもキャッシュフローが維持できるか

こうした点を、今まで以上に慎重にシミュレーションする時代に入ったのではないでしょうか。

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不動産鑑定士、不動産コンサルタント　　浅井佐知子

あなたは家賃滞納を予測するAIサービスがあるのを知っていますか？

こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。

『あなたは家賃滞納を予測するAIサービスがあるのを知っていますか？』

「入居者からの"相談メール"から家賃滞納を予測するAIサービス」という記事を読みました。

「株式会社アイシャスは、入居者からの相談メールやLINEの内容をAIで分析し、家賃滞納リスクを事前に検知するサービス「シグナルキャッチ by Sumoo」を開始しました。

入居者の文章に含まれる言葉や感情、文脈をAIが解析し、滞納リスクをスコア化。従来の「滞納後に対応する」方法ではなく、「滞納前に気づき、未然に防ぐ」予防型の家賃管理を目指しています。

個人情報は不要で、相談文のテキストのみで分析可能。AIは心理状態や生活リズムの乱れ、公的支援の適合性なども判定し、適切な対応策を提案します。

また、福祉機関向けの報告書作成にも対応しており、家賃滞納問題を単なる督促ではなく、生活支援まで含めて対応できる点が特徴です。」

【雑感】

家賃滞納については、基本的には家賃保証会社が対応してくれます。
ただ、保証には期間や内容に制限がありますし、実際に裁判や強制退去まで進むと、解決までかなり時間がかかるケースも少なくありません。

また、滞納は突然発生するというより、「今月少し厳しいです」「支払いを待ってほしい」といった相談の段階で、すでに兆候が出ていることも多いように感じます。

そう考えると、AIが返信内容や文章のニュアンスを分析し、滞納リスクを事前に察知できるというのは、とても面白い取り組みだと思いました。さらに、単なる督促ではなく、公的支援や生活支援まで含めて対応できる点は、今後の賃貸管理のあり方を変えるかもしれません。

最近は不動産業界でもAI活用が一気に進んでいますが、ここまでできるようになったのかと驚きますね。今後は、管理会社や大家さんの業務も大きく変わっていきそうですね。

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『良質な不動産情報とサービスで人を幸せに！』
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