こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
「アパートを購入したいのですが、複数の不動産会社が同じ物件を扱っています。どの会社を選べばいいのでしょうか？」という質問をいただきました。
ポイントは、不動産会社の立場の違いです。
不動産業者には
・元付業者（売主から直接依頼を受けている会社）
・客付け業者（元付業者の物件を紹介している会社）
があります。
価格交渉（指値）がしやすいのは、元付業者です。
そのため、できるだけ元付業者を探すことが重要になります。
元付業者を見つける方法としては、
・元付物件が多いサイトを利用する
・取引態様が「専任媒介」「専属専任媒介」の物件を選ぶ
このように、価格交渉がしやすい元付業者を
見極めることが、良い物件を安く購入する
ための大きなポイントになります。
それにしても不動産は専門用語が多いですよね（笑）
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不動産鑑定士、不動産コンサルタント 浅井佐知子
こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
『あなたは全国のマンション化率が上昇しているのを知っていますか？』
「全国のマンション化率、13.22％に拡大」という記事を読みました。
「全国のマンション化率は2025年末時点で13.22％と、
前年比0.11ポイント上昇。
全国約5,896万世帯に対し、分譲マンションは約780万戸となった。
地域別では首都圏22.37％が最も高く、近畿圏17.15％、
中部圏8.55％。都道府県別では東京都28.33％がトップで、
神奈川、大阪が続く。地方では福岡県が16.41％と高水準。
世帯数の減少や伸び悩みにより、神奈川・京都・長崎で
マンション化率の伸びが目立った。
行政区では千代田区が81.83％と最も高く、都心部で
マンション集中が進んでいる。
■雑感
今回のマンション化率の上昇は、もともとマンションの
ストック数が少ない地域に大規模物件が建設され、
一気に戸数が増えたことが大きな要因のようです。
背景には、高齢化の進行もあると感じます。
戸建てよりも段差が少なく、ワンフロアで生活できる
マンションの方が、将来的な暮らしやすさを重視する人に
選ばれやすくなっているのでしょう。
・戸建てからマンションへの住み替え
・これまでマンションが少なかった地域での新規開発
こうした動きが重なり、今後も地域によっては
マンション化がさらに進んでいく可能性を感じます。
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こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
『あなたはマンションの価値は管理の質に左右されるのを知っていますか？』
「立地だけでは守れない――管理品質が決めるマンションの将来価値」という記事を読みました。
「分譲マンションの資産価値は、立地だけでなく
「管理の質」が大きく左右する時代に入った。
マンションリサーチの分析では、管理状態と価格変動に
明確な相関が確認された。
全国約14万棟のうち、2050年までに85％以上が築40年超となり、
老朽化が進行する。
老朽化や居住者の高齢化により、管理組合の機能低下も課題となっている。
「マンション管理適正評価制度」は管理状態を6段階で可視化する仕組み。
近畿3府県では、評価が高いマンションほど価格上昇率が高い結果となった。
特に最高評価では約7割で価格上昇、平均上昇率は4.3％。
今後は所有者・購入者ともに、管理の質を重視する視点が不可欠とされる。」
■雑感
昔から「マンションは管理を買う」と言われていますが、
管理状態が悪ければ、いくら立地が良くても資産価値は
下がってしまいます。今回のデータは、その感覚を
改めて裏付ける内容だと感じました。
ただし、投資用不動産という視点で見ると、注意すべき点もあります。
管理や設備の質にこだわりすぎると、かえって
「収益を生まない不動産」になってしまうことがあるからです。
管理費や修繕積立金が過剰に高くなると、
毎月の収支を圧迫してしまいます。
投資用の区分マンションでは、管理状態を一定水準で
保ちながら、いかにコストを抑えるかが大きなポイントになります。
ちなみに、私が所有している区分マンションは築39年ですが、
・駅から徒歩3分
・4年前に大規模修繕済み
・オートロックなし
・エレベーターなし
と、余計な設備がなく、維持コストが比較的かかりません。
そのため、現状の管理費・修繕積立金の範囲で無理なく運営できています。
立地は埼玉県のやや奥のエリアですが、価格も賃料も
安定しており、長期保有としてはなかなか良いバランスです。
将来ひとり暮らしになったら、ここに住むのもアリかな…なんて思ったりしています（笑）
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こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
『あなたは長期金利が27年ぶりの高水準になったのを知っていますか？』
「長期金利一時2.23%、27年ぶり高水準」という記事を読みました。
「9日の国内債券市場で、新発10年物国債利回りが
一時2.23％まで上昇し、1999年以来27年ぶりの高水準となった。
背景には、衆院選を控えた積極財政への警戒感がある。
高市早苗首相は衆院解散方針を示しており、与党が
議席を伸ばせば財政拡張が進むとの見方が強い。
与野党で消費税減税（食料品の税率ゼロ案など）が
公約に盛り込まれる可能性が伝わり、財政悪化懸念が高まった。
その結果、国債が売られ、金利は上昇（価格は下落）した。
加えて、日本銀行の利上げ観測も金利押し上げ要因となっている。
ブルームバーグやロイターは、円安を背景に利上げペースが
想定より早まる可能性を指摘。
2025年末以降の上昇幅は0.15％を超え、16日にも2.185％を
付ける場面があった。」
■雑感
27年ぶりに10年物国債利回りが2％を超え、まだ上昇余地が
ありそうな流れを感じます。
ドル円も160円に近い水準にあり、円安是正の観点からも、
利上げのペースが想定より早まる可能性は十分ありそうです。
今後、金利が上がれば円安が是正され、物価高も
一定程度は落ち着く可能性がありますが、
不動産市場への影響は避けられないと思います。
住宅ローン金利がさらに上昇すれば、融資が組みにくくなり、
購入者が減少し、不動産価格は調整局面に入ると考えられます。
特に影響を受けやすいのは、都心部の利回りが低い物件です。
金利上昇によりキャッシュフローが悪化すれば、
売却を考える投資家や購入を控える投資家が増え、
価格が下落する可能性があります。
その動きが波及すれば、地方の収益物件にも徐々に影響が及ぶ、
という流れになりそうです。
購入する場合、できれば金利は固定金利で組みたいものです。
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不動産鑑定士、不動産コンサルタント 浅井佐知子
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こんにちは。
不動産鑑定士・不動産投資コンサルタントの浅井佐知子です。
『あなたは引っ越しの時期や条件を変更している人が増えているのを知っていますか？』
「物価高で引っ越し判断に変化」という記事を読みました。
いえらぶGROUPが実施した調査によると、
物価高の影響で引っ越しを検討した人の約6割が、
時期や条件を変更していることが分かった。
直近1年で引っ越しをした、または検討した人のうち
61.1％が「物価高で判断を見直した経験がある」と回答した。
引っ越し時の最大のハードルは、家賃・敷金・礼金などの
初期費用（42.2％）で、次いで引っ越し作業費や
家具・家電購入費が続く。
その結果、53.2％が家賃設定を見直し、
立地や初期費用条件を妥協・調整する動きも広がっている。
一方で、物価高の中でも引っ越しを後押しする
施策への期待は高く、家賃補助や割引キャンペーンを
求める声が70.8％に達っした。
条件交渉や初期費用の分割払いなど、費用負担を
軽減する柔軟な支援策が、今後の住み替え需要を
左右するポイントになりそうだ。
■雑感
敷金・礼金なしの物件が増えている地域もありますが、
引っ越しそのものにかかる費用は確実に上昇していると感じます。
私自身も2年前に引っ越した際、前回より引っ越し費用が
かなり高くなっていて驚きました。
もちろん、しっかり価格交渉をして少し下げてもらいましたが（笑）。
引っ越し費用を抑えるには、春や秋の繁忙期を避け、
動きが少ない夏や年末を狙うのも一つの方法ですね。
時期をずらすだけでも、費用面での負担は軽くなりそうです。
また、投資家の立場で見ると、初期費用を抑える工夫は
空室対策としてとても有効です。敷金・礼金の見直しや
柔軟な条件設定を行うことで、入居のハードルが下がり、
結果的に早期成約につながると感じます。
物価高の今だからこそ、こうした配慮がより重要になってきていますね。
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