簡単！不動産投資の裏の裏

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22Oct
- ピンチの後にチャンスあり？！
  不動産投資におけるピンチとはなんでしょう？いろいろありますよね！・空室率が上がった！まあ、言わなくてもわかると思いますが、不動産投資において切っても切れないのが空室率の増加です。新築で物件を建て募集した際には、基本的に満室になることが多いですが、年数が立てばたつほど空室リスクは増加します。では、どの様な物件が空室になりにくく、家賃を維持できるかと言うと、現時点では、東京２３区で駅徒歩１０分以内の物件であれば、空室率は上がりにくいと思われます。実際にこのようなデータがあります。家賃の下落率に対してのデータで、築10年の物件だと東京都内の下落率は３％となっていますが、全国平均ではなんと４０％！？という恐ろしいデータが上がって来ています！逆に言えば東京都内の物件以外は家賃を下げないと入居が厳しいといったデータになります。逆に考えると、都内であれば、家賃下落についてはそれほど考えなくてもいいのかなって思いますよね？まあ、そうは言っても実際には空いてしまう場合があるとは思います。その際には、なぜ空いてしまったのか？と言うことを必ず確認しなければ、いけません。例えば転勤になったとか、実家に戻るといった理由では特に問題がないと思いますが、居室を理由にした退去の場合、理由を取り除かないとすぐに同じことになります。例えば、上の階の騒音がうるさいからなんて理由はよく聞きます。また、物件を見にいらした方、ご契約いただいた方に、アンケートを取るなんてことも簡単ですが効果は絶大です。その結果を踏まえ現在の居室に反映すれば、近いうちに入居者が決まる可能性が上がります。そして、その部屋は現在のニーズに合った部屋となりますので、家賃を上げても入る可能性が出てきます。この様に、アパートといえど、運営によって大きく利回りも変わってきますので、是非様々なことにチャレンジしてください。そして、何か少しでもわからないことがありましたら、アパートメントパートナーズにお問合せください←結局これが言いたかった（笑）
05Oct
- ご購入時の相談について！
  みなさま、こんにちは今日は不動産を購入ご検討されている方にお願いがございまして、書かせていただきます。よく、物件資料をまず送って欲しいと言われる方がいらっしゃるのですが、当社では基本的に物件資料のみをご送付することはしていません。それは、お客様にお任せして購入したからと言って責任逃れをしたくないからです。お客さまのご希望で都内２３区で新築RCで駅から徒歩５分以内、RCで利回り７％以上、木造で８％以上っておっしゃる方がいらっしゃるんですが、そんなご希望通りの物件があれば、確かに今なら失敗のリスクは少ないと思います。でも実際にある物件を購入しようとすると、RCなら利回り６％、木造で７％超えていれば今なら買いだと思います。確かに前出の利回りでも土地を購入されて、建築業者と打ち合わせをしてご自身ですべてプランニングすれば、不可能ではない数字ではあるとは思います。でも、結局はご自身でプランニングした結果、土地だけが眠っている方もいらっしゃいます。実際に当社にご相談に来たお客様にもいらっしゃたのですが土地を購入して建築業者に依頼したはいいけど、結局上物が立たず工事も全く進んでいない物件があるとの事。当然ですがこれって損をしているんですよね。その方は土地の決済をして２年間土地を寝かしていますので、土地代と固都税の支払いだけでも馬鹿にならない額を払って、収入の目途もたっていませんでした。そういった失敗が無いよう私たちコンサルタントがいます。その方は以前依頼した建築業者ではなく、私共がご紹介させていただいた建築業者をご利用いただいた結果、当初より利回りは若干下がってしまいましたが、キャッシュフローの目途がたち喜んでいただきました。この様に、過去の経験値を使い、どのような物件がお客様にとって最適か、また、投資効率がいいかを多角的に考慮させていただき現在ベストの投資をお手伝いさせていただいております。そうはいってもリスクは０ではございませんが、限りなく０になる様努力しておりますので、よろしくお願いいたします。
03Oct
- 不動産投資リスクを軽減するには？その２！
  不動産投資のリスク軽減するには？その２！こんばんは！今日は前回に引き続き不動産投資のリスクについてお話しさせていただきます。不動産と言えばやはり大きな融資を受けて始める方がほとんどだと思いますし、実際に私自身もそうでした。やはり1棟ものの収益物件ともなると、1億円を超えてくるものがほとんどなので、なかなか踏み切れない方も多いかと思います。でも、収益物件はそれ自体が基本的に利益を生むため、条件さえ間違えなければ、非常に簡単に運営できるものもあります。本日は、その条件についてお話しさせていただきます。先日、都内で新築ワンルームに入居するお部屋を借りる際に重視する項目はといったアンケートを取ったところ１位　家賃２位　駅までの距離３位　通勤時間まあ、それはそうですよね。家賃は安ければ、安いほどいいですし、駅も近くて便利だったらいいですよね。さらに、通勤時間も短きゃそれに越したことはありません。でも、この条件てそれぞれ、矛盾するところが多いんですよね。家賃が安ければ、駅から遠い。逆に駅に近ければ家賃は安くなる。わかってはいても、条件て聞かれれば、そう答えますよね。では、それぞれ具体的にどれ位までならいいかと一歩踏み込んでアンケートを取ると、家賃８万円以下、駅から徒歩１０分以内、通勤時間３０分以内と言った意見が一番多かったです。まあ、今回は新築物件に入居した方に聞いているので、築年数は言われてませんが、でも通常の家賃設定よりは頑張ってもらってお答えいただいてると思います（笑）ですから、失敗しないアパート経営をするうえで抑えたい条件とは・・・家賃設定が７万円台で、駅から徒歩１０分以内、主要駅にアクセス３０分以内と言う条件を外さなければ、安定した運営がしやすいかと思います。まあ、条件的にはかなり難しいですけどね（笑）それでは、次回も不動産経営のリスク３についてお話しさせていただきますね！
27Sep
- 不動産投資リスクを軽減するには？
  不動産投資のリスクについて！こんばんは！アパートメントパートナーズの上原でございます。世間は雨続きで嫌になってきます（笑）さて、タイトルの不動産投資のリスクですが、様々なものがありますよね。自己資金どうしようとか、こんな大きな借金抱えてどうしようとか考え始めるときりがありません。でも、意外と簡単に回避できるリスクも結構あるんです。アパート経営で重要なのはいかに満室運営するかですよね。想定利回りも満室で初めて、期待値通りでるのであって、９０％運営では当然想定利回りの9割しかでません。ただ、そのリスクを回避する方法が、サブリースです。最近では、サブリース中心の運営も出てきましたし、中には30年一括借り上げなんていうものもあります。最終的にはそこの会社に依存するので１００％ではありませんが、これで大きなリスクを回避し、安定した運営に一歩近づけるのではないでしょうか？やはり不動産投資のいいところはある程度安定運営ができる、安心できるといったところですよね。その中で、サブリースは一つの有効手段だとは思いますので、是非活用して安全な運営を目指していきましょう！
24Sep
- 世の中の不動産投資本って？
  昨日、私の元に幻冬舎って言う出版社から電話がありました。内容は不動産投資の本を出版しませんか？って言う話でした。なぜ私にって正直思ったんですけど、話を聞いていくと「なるほどな」って思ってきました。内容は「本を出版した実績があれば、不動産が売りやすくなるよ、セミナーの来場者が増えるよ、だから有料で出版しませんか？」と言うことでした。お話によると最低６００万位からパッケージになっていて、１２００万位の商品になるといろいろとついてくるとの事。であれば、そもそも、市場に出回っている幻冬舎の本は基本的に不動産投資においては、役に立たないものが多いのかな？って思ってしまいました。これも、不動産業界に入ったからこそ、知る機会が増えてきたのだと思います。引き続きお客様に不利益な情報は随時更新させていただきますので、よろしくお願いします。
- 始めまして！
  みなさん、初めまして、アパートメントパートナー代表の上原でございます！今年やっと脱サラして不動産屋さんになれました（笑）現在のキャッシュフローは１，２００万ととりあえず生活できるレベルまで増えたので、同じ思いを皆様にもしていただきたいと思いこの仕事をはじめました。現在不動産投資をするには、非常にいい環境が整っています。サラリーマンの不動産投資は融資に始まり、融資に終わるっていっても過言でもない位、融資は重要なウエイトを占めます。その融資をいかに引っ張るか、いかに低い金利で借りることができるかで、実際の運営が厳しくなったり、優しくなったりします。昨今のマイナス金利時代を生き抜くには、比較的安定的な収益を稼げ同時に大きな資産形成ができる、不動産投資は非常に有効な手段です。当然、何かを始めるためには、様々なリスクや、不安があると思いますが、何も始めなければ自分自身の成長はそこで終わってしまうと私は思います。たとえ、最初は失敗しても次に改善して成功すれば、前の失敗は必然であったといえますよね？そして、最初の失敗のリスクを減らすために私たちコンサルタントがいます。このページを見ていただいた方は少しでも不動産投資に興味がある方だと思います。何か、知りたいことがございましたら、お気軽にお問合せください。どんなことでも、可能な限り（笑）ご回答させていただきます。それでは、これからよろしくお願いします。