私の中古マンションの選び方を紹介したいと思います。
都内では中古マンションは非常に高額なので、地方都市のマンションを狙います。
条件は↓の通りです。
＜建物＞
- 駅から徒歩７，８分以内の立地
- 昭和５６年以降に建てられたマンション
- マンションの戸数は、４０戸以上
＜価格・利回り＞
- 物件の価格帯は３００～４００万円
- 利回りが８％以上
＜組合関係＞
- 大規模修繕工事（共用部）を実施している
- 管理組合の資金（修繕積立金）が１０００万円以上あること
- 多額の滞納者がいないこと
- 「駅から徒歩7，8分以内での立地」
退去した後のことを想定します。駅から遠いと不便なためお部屋探している人に選ばれない可能性があります。または、選ばれるとしても大幅に家賃を下げる必要があります。なので駅から徒歩7，8分以内のマンションを選んでいます。
- 「昭和５６年以降に建てられたマンション」
昭和５６年に改正された建築基準法ですが、耐震性が以前より厳しい基準に改正されました。
昭和５６年以前に建てられた建物は『旧耐震』と呼ばれ、それ以降に建てられた建物は『新耐震』と呼ばれており、一般的に新耐震の方が高い基準の耐震性を兼ね備えております。
昨今、大きな地震が各地で起こっているので、私は新耐震であるマンションを選ぶ基準としております。
また所有者がお部屋にかける火災保険ですが、新耐震のマンションを選ぶことで私は地震保険無しで保険の契約をしております。余談ですが。
- 『マンションの戸数は、４０戸以上』
自宅用でも投資用もそうなのですがマンションの共用部は所有者で費用（管理費・修繕積立金）を出し合って管理します。
例えば屋上防水工事を実施するときは、所有者で積み立てた修繕積立金を使用して実施します。ここで重要なのは、『工事代金は戸数に比例しない。』ということです。
屋上防水工事の面積が２倍になるからといって工事費用は多少の材料費分が増えるだけで２倍にはなりません。人件費や足場組立費などの一定金額がどんなマンションでも必ずかかります。
つまり、戸数が多い大規模マンションのほうが一人一人の負担する金額は少なくなる傾向があります。（ただし特別な共用施設があれば別ですが。）
また、築年数が経過してくると資金不足になるケースが多くなり、管理費・修繕積立金を増額するマンションが増えます。その場合、戸数が多いと増額する割合が抑えられるので大きな負担にはなりません。そのため40戸以上であれば、それほど負担は増えないだろうと考えての基準です。
都内であれば敷地がそれほど広く取れないという理由から20戸前後のマンションをときどき見かけますが、これから何十年後のそのマンションを想像すると、費用面で苦労するのではと思います。