かぼちゃの馬車事件で注目を浴びたサブリース事業は、不動産管理会社が一括で借り上げてオーナーの家賃を保証するまた貸しビジネス。勧誘時に約束した賃料が払われなかったり、サブリース事業者が倒産するなど社会問題化した。
30年間の安心一括借り上げを宣伝文句にうたう事業者が多いが、当初の条件を貫徹するケースはほぼないといって言い。大概は経年化、入居状況、景気環境などで賃料が減額されるのが実態だ。
一般的に賃貸オーナーも、契約書面や募集広告の中にある賃料減額のリスクを示しているところまで細かに目を通していない。
そのため事業者の言い分を鵜呑みにしてしまいトラブルに発展するケースが後を絶たない。監督官庁の国土交通省としても、賃貸住宅を購入したローン返済を含めた事業計画やリスクについて十分に理解するよう注意を促している。
契約内容や契約期間中の賃料の減額などのリスクのほか、入居者への注意喚起も行っている。オーナーとサブリース事業者の賃貸借契約が終了すると、サブリース事業者と入居者との契約も終了するため、入居者が退去しなければならない場合がある。
このことでサブリース事業者の地位をオーナーが引き継ぐ趣旨の規定を確認することを促したり、オーナーから家賃請求を受ける場合についても、入居者はサブリース事業者に月額賃料を払っていれば二重に支払う必要はないが、入居者が家賃を前払いしていた場合に二重払いになる可能性があるとしている。
たとえば、4月分の家賃を前月中にサブリース事業者に払った後に倒産してしまい、オーナーから4月分の家賃を請求された場合にオーナーに前払いしたことを認められないケースもあるとする。
■義務違反は業務停止命令など罰則規定盛り込む
こうした中で4月1日の改正民法により、アパートなどの賃貸住宅を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが大きく変わり、親が子どもの賃貸住宅の賃料を保証する場合などの根保証で限度額(上限額)のない根保証の契約は無効となる。
サブリース契約は拡大する見込みだ。だが、オーナーや入居者が安心できる賃貸借契約にすべきだとして、その賃貸住宅管理業に法の網を掛ける。政府は3月6日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案（管理業法案）」を閣議決定した。
今国会中に法案が成立する見通しだ。法案成立後1年以内に施行され、サブリース業に関する規制は6カ月以内に施行となる。
この管理業の法制化に伴い賃貸住宅管理業の登録制度を創設する。①業務管理者の選任②管理受託契約締結前の重説③財産の分別管理④委託者への定期報告ーーなどを義務付けする。
管理住宅契約やサブリースの借り上げ契約の重要事項説明の義務に違反した場合は、業務停止命令や罰金といった罰則を設ける。勧誘時に故意に事実を告げないといった不誠実な行為を禁止し、サブリース事業者と組み建築などを勧誘する者も規制の対象。サブリース契約の適正化の措置が定められることで紛争の軽減につながるとの期待が高まっている。
閣議決定を受けて、日本賃貸住宅管理協会（日管協）の末永照雄会長は、「業界の一層の発展と社会的地位の向上の礎となる」と歓迎のコメントを発表した。賃貸不動産経営管理士の国家資格化に向けても大きな前進。同協会としては、管理の法制化を機に賃貸不動産経営管理士の国家資格化にもつなげたい考えだ。
同資格は、昨年11月に実施した試験で2万人超が受験し、合格率は36.8％だった。累計の合格者は7万に迫っている。2020年度の試験からは、これまでよりも問題数が10問増えて50問になる。
国土交通省は、2011年から賃貸住宅管理業登録制度を任意の登録制度として運用を始めて、サブリースを含む賃貸住宅管理業が順守すべきルールを設定。
かぼちゃの馬車事件を重く受け止めて、これまでにも賃貸住宅管理業登録制度の見直しも実施し、サブリース契約等の重要事項の説明を貸し主に対して実務経験者か賃貸不動産経営管理士を通じて行うことを徹底してきたが、任意のため強制力に欠けることから効果が薄いとの声も関係各所から出ていた。
2020.3.14 健美家 様より引用