割安物件はAIが教えてくれる
どのようにAIを不動産投資に活用しているのか、
具体的な投資戦略について紹介していきたい！
所有している物件はいずれも、新宿や池袋、渋谷など自身が「メガターミナル」と
位置付ける駅から徒歩10分以内の超好立地にある築古区分マンション。
「メガターミナル近辺の人口ピークは2030〜2040年と予測されていて、
突発的要因を排除すれば今後10〜20年の間も需要は増え続け、
資産価値は向上していく。また、都心であれば取引も盛んに行われているので、
ビッグデータを蓄積して精度の高いAIを構築できるということも理由です」
具体的な投資対象は、そのビッグデータに基づく自作の価格分析AIによって決定している。
「統計的にみると、都心の区分マンションは
『最寄り駅』『駅徒歩』『築年数』『平米単価』『間取り』『構造』が
価格決定要素の95%を占め、その他の細かい情報はそれほど価格に影響していない。
売りに出ている物件が『割安』かどうかは、この6個の指標だけを見れば判断できるんです」
例えば「新宿駅」「徒歩5分」といった各種条件をAIに与え、
その条件下で実際に「4500万円で売買成約した」
「家賃18万円で賃貸成約した」というデータをAIに学習させる。
そのビッグデータによって、AIが条件に応じた適正な売買価格と
賃貸価格を算出できるようになる
そのうえで、適正価格から下方向にズレた物件が見つかれば、
AIが『割安』と判断して検討を提案してくる仕組みだ。
「例えば、本来なら平米単価80〜90万円程度が適正だと考えられる物件が
平米単価60万円で売りに出ているのが見つかれば、
AIがそのズレに反応して私に提案してくるわけです。
その後は普通の投資家の方と同じように人力作業。
現オーナーの売却理由から指値の可能性を探り、
管理組合の修繕積立金や管理状況などを確認、
現地見学で問題がなければすぐに買い付けを入れるという流れです」