フラット35の不正利用
自己用の住宅購入でしか利用できない「フラット35」を使って不動産投資物件を買わせた事例があります。
本来、フラット35は自宅として利用する住宅を買う際に利用できる住宅ローンです。
この融資は旧住宅金融公庫の融資がベースになっているもので、公的な色合いが強く、現在では住宅支援機構が主体となってその貸付業務を行っています。
フラット35は返済期間がずっと固定金利となるため、借り手にとっては魅力的な住宅ローンです。
こうした魅力的な住宅ローンを投資用の不動産購入に利用した業者が明るみに出ました。
著書「不動産投資は出口戦略が９割」
フラット35で投資用不動産を買わせるスキームは？
自己用の不動産購入に限って利用可能なフラット35を、どうやって利用したのでしょうか？
そのスキームは次のとおりです。
フラット35では、貸付条件のひとつが「購入者自身が買った不動産に住む」というものです。
そのため、買った不動産に住んでいるという証明、例えば、住民票や公共料金の明細などが必要になります。
万一、この条件が満たされなかった場合には、融資契約の違反とみなされ、融資金の一括返済を求められます。
居住用であればなんら問題のない条件ですが、投資用で利用する場合には、借り手が一時的に買った物件の場所に住民票を移し、融資が実行されてしばらくしてから、元の住所に再び住民票を戻すという禁じ手が不動産投資会社から指南されます。
また、住民票上では、借り手は買った不動産に住んでいることになっているので、住宅支援機構や銀行からの郵便物はその住所に届くことになりますが、郵便物を郵便局止め扱いにして、差出人に戻らないようにも指南しています。
しかも、フラット35で買ったマンションは買った時点で賃貸用に貸し出されており、マンション売った不動産投資会社がサブリース契約を買主と結んでいます。
マンションの借主には、万が一のことも想定して、不動産投資会社が「フラット35で買った所有者宛ての郵便物はすべて所有者が実際に住んでいる家に転送をするように」と約束をさせていたのです。
したがって、住宅支援機構や銀行にはこうした不正行為が見抜けなかったわけです。
これが、不動産投資物件の購入にフラット35を使ってもバレないというスキームです。
このスキームはフラット35の代理店である大手のARUHIを介した事案で、こうした不正行為が発覚してから住宅支援機構は融資対象物件の全調査を行い、そのうち約150人の不正利用者に対して一括返済を求めています。
機構から一括返済を求められたために自己破産に追い込まれるオーナーもいるようです。
実勢価格を大きく上回る価格で物件を購入していますので、当然、物件の売却金で充当は難しく、中には1,000万円以上の負債を負う目にあうオーナーもいると聞いています。
例えば、中古の築20年以上のファミリータイプのマンションを投資用マンションだから言われて、フラット35で購入してしまった若手サラリーマンがいます。
市況では2,000万円程度の価格のものが、フルリノベして3,000万円以上の売値で買わされてしまったのです。
しかも、フラット35の融資では賄い切れない分を高金利のアルヒの住宅ローンで充当させられてしまったという事例があります。
このスキームで中古マンションを買わせた不動産投資会社は連絡は取れない状況だそうです。
おそらく、この不動産投資会社はいわゆる三為業者で、少なくとも1,500万円程度は抜いていたと思われます。
買った若手サラリーマンはまんまとカモられてしまったわけです。
買い手には落ち度がないのか？
居住用の住宅ローンと知りながら契約したオーナーも落ち度はありますが、一連の不動産投資会社や融資の審査を行うモーゲージバンク、金融機関が絡んでいるので、ある意味、組織的な詐欺行為とも言えるでしょう。
指南した不動産投資会社のふれ込みは「みんなやっているから大丈夫です。」と言って買い手を信じ込ませしまい、機構からの追及には「本人が住むと聞いていたからフラット35を勧めた」と言い逃れをするでしょう。
あくまでも、買った本人の意思であって意図的にフラット35を悪用したわけではないと抗弁することが容易に想像できます。
20代、30代のサラリーマンや公務員が不動産投資でカモられる
将来の生活不安が不動産投資で解消されると思われがちですが、実際にそうはなりません。
年金替わりになるからと言って、月1万円程度の持ち出しであれば大丈夫だろうと高を括っているサラリーマン大家ですが、実際にはローンで買っている物件は30年なり35年後でないと年金替わりの家賃が入りません。
ローンを完済するまでにどれだけの経費がかかるかは、買わせた不動産投資会社も計算はしません。
なぜなら、たかだか月８、9万円の家賃を35年後にもらうまで数千万円も払うことになるからです。
既に買ってしまったサラリーマンや公務員の方は、将来の不安は解消されないということに早く気付くことをお勧めいたします。
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