三田ガーデンヒルズは買いか？
三田ガーデンヒルズを購入する想定
個々のプランはどうだろうか？
既に不動産サイトではマンションの間取りが掲載されているが、この物件では建物の構造上、それぞれの部屋の中に大きな柱が存在するのが気になる。
特に、100平米を超えるプランでは部屋の中に柱の存在が間取りに大きく影響しており、部屋の一部が柱でえぐられて使い勝手がどうかに疑問が残る。
また、３LDKのプランでは子供部屋の想定の部屋の間口が少なく奥行が長い部屋となっており、家具が置けないなどの実生活で支障をきたす可能性が高い。
モデルルームはどうだろうか？
イーストヒル棟の110平米タイプがモデルルームとなっているが、もともとは３LDKのプランを２LDKのプランに変更した形となっている。そのため、見学の際にはこのプラン自体には違和感はないが、元のプランと異なっている箇所が多々ある。
＜元のプラン＞
＜モデルルームのプラン＞
例えば、バルコニーに出るサッシだが、モデルルームはいわゆる引き違い戸、元のプランは片開きドアとなっている。
バルコニーに出入りするには引き違い戸の方が使い勝手がいいわけで、片開きドアは正直、使い勝手が悪い。
他のプランでもバルコニーに出入りする箇所は片開きドアタイプのサッシが使われており、後々不便さを感じるかもしれない。
また、収納のスペースでは専有面積の割には少ない感があり、何らかのプラスは必要な気がする。家具の種類やその配置次第では狭さを感じさせてしまうかもしれない。
管理費や修繕積立金はどうだろうか？
マンションの購入でもっとも重要なものは管理費と修繕積立金だろう。
三田ガーデンヒルズではそれぞれの棟によって管理費と修繕積立金の金額が異なっている。
先ほどのモデルルームで想定してみよう。
イーストヒル棟の場合、管理費と修繕積立金の合計額が専有面積の１平米当たり月約1,079円となっている。
モデルルームの専有面積が110.02平米なので、単純に平米単価を計算すると月額約118,711円となる。
この数字を高いと見るか、安いと見るかは人それぞれだが・・・
マンション自体の価格が4億円ぐらいと考えられるので、この程度かとも思われるが、いずれ数年後には値上げの時期が来るわけで、それこそ保有して終の棲家と考えるのであれば金銭的負担は馬鹿にならない。
将来的には月15万円以上かかるような感じだ。そう考えると、管理費と修繕積立金の合計額は年間180万円程度を見越しておく必要があり、少なくとも5年分の900万円ぐらいは手元現金で準備しておいた方が良さそうだ。
購入のための資金調達はどうだろうか？
仮に4億円とした場合、全額ローンというわけにはいかない。
マンションの売買契約の際には手付金を支払うわけだが、一応、専有面積120平米以上の住戸などには物件価格の20％、それ以外の住戸は物件価格の15％と定めてある。
となると、モデルルームの場合、120平米を超えていないので、手付金は15％に該当する。4億円の売買金額であれば6,000万円の手付金を準備しないといけない。
また、引渡し時期には3億4千万円の資金を調達することになるわけで、一般庶民ではなかなか考えにくい内容だ。
つまり、相当な資金力がないとこの物件は購入できないということになる。
相続税対策としてはどうだろうか？
現金資産を不動産に換えるのは相続税対策の王道だが、自身の不動産資産を何らかの理由で売却して現金資産となった場合にはこうしたマンションに資産入れ替えをすることは有効な手段といえるだろう。
いわゆるタワマン節税と同様だが、タワマンの資産価値と比較すればやはりこちらに物件に軍配が上がるのは明らかである。湾岸のタワマンは自然災害が起きた際にはかなり厳しいもので、資産価値の下落はあり得る話だ。
そう考えると、このマンションの立地は評価が高くなるのである。
購入前に必ず検討しておくべきこと
どこのマンションでも同様だが、いわゆる青田売りの場合には購入者の方でいろいろオプションが選択できる流れがある。
三田ガーデンヒルズでは「オーナーズスタイリング」と称してプランやカラー、スタイルなどの選択ができる。
ただ、選択ができる期間は遅くとも契約会までなど、相当な早いタイミングで決めていかないといけない。
売主側のスケジュール感は購入者に検討させる時間を多く設けていないので、後々、引渡しには後悔する可能性を秘めている。
過去来、オプションの注文は物件の売買契約とは別に、工事請負等の形態で注文書の取り交わしが一般的である。
このオプション工事は注文後に中止する場合には、売買契約同様に違約に該当して費用を負担する結果になる。
したがって、購入者側は注意してオプション工事を注文した方が良い。
また、「オーナーズスタイリング」を行う際にはインテリアコンサルタントと称する人と打ち合わせすることになっている。
インテリアコンサルタントと内装の仕様を決めていくわけだが、どの程度のセンスで自分たちの希望が反映できるかを見極める必要がある。むやみに高額のモノを勧める人もおり、注意が必要だ。
このようなインテリアコンサルタントとかインテリアコーディネーターなる方々は注文をもらう金額でインセンティブが付加されるケースが多い。
例えば、注文住宅の内装仕様をコディネートする場合には、インテリアコーディネーターを外注でお願いするハウスメーカーがある。同然ながらコーディネーター料はお客さま持ちで結構なコーディネーター料になる。
加えて、この担当者から家具などを勧める場合もあり、その購入額に応じてプラスのインセンティブが加算される。
例えば、有名な家具メーカーは基本的に定価販売をするわけだが、「インテリアコーディネーターの私を介してもらうと値引きしてもらうことができますので・・・」と言いながら家具を勧めるケースが多い。
当然ながら家具メーカーのインセンティブは担当者に行くという構図である。
オーナーズスタイリングには短期間での決め事になるので、第三者の専門家に介入してもらってもいいだろう。そうすることで、モノの良し悪しや使い勝手、グレード感もつかみやすいはずだ。
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