ANDYです。
今回の東北関東地震の影響もあって東京へ戻る予定を延期し、名古屋で仕事をしております。
こちら名古屋の地元話では、中小企業の運送会社や建設会社にも緊急募集がなされ、国から通常相場の3倍くらいの報酬が出るとあって、続々と現地へ向かっていると聞いております。私たちの会社として出来る事は少ないかとは思いますが、名古屋の支援部隊の後方支援ができるように、現在も情報交換などを行っております。
さて、今回は名古屋エリアの売買市況回復の兆しと題して、少し現状レポートをしたいと思います。
まず、2010年秋頃より、5億円台のマンション・オフィスが多数成約し始めてきております。
これが名古屋テレビ塔です
弊社も昨年末にひとつ物件を取得致しましたが、プロの情報筋では昨年後半から投資家の物件検討が始まり、2011年3月までに5億～10億台の物件がかなり動き始めております。
具体的に私が検討した案件の中でも、「売れる物件」が5、6本売買取引されておりました。「売れる物件」というのは、誰が見てもよい物件だが、市況が悪くて買い気配がない中で、買える人が買うということです。銀行調達金利はもちろん割安中の割安ですが、賃料マーケットはまだまだ崩落傾向で、現況賃料で何とか持ちこたえる優良物件と、売却値がつかない下落物件で格差が生まれており、売買リスクはかなり高い状態です。
昨年秋は名古屋駅前のオフィス物件で優良物件があったのですが、コネ不足で負けました。
正直、東京や関西の投資家にはさっぱり分からないというのが実情ではないでしょうか？最近は本当にそうですとしか言えない（汗）
だって名古屋駅徒歩1分なのに、駅西エリアは駅東エリアの4分の1位の物件価値なんですから。名古屋徒歩3分でも、那古野エリアは名駅エリアの2分の1の価値なんですから。そのテナント傾向でいえば、名古屋徒歩3分圏内のCap Rateで試算し、同水準の賃料だったとしても、一歩優良エリアを外れると風俗＆闇金融のオンパレードなんです。（本当に東京のファンドが数多く失敗している様子を目の当たりにしています）
こりゃ～東京から地図を眺めても、何で売れないのかさっぱり分からないってもんです。
これからの賢い東京のファンド会社と話していると、名古屋エリアにちゃんと情報源を置いており、かなり詳細情報を入手した上で物件売買がなされております。実際の売買レートとして、新築マンションでG10%、Net8%を基準とし、優良エリアで成約しています。新築オフィスではフリーレント物件は敬遠されますが、修正賃料でG10%、Net8%となります。やはりマンションの方が先に売買が活性化する模様です。
不動産売買は9割が情報戦ですから、名古屋マーケットを今後も皆様と徹底分析していきたいと思います。