資産税に強い税理士、稲場広宣さん
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税理士から見た老朽化賃貸住宅の建て替えのタイミング
「そろそろ建て替えるべき…？」
所有物件の建て替え時期について、判断に迷っていませんか？
税務の観点から見た建て替えのメリットを解説します。
稲場 広宣 税理士
Inaba Hironori
税理士法人四谷会計事務所
〒102-0085
東京都千代田区六番町7番地4 六番町学園通りビル
TEL 03-3234-9006 FAX 03-3234-9023
賃貸経営の目的は何でしょうか？
賃貸住宅経営の目的には、まず「事業としての利益の獲得」があげられます。
利益獲得のため、古い賃貸住宅に最低限の修繕を行ない、なるべく長くその賃貸住宅で家賃収入を得るという考え方もあります。
しかし、特に地主さんなど資産家のオーナー様にとっては、もう一つ「相続税の節税対策」という重要な目的があります。利益獲得も大切ですが、節税対策の観点での「建て替え時期」の検討がもれると、せっかく得た家賃収入が相続税の納税で消えることにもなりかねません。
建て替えが相続税対策になる？
なぜ賃貸住宅の建て替えが相続税の節税対策になるのか。それは建物の相続税評価額の基準となる「固定資産税評価額」が、一般的に建て替え時の建築価格よりもかなり低くなるからです。
賃貸住宅の場合はさらにその70％水準となり、相続税評価額が大幅に下がります。
5,000万円で賃貸住宅を建て替えた場合
例えば、現金5,000万円の自己資金で賃貸住宅を建て替え、固定資産税評価額がその50％の2,500万円だったと仮定します。
この場合相続税評価額は借家権割合を30％とすると1,750万円（point1・2参照）になります。
建て替え前の現金5,000万円が、建て替え後は賃貸住宅（建物）1,750万円に、相続税評価額が約1/3に圧縮されます。
このように相続前にタイムリーな賃貸住宅の建て替えを行なうと、「相続税評価額を低く抑えて、次世代に優良な資産を引き継ぎ出来る。」というメリットがあります。
以上を踏まえて、賃貸経営の目的をバランス良く考慮した建て替え計画の立案をして頂ければと思います。
・point1 相続税評価額の計算方法
固定資産税評価額 × （1-借家権割合 × 賃貸割合）
※借家権割合は全国的に30％
・point2 例：建て替え費用5,000万円の場合
建て替え費用：5,000万円
固定資産税評価額：2,500万円
賃貸割合：100％ （相続時の入居状況は満室と仮定）
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相続税評価額を計算すると…
2,500万円×（1-30％×100％）＝1,750万円
建て替え費用5,000万円の賃貸住宅の相続税評価額が約1/3の1,750万円まで圧縮できる
https://www.chintaikeiei.com/sozoku/1611/26/
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四谷会計事務所
http://www.yotsuya-ac.com/
稲場 広宣 税理士
Inaba Hironori
[プロフィール]
東洋信託銀行（現三菱UFJ信託銀行）総合企画部出身。金融資産運用、ローン、遺言信託、不動産投資などのコンサルティング、銀行経理システムの開発や銀行経理・税務の担当など、金融のデパートとも言われる信託銀行での13年間の幅広い業務経験を活かした、総合的なコンサルティング業務に定評がある。大手住宅メーカーの各種相談会、セミナー、研修会等の担当講師として活躍。
著書に「知って得するやさしい税金Ｑ＆Ａ」（鳳書院・共著）がある。 AFP、宅地建物取引主任者資格などをもつ。
http://www.yotsuya-ac.com/member.html#member_staff2
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