管理会社から連絡がありました。今進めているアパート購入にも関わっているため、その連絡かと思いきや、全然関係ないマンションの退去連絡でした。
一気にテンションだだ下がりです。
このマンションは去年購入した築40年のファミリー区分です。
購入後にリフォームを入れて、晴れて長期入居が見込める入居者さんが決まっていただけにびっくりでした。
退去理由は膝を痛めて階段が辛くなったとのこと。
この物件エレベーター無しの4階なんです。
こればかりはどうしようもありません。広告費もそれなりに払っていただけに痛手です。
数年間保有してある程度回収したところで売却を考えていたので、プランも狂ってしまいました。
また賃貸募集するか売却するか。
悩みましたが、売却する方向で進めることにしました。
長くなったので、理由は次回。
今購入を進めているアパートの登記ですが、金融機関指定の司法書士を使う必要があります。
大体、こういう時は相場より高い金額が出てきます。
案の定、出てきた金額は私が今までお願いしていた登記費用より4万円程度高いものでした。
ただでさえ、自己資金をかなり使う契約になるわけで、数万円でも痛いです。
ダメ元で、金融機関に「高いから4万円ぐらいまけてもらえないかな」と相談しました。
あまり期待していませんでしたが、なんと「5万円まけてもらいました」とあっさりディスカウント出来ました。
どうやら提携している司法書士事務所はいくつもあるらしく、仕事を獲得するためにもある程度の融通はきくみたいですね。
皆さん当たり前のようにやっているかもしれませんが、言ってみるといいことあるかもです。
金消契約が終わりました。
自宅近くの喫茶店で融資条件の説明や繰り上げ返済時の条件、決済当日の流れなどの説明と署名・押印祭で小一時間ぐらいでした。
最近、金融機関が不動産投資への融資姿勢を少しずつ慎重にしてきたという記事も目にするので、その当りを聞いてみました。
その金融機関はノンバンクに近いような銀行です。
その金融機関では融資姿勢を慎重にすることなど微塵もなく、むしろ融資期間や融資額を緩和してもっとやっていこうということでした。ある程度の築古でも融資期間をそれなりに出そうとしていると言っていました。
新築アパート専用部隊も作ろうとしているようです。（というかその金融機関は不動産融資しかやっていないようで、それを絞ると＝撤退になるとのことでした）
ただ、融資はどんどん出したいということですが、誰にでもというわけではなく、高属性の人向けに条件を緩和するみたいなので、私のような低属性向けは変わりません。（これはほかの金融機関も同じに思います）
地道にやっていきましょう。
不動産投資ブームを見てぽっと出で参入したような一部の地銀では融資を絞るような動きは出ているのは事実とのことです。
まあ、マイナス金利をさらに深堀するようなことを日銀が匂わせていますし、それに対して貸金ニーズはないわけですから、銀行としては貴重なビジネス領域であることは間違いないと思います。（貸し先がないのにマイナス金利で利益削られるわけですから）
ということを鑑みると、しばらくは融資じゃぶじゃぶも続いて不動産価格バブルも継続するのではないかなと思っています。
来年には持っている区分マンションをいくつか売却予定ですので、この市況が続いてくれていることは助かります。（買うのは厳しいですが・・・）
現在進行形のプロジェクトですが、実家の片付けをやっています。
今までもやりたくてもなかなかできなかったわけですが、ようやく出来るようになってきました。どういう経緯でやるようになったのかちょっと書いてみようと思います。
実家は築40年ぐらいの築古戸建で使用状況が悪く、水を使う場所は漏れなく床にカビが生えています。洗面所は床がぶかぶかになっており、洗面台の下の台は床が抜けそうな状態です。
さっさとリフォームして修繕しろよという話なんですが、荷物が多すぎてリフォーム業者が入れない状態なんです。こんな実家の状態の方は結構いらっしゃるんじゃないでしょうか。
だからまずは片付けからなんですが、ここで最大の壁に立ちはだかります。
それは、本人達の同意が取れないということです。
自分でやるという人もいれば、別に今のままで問題ないという人もいるでしょう。こちらから見るととんでもない状況なんですが、毎日そこで住んでいる人から見ると気にならないこともあるんですね。
この説得が大変でした。ここ2年ぐらいずっと説得してきました。
皆さんもここが壁っていう方いるんじゃないでしょうか。
どういった心境の変化があったのか。
実はメディアの影響が大きかったです。
実家の片付けに関することをＮＨＫや新聞でも取り上げ始めたところから両親の意識も変わってきました。そして最後のひと押しは「孫を連れて行けるようにしたい」という一言でした。やっぱり孫の力は強いですね。
ようやく許可が出たわけです。
しかし、ここからが本番です。ものがとっても多くて掃除もあまりされていないところに手を付けるわけですから。
そして、本人達のモチベーションを維持しないとまた気が変わってしまう可能性があります。また、自分一人や両親だけでは出来ません。
兄弟含めて巻き込んでいく必要があります。
そこで自分が背中を見せて、やれば綺麗になるところを見せないといけません。綺麗になっていくなど目の前に変化が現れると人の気って変わるんですよね。
最近は兄弟も実家に帰って片付けを手伝ってくれたりしているようです。良い変化です。
まだまだ続きますが、実家片付けプロジェクトのフェーズ１（最低限の修理と片付け）のゴールが見えてきました。
昨日まで関西の実家に帰って実家の片付けやリフォームの打合せ、少しのＤＩＹをしてきました。
実家は築40年ぐらいの築古戸建で使用状況が悪く、水を使う場所は漏れなく床にカビが生えています。洗面所は床がぶかぶかになっており、洗面台の下の台は床が抜けそうな状態です。
さっさとリフォームして修繕しろよという話なんですが、荷物が多すぎてリフォーム業者が入れない状態なんです。
そんな実家に関東から何回か通い、掃除や荷物の処分をしてきました。
かなり大変でしたが、ようやく一つ目のゴールが見えてきました。
（ここまでくるまで結構大変でしたので、その当りの経緯は別で書こうと思います。）
今回は４日間掃除や片付け、荷物の処分、ＤＩＹ、そしてリフォーム業者と産廃業者との打ち合わせを行ってきました。
めちゃくちゃ疲れました。
でも実家の片付けの中で結構勉強しています。
それはＤＩＹで家の修理をしてリフォームスキルを少しずつ磨けていることです。。
これまでキッチンの蛇口交換、網戸張替、ロールスクリーンの設置、ドアノブの交換、換気扇の交換をしてきました。
特に蛇口交換は自分で出来るとかなり節約できるので前からやりたかったのですが、中々出来ていませんでした。
それを実家で練習することにしました。
いやー、実家で練習しておいて良かったです。
実は何回付けても根元から水漏れがして半日を費やしてしまいました。
原因は、シールテープを巻いた後、取り付け方がおかしくてシールテープが取付口に全然噛んでいないことでした。
何回も動画を見て、何回も試行錯誤してもうあきらめようとしていたときに閃いて、やり方を変えたら一回で水漏れが止まりました。
時間と体力をかなり奪われましたが、一回の交換で同じ作業を何度もしたため、今は20分ぐらいで取替が出来る自信があります。
それから気になってたアイテムや道具、洗剤などを実際どうか試せて結構勉強になりました。
次に行った時には初めての塗装をしてみようと思います。
その後にリフォーム業者と産廃業者と打ち合わせをして見積をお願いしました。見積が出たらまた書いてみようと思います。
初めての1棟アパートで申し込んでいたローンが無事通りました。
条件は事前と同じで落ち着きました。
ここまで色々と大変でした。担当が慣れていないのか余計な手間や時間がかかったり、駄目かと思わせるような発言をしたりでだいぶ振り回されました。
何度も追加資料を求められて、仲介業者は同じ資料を送ってくれと言われたりで…
ローン内容の説明も曖昧で今後の流れの説明も私が聞かなければ説明しなかったと思います。
決済までの期間が十分にあったからよかったもののスピード勝負の不動産投資をするものとしては今後の付き合いは難しいと思いました。
正直この担当じゃなければもっと良い条件引き出せたんじゃないかとも思います。
何はともあれ無事に決まってよかったです。この後は金商と決済です。
最後まで気を引き締めていきます。
条件は事前と同じで落ち着きました。
ここまで色々と大変でした。担当が慣れていないのか余計な手間や時間がかかったり、駄目かと思わせるような発言をしたりでだいぶ振り回されました。
何度も追加資料を求められて、仲介業者は同じ資料を送ってくれと言われたりで…
ローン内容の説明も曖昧で今後の流れの説明も私が聞かなければ説明しなかったと思います。
決済までの期間が十分にあったからよかったもののスピード勝負の不動産投資をするものとしては今後の付き合いは難しいと思いました。
正直この担当じゃなければもっと良い条件引き出せたんじゃないかとも思います。
何はともあれ無事に決まってよかったです。この後は金商と決済です。
最後まで気を引き締めていきます。
保有してるマンションの階下で水漏れが発生した件の続報です。
穴開けますと言われてまずは水漏れが継続しているか確認してもらいました。
それからマンション管理組合側からだけの情報しか入らなかったので、こちらの管理会社にも連絡を取り、事実確認をしてもらいました。
いざというときの修理業者の手配も依頼。
でないと向こう側のいいようにされる可能性もあるわけで。
結果的には、今は水漏れ止まってますとのこと。
なんじゃそりゃ。
危うく穴をあけられるところでした。
何はともあれ今のところは水漏れは止まっているので、よかったです。
次の水漏れに備えてうてる対策はうっていこうと思います。
穴開けますと言われてまずは水漏れが継続しているか確認してもらいました。
それからマンション管理組合側からだけの情報しか入らなかったので、こちらの管理会社にも連絡を取り、事実確認をしてもらいました。
いざというときの修理業者の手配も依頼。
でないと向こう側のいいようにされる可能性もあるわけで。
結果的には、今は水漏れ止まってますとのこと。
なんじゃそりゃ。
危うく穴をあけられるところでした。
何はともあれ今のところは水漏れは止まっているので、よかったです。
次の水漏れに備えてうてる対策はうっていこうと思います。
保有している区分マンションの階下の壁から水漏れが発生していることを書きました。（コチラ）
3日前に水漏れが発覚したようですが、今日管理会社（部屋の管理会社ではなくマンションの管理会社）から連絡がありました。
管理会社 「入居者様とも調整が付きまして、明日の朝に調査に入ります。」
私 「はっ！？何の調査するんですか？」
管理会社 「はいっ！床をめくっ配管調べます（キリッ）」
私 「雨が強い日が続いていてそれが原因での水漏れの可能性があるから雨がやんでからまだ漏れるかを確認するんじゃなかったでしたっけ。」
管理会社 「・・・」
私 「あと、あれからずっと水漏れしてるんですか。」
管理会社 「入居者の方が使う時だけバルブを開けているので、大丈夫だと思います。」
私 「（それでも使ってるときは漏れるのでは？）確認しましたか。」
管理会社 「まだです。確認します。」
私 「（確認してへんのかい！？）まずは確認してください。その上で雨の影響も考えられるので、雨があがった後にバルブを開けるなどして確認するようにして下さい。それでも漏れる場合に対応を検討します。とりあえず明日の調査（穴開け）はやめて下さい。」
管理会社 「わかりました。」
階下の人から連絡があった日の後に一度確認してないとのことでした。
にも関わらず明日床に穴を開けますはないだろうと思いました。
更に連日大雨が降っていてそれが原因の可能性もあり得ます。居室内での水漏れであれば対応も早くしなくてはいけないと思いますが、玄関の壁からということで入居者も急を要していないようです。
まずは雨が上がった後の様子見になります。
しかし、最初の連絡の時にあれだけ念を押したのに勝手に進めていてビックリしました。
これからのことも考えておかないといけません。管理会社経由だと修理もぼったくられる可能性もあるので、リフォーム業者への相談もしておく必要があります。
また、配管からの水漏れがオーナー負担なのか、マンション管理組合負担なのか。専有部分の故障に伴う水漏れはオーナー負担と管理会社はいいますが、過去の判例では構造によりますが、管理組合負担（共用部分）というものもあるようですね。
設計図とかなんとかもらえないかなぁ。
区分マンション（特に１Ｒ）は毎月のあがりも少なく配管工事なんてするとＣＦなんてぶっ飛びます。やっぱり早く手放すべきなんだろうなぁ。
管理会社から連絡がありました。
たいていろくなことがありません。
案の定、階下の壁から水漏れしてるとの連絡でした。勘弁してくれよと思いましたが、状況を聞くことに。
なにやら玄関入ってすぐの変熱機の近くから漏れているらしい。業者が二階と一階の中を確認した結果、給排水管からじゃないかとのこと。
しかしよく聞いてみると二階の入居者は水漏れしているときに仕事に行っていて部屋にいなかったそう。
管理会社の担当者は、床壊して調査してもいいですかとのこと。いやいや、入居者がいないときに水漏れで、この雨が降っている中で床壊して調査なんて簡単に承諾できません。
まずは保険の範囲内で出来るかなどを調べてもらってますが、台風過ぎてからの話ですね。
幸いそんなに漏れてるかわけではないのと場所だけに時間は稼げそうです。
台風過ぎてピタッととまることを祈ります。
たいていろくなことがありません。
案の定、階下の壁から水漏れしてるとの連絡でした。勘弁してくれよと思いましたが、状況を聞くことに。
なにやら玄関入ってすぐの変熱機の近くから漏れているらしい。業者が二階と一階の中を確認した結果、給排水管からじゃないかとのこと。
しかしよく聞いてみると二階の入居者は水漏れしているときに仕事に行っていて部屋にいなかったそう。
管理会社の担当者は、床壊して調査してもいいですかとのこと。いやいや、入居者がいないときに水漏れで、この雨が降っている中で床壊して調査なんて簡単に承諾できません。
まずは保険の範囲内で出来るかなどを調べてもらってますが、台風過ぎてからの話ですね。
幸いそんなに漏れてるかわけではないのと場所だけに時間は稼げそうです。
台風過ぎてピタッととまることを祈ります。
以前からちょこちょこ書いていた区分ワンルームマンションが売れました。
確定利回りがどのぐらいかはこちらをご覧下さい。
とりあえず無事決済出来てよかったです。
しかし、まだ不動産市況は高騰してますね。購入した時より20％以上高い価格で売却できました。そうはいっても手残りのキャッシュは大したことないんですが・・・
毎月のキャッシュも残らず投資資金を回収できずにいた（恐らく持ち続けていたらこれからもできなかった）物件で、持っている物件の中で最もお荷物物件でしたので、なんとか売れてよかったです。
出口を見つけられました。
次は一棟アパートの決済です。ローン結果が来週初ぐらいに出るはずなので、結果が出ましたらまたアップします。