遅くなりましたが、7/31（日）に行って来た物件見学の報告です。
千葉県ターミナル駅まで電車で数駅のところです。駅から徒歩11分です。
前も行ったことのある駅なので、見慣れたところです。
駅前は特段栄えてはいませんが、小奇麗な感じでコンビニや薬局はあります。
閑静な住宅街で住みよいところなんだろうなという印象です。駅前に不動産屋はありません。
駅前には幹線道路が走っており、その両側にある歩道も最近整備されたようでとても広くて歩きやすかったです。千葉中心地までは近い場所にありますが、車は必須の地域のようです。
まずは周辺の物件調査から。
周りにはファミリータイプの物件がかなりありました。築浅の物件が多かったです。競合は多そうです。ただ今回の物件は築古で更に管理が殆どされていない物件のため、こういった物件とは顧客層も相場も異なるわけですが。
いよいよ物件につきました。
さすが管理されていないだけあってインパクト大です。
壁は塗装してないのか。クラックがあり、波打っている場所も多数。屋根はもう屋根材そのものが駄目になっている印象です。これだけで300万ぐらいかかる可能性あります。
４戸のうち２戸が空室です。まずは２階の部屋へ。
外観+放置されていることを考えると”いけるやん”という印象です。
内装の表替えとバランス釜交換、キッチン交換といったところでしょうか。それでもリスクバッファを見積もって70～80万円ぐらい可能性ありです。
次に１階の空室です。
これは・・・・ヒドイ・・・・
一人でいたくない雰囲気がばんばんです。
入った瞬間に湿気とカビの強烈な臭いが鼻をつきます。
天井は壁から入って来たのか雨漏りの跡がいくつもあります。
奥の部屋に入ろうとしたとき、床が腐っていました。思わず吸い込まれるところでした。
奥にいくことは断念して除いてみましたが、見た感じで床が全て腐っているのがわかります。
奥には前入居者が置いていったと思われるタンスがありました。絶対開けたくないですね。
２階の部屋は150万円ぐらいはかかりそうですね。
今の試算で外壁+屋根（300万円）+2階（80万円）+1階（150万円）+その他（20万円）で500万円です。これ以外にも配管がやられている可能性があります。この場合、100万円超は必要です。
また、今入居中の部屋からの修繕依頼も見込むとさらにうん十万でしょうか。
トータル見ておくと1000万円ぐらいはリスクを見ておく必要があるのかと。
この物件の価格は2400万円です。1000万円の値引は厳しそうですね。
まずは土地値の1800万円での交渉が可能かを探ってもらうことにしました。
その可能性が見えてくれば、業者と立会見積の上、費用精緻化をしていこうと思います。
参考になるので、写真を載せたかったんですが、まだ売り物件ですし、見た人が見るとわかるかもしれないので、今回はやめときます。すいません。。。