全国へ広まる「広告料」の習慣
先日、全国賃貸住宅新聞を読んでいると「千葉県で人気の駅ランキング発表」と言った記事がありました。
大手不動産ポータルサイト【ＨＯＭＥ’Ｓ】の調査だったのですが、なんと検索の人気を示す「訪問者数」、問い合わせの人気を示す「反響数」、そして反響ユニークユーザの物件比率を見てみると全て【津田沼】が第一位でした。
津田沼駅は、総武線快速、総武線の始発駅でもあり、首都圏への通勤・通学に便利な点が評価されているようです。
地下鉄の東西線も乗り入れており、しかも始発。中央線各駅停車では三鷹まで直通です。
路線図を見ると、ここ津田沼はやはり便利ですよね。
不動産業者も多いはずです。大手・中小・零細含めて７０社とも８０社とも言われています。
他には、浦安駅や柏駅もランクイン。
東京駅や、大手町駅につながっている事が必須のようですね。
しかし、ここ津田沼でも賃貸住宅は苦戦しています。
新築が思うように埋まりません。この中で満室経営をなさっている大家さんは素晴らしいと思います。
今迄、管理会社が新築物件や優良物件を抱えっぱなしで、繁忙期が終わるこの時期になり、ようやく仲介会社に客付け依頼をし始めました。
そこに必須なのは「広告料」。
全国的な物件供給過剰の影響で成約賃料は下降傾向。また不況の影響から引越を手控える動きが出始めている状況下で、なるべく月々の賃料を下げずに入居者を見つけるためには、まず初期費用を抑えることが効果的です。礼金１ヶ月、敷金２ヶ月というのが当たり前だったものから、礼金ゼロ、敷金ゼロが今後主流になっていくことが予想されます。
敷金は、ある意味賃料の保全もあったので、そこは賃貸保証会社に肩代わりをさせることが可能です。
しかし、礼金は管理会社が取得して仲介手数料の１００％を客付会社に割り振ることが慣習でしたが、ゼロになるとそれが出来ない・・・
そこで全国的に広まってきたのが【広告料】と言われるものです。
ここ津田沼周辺での相場は１ヶ月から２ヶ月。
都内の方では、ファンド物件が３ヶ月も４ヶ月も出すそうです。こういった物件は若干賃料も高めなので入居者獲得に苦戦を強いられる分、客付け業者が取り扱いたがる広告料をニンジンにしてぶら下げるんですね。大阪や福岡では５ヶ月の広告料を払うケースもあるそうで、そう言った物件の近くの大家さんはたまったもんじゃありません。
しかしながらこれからの空室対策は、ＰＯＰや仲介会社への積極的な営業の他、やむなく賃料下げ、初期費用減額、フリーレント・・・に不動産会社にとって魅力的な「広告料」も視野に入れた募集が不可欠になると思います。背に腹は代えられないのが現実ですから。
設備の更新や、修繕の相談、リフォームの程度など不安なことがありましたらすぐにでもご相談下さい。
くれぐれもひとりで色々悩まないように･･･してください。
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国交省が公示地価を発表
サムライニッポン韓国に勝ちましたね。
５度目の対決を制して再び世界一へ。
１００年に一度の未曾有の不況の中、眩しいくらいの光を照らしてくれました。
それにしてもイチローはさすがですね。
ここ一番はこの人・・・言われるようになりたいです。
さて、昨日国交省が公示地価を発表しました。
全国平均で前年比３．５％の下落です。
３年ぶりに前年を下回りました。
３大都市圏においては、住宅地・商業地とも下落に転じ、地方圏を上回る下落を示し、地方圏においても、住宅地・商業地とも前回まで4年連続、平均で下落幅が縮小していたのが、今回下落幅が拡大しました。
国交省では、３大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることなどが要因と見ています。
一方、地元千葉県はどうでしょうか？
やはり千葉県も、前年比３．６％の下落。前年まで大幅に上昇していた浦安市、市川市をはじめ、調査対象の全５７市区町村が下落しました。
その浦安市は住宅地が７％、商業地が６％の下落。市川市も各５．７％、７．４％下がりました。
地元船橋市も、住宅地が５．２％、商業地が５．７％とやはり下げ幅は大きいようです。
しかし、新築マンションの価格下落と大幅な値下げにより、値ごろ感が増して流通は活発になりつつあります。
ただし、供給過剰は解消されないので相場が反映され始めるかどうかは疑問です。
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リクルートのＷｉｌｌシート
先日、日経新聞を読んでいたら「お、これおもしろいな」と感じた記事があったので、コピーしてとっておいたんでした。
【リクルートは２００８年、仕事を通じて実現した本人の「思い」を記入する「Ｗｉｌｌ（ウィル）シート」を人事考課に導入した。数値目標を軸にした従来の成果主義を、２－３年後の自分の夢を言葉にして上司に伝える形に改めた。改革のきっかけは、受け身な姿勢が目立つ社員への危機感だった】
付加価値やニーズを商品化する事に長けていたリクリートの中で、「私の目標は何ですか？決めてくれたらやりますから」的な指示待ち社員が増えてしまったんだそうです。
人事部の話では「マスト（しなければならない）」には強いが、「ウィル（私は・・・したい）」が弱いと。
今までは、「自ら機会を作りだし、機会によって自らを変えよ」（創業者の江副浩正氏）といったスタイルが定着していました。
そんなリクリートが危機感を持って、本人の意思を重視するものへとシフトした制度として出した答えが「ウィルシート」
どこの会社や組織でも多かれ少なかれ存在する事だとは思うのですが、いわゆる「指示待ち族」への対処･･･
この価値観は勉強になりますね。
あれは、黙っていると増殖しますから・・・。
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アウトレットマンション
最近、業界では「アウトレットマンション」が話題です。
そもそもこの聞き慣れない「アウトレットマンション」とは何でしょう・・・
一般的にアウトレットマンションを指す定義としては、
１.モデルルームに使われたものや販売事務所で使っていた物件
２.売れ残った物件
のふたつでしょうか。
でも今話題なのは、何と言っても「２」の新築マンションの割安再販のことを指すのでしょう。
これは、新築マンションの販売不振を受け、予定通り完売できずに、完成在庫を抱えたデベロッパーから在庫を安く買い取り、低価格で再販することです。
特に、３月末の決算期を控え、資金繰りに窮した新興デベさんが完成在庫の圧縮を急いでいます。
また、銀行からの融資も厳しくなり、早く現金化しないと倒産してしまう・・・と言った事情もあるでしょう。
資金繰りに困った販売会社は、採算を度外視して業者に売却処分します。
それを買い取った業者は、当初の販売予定価格より２割～３割引きの格安で販売する。
それがアウトレットマンションというわけです。
販売会社自ら消費者に対して、格安で売却する場合もありますが、それは同じマンションを既に購入した顧客の資産価値が下がるため、トラブルが起きる可能性があります。
しかし、こうやって売り主を変えることでこうしたリスクを回避できます。
新築時の２割以上安い価格で販売を再開すれば、「買い控えていた顧客も動く価格水準」になりますね。
デベロッパーの大型倒産が続いている現在、アウトレットマンションは今後まだまだ増えてくると予想されます。
しかし、こういった格安のアウトレットマンションだけでなく、新規分譲マンションのモデルルームにも客足が戻り始めていると言います。
住宅ローン減税と低金利が後押ししているのでしょう。
一方、中古不動産の流通を促すのに「住宅履歴書」の整備に住宅大手が乗り出しました。
以前私のブログ
で国土交通省が中古住宅市場の活性化の支援策として打ち出したことを記事にしましたが、うやむやのままついに民間の住宅メーカーが着手しました。
２００９年度をめどに自社物件の購入者へのサービスとして住宅履歴を作成します。
設計図や修繕の記録など中古不動産売買の際には、非常に大切なサービスになりそうですね。
履歴も価格査定の基準になれば、中古住宅再生にも一役買うこと間違いなしでしょう。
家賃滞納
増えたと言うよりほとんどと言っても過言ではありません。
それほど、大家さんや管理会社は「家賃の滞納」を嫌うのです。
それも、じつは家賃滞納って、空き室になることよりも結構やっかいなんです。
なぜかというと、払ってくれるまで待つしかないですから…。
滞納なんて契約違反なんだから、即刻退去を命じて新しい人に入居してもらえばいいのに･･･確かにそれは正論。
でも、現実には法の力を借りても、そこに人が暮らしている以上、なかなか退去させられないのです。
だから、家賃滞納はやっかいなのです。
何ヶ月も滞納を続ければ、それが大きなお金になり、ますます払えなくなる。
取り立てようにも、入居者に支払い能力がなければ、回収することは困難です。
「無い袖は振れぬ」状態になってしまうと、日本の法律を持ってしてでも、回収不能なのです…。
ま、これは極端な話ですが、家賃滞納が起こらないよう、入居時に入居者審査を行ったり、
敷金として数ヶ月分の家賃を前納することが一般化しているのです。
また、ここら辺の地域だと「礼金」という、家賃でも敷金でもないお金を入居時に支払ってもらうという習慣もあります。
入居者にとっては、礼金という訳のわからないお金を払わされていたのですがこれはある意味オーナーが自己防衛するために得ていたお金、とも言えるわけですね。
では、実際に家賃滞納リスクに対して、どのような備えをしておけばよいのか･･･検討してみます。
１．入居者審査をしっかり行って、連帯保証人を確実に立てる、というオーソドックスな方法です。入居者がきちんとした企業で働いているか、また学生なら連帯保証人となる親が、
一定の社会的地位のある人物か、と言うことを確認してから契約するのです。とはいえこのご時世、一流上場企業で働いていたとしても、リストラにあったり、倒産してしまったりして支払い能力を一時的にでも失ってしまう危険はまったく無いとは言えない状況です。
ここで、そういったリスクにも備えたい場合に有効なのが、
２．家賃保証を利用するという方法です。
家賃滞納保証専門の会社や管理会社、クレジット会社などと契約して入居者が家賃を滞納した場合、これらの会社が代わって家賃をオーナーに支払うというシステムです。
万一家賃滞納が発生しても、一定の家賃が保証されるので、オーナーにとっては大きな安心となりますね。ただ、もちろん保証のための費用、つまり保証料がかかりますので運用シミュレーションをする際には注意が必要です。また、保証の条件等も保証会社によって異なりますので、こちらも注意が必要です。
一方で家賃保証には、家賃滞納保証以外にももう一つ、大きなメリットがあります。
それは連帯保証人が不要にできるということ。当然当社でも利用しておりますが、保証会社が連帯保証人の役割を担うわけですから、入居時に連帯保証人を立てる必要が無くなるのです。
入居者からみると、これはかなりのメリットですよね。
入居者が30歳代以降になれば、親がすでに他界していたり、年金暮らしであったり、また、健在でも家族関係の希薄化から親兄弟には頼みたくない、と思う入居者は増えています。
連帯保証人の印鑑証明を取るのも、結構面倒ですからね。
実際、入居に際して本人はまったく問題無いのに、連帯保証人に困るというケースは良くあるんです。
こうしたチャンスを逃さないために家賃保証を利用するのも一つの手ですね。
このように、しっかり対策をしておけば、
やっかいな家賃滞納も回避できるので安心してください。
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農地の賃貸・売買仲介
日本の食物の自給率が低いことが問題視されているのはご存じですよね。
ここにきて、タイやベトナムと言った東南アジアの農業国が農作物の輸出を規制しようとしています。
食物の多くを海外からの輸入に頼ってきた日本はこの先どうなってしまうのでしょうか・・・
昨日電車の中で読んだ「致知
」の記事を思い出しました。
輸入に頼り切っている日本の食糧事情を考えると、このままでは大変なことになります。
人間は食べなきゃ死んでしまいます。
ヨーロッパなどでは早くに議論をし、農業を国家的に考えています。
特にイギリスなどは、１９６１年の自給率は４２％で、今の日本に近い数字です。
そこから、なんと７０％を越す迄に持っていったということは、日本にだって再び盛り返す可能性があるってことです。
では、なぜここまで農業は衰退してしまったのか。
まず、日本の農業政策が「お
そして、農業の魅力が低下し離
そしてなによりも収入が安定しないこと・・・などが挙げられるのではないでしょうか。
これまで日本全体の農家の平均年収は４７０万円といわれ、その上、朝早くから夜遅くまで泥まみれになって働きづめに働くイメージがありましたね。
しかし、もっと農業を面白く、魅力的に感じるように、ここ前原近郊の農家の２代目達は大きなスーパーや道の駅などへの直販を始めています。
消費者も中間マージンが無いから安くて新鮮だということで、普通のご家庭の主婦はもちろん、ホテルやレストランの関係者もたくさん買いに来るんだそうです。
農家は、売上から手数料としてスーパーに支払えばいいそうですから、市場や農協を通していた頃と比べて相当潤ってきたと言います。
また、ＪＡ大分大山
などの取り組みは地域全体の農法をオーガニック（有機無農薬）に変えました。
よって、農産物が高く売れる。また、レストランなども経営していて、そこでは何を食べても美味しいし安いんだそうです。
だから成功している。
ＪＡ大分大山に加盟する農家の平均年収は２０００万円を超えるんだそうです。ビックリですね。
そうすると地域も豊かになり、若者達も農業をやりたいと言って帰ってくる。
結果、農業はおもしろく、魅力的な産業になる可能性が大きいと言うことです。
私の生まれた家も、元は農家だったので、どうもこういう話題には真剣に入り込んでしまいます。
２１日の日経新聞の夕刊
に、農林水産業が民間法人の全国農業会議所を通じてインターネットを使った農地の賃貸や売買の仲介に乗り出す旨の記事がありました。
新規参入者には、担当者が賃借や売買の手続きについて助言したり現地の見学に立ち会ったりしてくれます。
これで、海外に比べて小規模な一農家当たりの耕作面積の拡大や生産性の向上に繋がればこんなに良いことはありません。
経済情勢の悪化で、就農希望者が増えて、農業が新しい雇用の受け皿となる事も期待できます。
本当、良い方向に行ってくれると良いです。
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住宅新報から取材を受けました
先日、住宅新報
の取材を受けたんでした。
というのも、いつの紙面で取り上げられるのかを知らされていなかったので、リノヴェーションブランドリヴァックス
の齋藤社長
からの電話で初めて掲載を知りました。
まぁ、私の胸の内を全て話しちゃったので少し照れくさい記事になっていますが、思いは伝えられた筈です。
市川の雄こちらの会社
のこの方
からは、真面目な受け答えが「似合わない」と痛烈な批判を・・・（笑）
取材の中でも話しましたが、風水リフォームも決められた間取りの中で施工するには限りがあり、
今後はリノヴェーションを視野に入れた仕入れを開始しようと思っています。
実は、この取材のあと残り１戸の風水マンションも、めでたく契約となり全物件終了しました。
実需は必ずある筈なので、物件を良く吟味して選定していこうと思います。
買取も積極的に検討致しますので、
「仲介会社に売却を依頼しているのだが、なかなか売れない」
「事情があって、即換金が必要だ」等々
売却予定のある方はぜひご連絡下さい。
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