不動産の任意売却

不動産を住宅ローンで購入すると、その借入金の支払いが何らかの事情で困難になった場合には、債権者（金融機関などの抵当権者）はその担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。
任意売却とは、債務者（不動産ローンの融資を受けている人）と各金融機関（債権者・抵当権者）との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。
つまり、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般の販売をさせてもらう事です。

債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。　また場合によっては任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられます。　
その他にも、話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることもあります。

一時期、入札件数も減っていた競売入札市況はここ最近、一転して新たな不動産業者や個人の参入で、以前の活気を再び取り戻しつつあります。
私共も今年になって幾度となく検討した物件があったのですが、ことごとく他者（ここでは法人も個人も含む）に高値で落札されています。

今後の見通しとして、この経済状況のなか、競売物件自体の件数が増えることは間違いありません。以前の競売バブルのときは、どのような物件であっても、札が入っていました。

しかし、競売市場が昨年までと違うのは、競売物件のなかでも、よい物件には札が集まり、悪い物件には札が入らない、二極化されてきたということです。

そこで注目されるのが「任意売却」です。
今迄の任意売却は、不動産を任意に売却することで一番担保権者はある程度資金を回収できるのですが、二番手以下の後順位の担保権者は、そのままではまったく回収の見込みがつきません。

したがって担保権抹消の同意を得るために、いわゆる「判子代」を支払い、抹消してもらうのですが、担保権者のなかには、先順位の担保権者以上の判子代を支払わなければ、抹消に応じないところもあり、それが任意売却を行う上でのネックになっていました。

それが、今「不動産任意売却促進法案」として国会において議員立法によって、提出される予定の法案があります。
要するに、「不動産所有者と第一順位の担保権者の合意があれば、後順位の担保権者の同意が得られなくても、不動産競売にかけられることなく、担保権を消滅させることができる仕組み」で、これをを作ることで、任意売却を促進させようといった主旨の内容です。

今後は、手続きに時間のかかる競売より、任意売却によって時間の短縮と資金回収の金額増や円滑化を目指す方向となっていくんでしょう。

複数の担保権者がいる不動産を任意売却する際には、担保権抹消について、すべての担保権者の同意が必要となるので業務の煩雑さとスピードも求められますが、不動産を売却することで不動産処分の流動化を迅速にするといった意味合いのほかに、こういった後順位の抵抗により、任意売却を断念し、競売手続きに移行せざるを得ない案件を救っていくということも含んでいるんだろうと思います。

我々不動産の実務家としては、それでなくても競売の処理のスピードが非常に早くなってきているなか、どれだけ迅速に業務をこなしていけるかが鍵になってくるのだと思います。
この法案で任意売却の案件増えるかな？競売とは違った人脈が必要ですね。

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