買主、借主を保護する制度を学びます。
『自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限』…「自己の所有に属しない宅地建物」には、①他人所有の物件、②未完成物件、の2つがある。宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、原則として自ら売主となる売買契約をしてはならないことになっている。
ポイント：例外的に、締結できる場合があり、それはどのような場合かについて、理解する。
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①他人所有の物件
民法上は、他人の所有する物の売買も自由。
しかし、売主がその他人から、その者の所有権を取得して、買主に移転できない可能性が高い。
宅建業法は、トラブル防止のため、特に次の制限を設けている。
【原則】
宅建業者は、自己の所有に属しない他人の宅地・建物について、自ら売主となる売買契約を、非宅建業者である買主と締結してはならない。
〔例外〕
・宅建業者が他人からそのものを取得する契約を締結しているとき
・宅建業者が物件を取得することができることが明らかな場合で、国土交通省令・内閣府令で定めるとき
・宅建業者が買主となる売買契約その他の契約であって、当該宅地・建物の所有権を当該宅建業者が指定する自己、または第三者（非宅建業者）に移転する契約を締結しているとき
②未完成物件
【原則】
宅建業者は、工事完了前の宅地・建物（未完成物件）については、自ら売主となる売買契約を、非宅建業者である買主と締結してはならない。
〔例外〕
・宅地・建物の売買が、法41条1項に規定する売買（未完成物件）に該当する場合で、手付金等の保全措置が講じられているとき、売買契約を締結することができる。
※未完成物件であっても、手付金等の保全措置を講じる必要のない場合には、制限を受けない。
『クーリング・オフ制度』
ポイント：「事務所等」とは何かについて、正確に理解する。
ポイント：「買受けの申込み」の行われた場所が基準となる。
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※買主を保護するための制度
宅建業者が、自ら売主となる、宅地建物の売買契約において、①事務所等以外の場所で、②買受の申込み、または売買契約を締結した、非宅建業者である買主は、③書面により、買受の申込みの撤回、または当該売買契約の解除を行うことができる。
①事務所等以外の場所で
「事務所等」＝・事務所・案内所等※土地に定着したものに限る・買主が自ら申し出た場合の、買主の自宅、勤務先 のときは、クーリング・オフできない。
②買受の申込み、または売買契約を締結した
場所が異なるとき、「買受けの申込み」が行われた場所が事務所等の場合は、クーリング・オフできない。
※次の場合は、クーリング・オフできない。
・宅建業者から、クーリング・オフできる旨およびその方法を、書面で告げられ、その日から8日経過した場合。
・申込者が、宅地建物の引渡しを受け、代金の全部を支払ったとき。
③書面により
書面を発したときに効力が生ずる。
※効果
・損害賠償または違約金の支払いを請求することができない。
・買主から受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければならない。
・申込者に不利なものは無効。
言葉が難しい…
宅建の勉強、続けます！