にゃんにゃんにゃんの日です、2月22日。
はい、笑。
続き
⑥投資の基本、リスク分散
最後に、不動産投資の一位二位を争う？リスク、
・空室リスク
・災害リスク
に対する考え方を記しておこうと思います。
→空室リスク
不動産の種類を2つに分けます。
戸建て賃貸とワンルーム投資／アパート、マンション、、、、
どういう分け方かというと、
≪100か0か≫
戸建て賃貸とワンルームは、複数所有する場合を除き、契約が1つしかありません。
A物件にBさんが入居する、という感じです。
では、A物件に誰も入居しなかったら？
家賃収入ゼロです。
入居がない間の返済、コストは自腹です。
比較的空室のリスクが高いと言えるのではないでしょうか？
では、どうしましょう。
↓
戸建て賃貸を複数所有する
ワンルーム投資をいくつもする
戸建て賃貸とワンルーム投資のどっちもする
↓
それよりも、最初から複数あるものを選べば、効率的、だと思うのは私だけでしょうか？
おさらいですが、アパートは主に木造の共同住宅を指します。
今は、1棟3戸（3階建て）や、1棟4戸（2階建て）、1棟6戸（2階もしくは3階建て）、1棟8戸（2階建て）、1棟9戸（3階建て）あたりが主流でしょうか？土地のかたちや建築上、7戸になっているものも稀にありますね。
マンションはRC構造の共同住宅です。
戸数はピンキリですが、規模が大きいのが特徴かと思います。10世帯以下はあまり見ないような気がしますがいかがでしょうか？
→アパートでもマンションでも、1棟に複数の世帯があります。
総世帯数＝分母が大きければ大きい程、空室リスクは分散されます。
1棟6戸の場合、1世帯空いて、5/6戸の入居になったとしても、他の5世帯が空室の1世帯をまかなってくれれば、返済やコストに手出しする必要はないことになります。
空室のリスクに対応しやすいのではないでしょうか？
また効率的とお伝えしたのは、戸建てやワンルームを6世帯持つよりも、6戸1棟をひとつ持つ方が、時間も手間も費用も抑えられるのではないか、と思うからです。
→災害リスク
不動産投資は現物投資とお伝えしました。
日本は地震、台風、等の災害が多い国ですね。
（いままで、日本不動産についてお伝えしていましたことを、ここで補足しておきます、すみません。）
現に目の前に存在する、ですので、いつ自然災害に見舞われるかもしれません。
総崩れにならないよう、災害リスクに、最初から、備えましょう。
→日本各地に分散する
空室リスクの面では、1棟に複数の世帯がある方がいいのでは、とお伝えしました。
融資が付く（ご属性の良い）かたは、1棟ものを複数ご所有される際に、出来るだけ別の都道府県にご購入されるのはいかがでしょうか？
入居が付かないエリアは空室リスクの面で問題が大有りですので、ご自身が思う、入居がずっと続きそうな都道府県の市区町村を、複数選んで買い進められることをおすすめします。
同じエリアでも、東、西、南、北、分けるだけで違ってくると思います！
じゃあ、そこまで属性良くないし、というかたはどうするの？と言われたら、どっちのリスクを主に重視するか、で決められてはどうかと思います。
空室リスクが気になる方は、1棟複数世帯あるものをひとつ、出来るだけ災害リスクの低いエリアを選んで投資する。
災害リスクの方が気になる方は、（非効率と言ってしまいましたが）100か0か、の投資を、様々なエリアで行う。
真ん中を取るもあり、だと思います。
（災害リスクの高さは、保険会社の都道府県別の掛金から分かりますよ。）
ここで大きな問題は、ほとんどの銀行が、お金を借りる人が住んでいる、もしくは勤めている町から離れた物件に対して融資してくれないことです。
大事なのは、その銀行が、比較的、借りやすい銀行であること を認識することです。
借りやすい、はあとに残しておきましょう。
借りるのが難しい銀行ほど、離れたところでもokしてくれますので、離れた物件でも融資してくれるところ＝借りにくい銀行から先に使っていきましょう。
簡単に始めては、あとから後悔し、取り返しがつかなくなることがあります。
不動産投資は計画的に戦略を練って始めることを、強くおすすめします。