相続した不動産はどうすべき？

不動産買取のアイレントです。

今回は相続した不動産をどうするべきのなかについて説明させていただきます。

弊社もおかげさまで20年以上やっており、長年お付き合いさせていただいている地主様、賃貸のオーナー様、ご子息様よりご相談が多いです。

▽相続した不動産を放置しておくのは損

相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。さらに自分たちが居住している不動産でない場合は、日々の管理も大変ではないでしょうか？

しかし、管理が難しい、手間だからと言って放置しておくことは得策ではないと思います。

なぜならその間も固定資産税等を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。

そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということになります。

両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却についてご検討されてはいかがでしょうか。

▽相続した不動産を売却する場合の注意点

・相続した不動産の売却もひとつの手段ではありますが、いざ売却して手放そうとした時に、相続登記をしていないと売却することができません。

実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。そのため、被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。

売却することができないということも、その一つ。例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。

相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもありますが、不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うようにした方が良いと思います。

・しかし相続する財産は、相続する人が確定していなければ、法定相続人全員の共有財産となります。勝手に自分のものだとして登記することはできません。

実際には、相続する遺産は「実家のみ」など、わずかすぎて分けようもないというケースも少なくありません。しかし長引く不況や増税を背景に、ささやかな額でも相続を期待している人も増えています。そのため資産のない家族や親類でも、トラブルに発展している事例が多々あります。資産がないから、兄弟仲が良いからと安心してばかりもいられないのが実情です。

【弊社が依頼している司法書士にもお話を聞きましたが、実際相続案件の依頼は多いですが、家族や親類の中で話がまとまらず先に進まないというケースも多いとのことです。】

ですが、兄弟など相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う換価分割であれば明確に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。

※換価分割（かんかぶんかつ）とは、不動産や土地などの現物として残された相続財産をお金に換金し、その価値に応じて、相続人の間で分割する方法です。

換価分割を行う場合、実際に売却手続のできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うこととなります。その際は遺産分割協議によって、誰が売却するのか、売却代金や期限、誰がどれだけ相続するのかを決めると良いでしょう。

▽土地のみを相続する場合

土地を分割して相続する場合は注意が必要です。相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いを進めてた方が良いと思います。

▽戸建を相続する場合

戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いと思います。

▽マンションを相続する場合

マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になります。しかし築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いと思います。

相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いと思います。

また相続人が複数いる場合には、一度タイミングを逃してしまうと、後になってからでは「なぜ今さら」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。

もし相続不動産などを売りたい・査定したいという方は、アイレントにお任せください！

アイレントの不動産買取のキャッチフレーズは
他社の買取査定より高く買取します！

では、なぜ他社より高く買取りを行うことができるのでしょうか？

アイレントは、ご所有の不動産売却に至るお客様の背景などを考慮して、

お客様の不動産をより高く査定したいという基本方針で運営しております。

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売却する際の残置物は撤去すべきか？

不動産買取のアイレントです。

今回は残置物のお話です。

不動産を売却する際の残置物はどうすれば良いのか？を説明させていただきます。

実際、弊社が物件購入させていただく際に売主様から良くある質問の一つでもあります。

まず、不動産の売却方法が仲介等の一般的な取引方法なのか、不動産会社が買い取るのかによって残置物を撤去すべきかどうかの判断が違います。

▽仲介等の一般的な取引方法のケース

物件の引き渡し時には残置物等が無い状態、つまり「部屋の中に何もない」状態で引き渡すことが原則となります。

また、一般的な取引方法で売却を行う場合、購入希望者の方が実際の物件を見に来ることがあります。この際に、残置物があることで、狭く感じる・汚く見えてしまうなどマイナスの印象を与えてしまう可能性があります。

居住していない不動産を売却に出す場合には、事前に残置物を処分しておいた方がスムーズに売却が出来る可能性が高くなると思います。

▽不動産会社が買い取るケース

不動産会社に買取をしてもらう場合には、残置物を撤去していない状態でも買取をしてもらうことが出来ます。

買主が不動産会社の場合は、買取後の残置物の処分の概算を把握しているため、残置物の撤去にかかる費用をあらかじめ買取価格から差し引いて提示します。

▽自ら残置物を撤去する場合

残置物の撤去はご自身で行う方法と撤去を業者に依頼する方法があります。

・残置物の撤去はご自身で行う方法

→ご自身で残置物の撤去を行う場合には、残置物の種類を把握してそれぞれを適切な方法で処分する必要があります。

・業者に依頼する方法

残置物の撤去は業者に依頼して請け負ってもらうことも可能です。業者に依頼する場合には、複数社から見積もりを取得してきちんと比較して行うようにして下さい。

▽業者と自分の作業分担をすることでコストを抑えられえる

残置物の撤去を業者に依頼すると、一般ゴミ（可燃ごみ・不燃ごみ・資源ごみ）も産業廃棄物として処分されるため、費用が発生します。
業者に依頼する作業と自分で行う作業を分担することで、コストを抑えることが出来るかと思います。

ご自身のご都合、ご予算に合わせた上で、ご検討された方が良いと思います。

アイレントが買い取る際は、何か出来ることがあればご協力させてください。

不動産の査定はする際、残置物の有無も伝えた方が査定金額は変わる場合もあります。

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引き渡し時の清算とは？

不動産買取のアイレントです。

今回は不動産の購入、売却の引き渡し時の清算のお話です。

不動産の売却では、通常、売主と買主との間でお金の「清算」という行為を行います。

清算を行う対象は、例えば固定資産税、都市計画税が典型的な清算項目となります。

固定資産税、都市計画税は、1月1日時点の所有者が1年分納税義務者（売主）となります。
そのため、たとえ1月31日に売却しても残りの11ケ月分は売主が引き続き支払うことになります。

そこで、残り11ヶ月分の固定資産税額、都市計画税額を買主から受領することにより、実質的に買主負担とします。

このような行為を清算と呼びます。

清算の起算日は、「売買契約日」ではなく、「引き渡し日」となります。

清算は、その他にもマンションの管理費や修繕積立金で行うこともあります。

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【例】　５月２０日が引渡し日の場合

　　　　　　　　　　　　　　管理費：１０,０００円

　　　　　　　　　　　修繕積立金：１０,０００円

固定資産税および都市計画税：２０,０００円

▽管理費および修繕積立金（２０,０００円）は1カ月単位

・売主負担：５月　１日～５月１９日

→２０,０００円×１９日÷３１日＝１２,２５８円

・買主負担：５月２０日～５月３１日

→２０,０００円×１２日÷３１日＝７,７４２円

▽固定資産税および都市計画税（２０,０００円）は一年単位

・売主負担：１月　１日～５月１９日

→２０,０００円×１４０日÷３６５日＝７,６７１円

・買主負担：５月２０日～１２月３１日

→２０,０００円×２２５日÷３６５日＝１２,３２９円

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当然ですが、

例からすると5月20日から所有者が新しい所有者に変わるのですから、前所有者は5月20日以降は所有者ではないので固定資産税等を支払う必要はありません。

そのため、契約日ではなく、所有権が変わる引き渡し時に清算を行います。

実際は、引き渡し前には不動作会社から固定資産税等の日割清算書がもらえます。

念のため、しっかり確認した方が良いと思います。

アイレントは、ご所有の不動産売却に至るお客様の背景などを考慮して、

お客様の不動産をより高く査定したいという基本方針で運営しております。

そのために、アイレントは次のことを心掛けています。

▽余分な経費をかけない

お客様の不動産を高く買取りするためには、運営経費を抑えることが基本です。
よって、少数精鋭で運営し人件費などのコストを抑えています。
また、広告なども自社で行えることは自社で行っています。

▽常に市場相場を把握している

常に不動産市場相場を把握する活動を行っております。

不動産相場だけではなく、実際の購入者の方の声をリサーチして

お客様から売却して頂いた不動産をどの様に再生すれば市場に受け入れられるかを把握することで、

より高値で不動産を買取ることが可能となります。

▽投機的な取引は行わない

不動産買取業の中には、買取った不動産を短期で転売して利益を確保する事業者も少なくありません。

アイレントは、この様な投機的な取引は行いません。

お客様のご所有不動産の潜在的な価値を再生し、

それを新たな資産として次の人に提供することを念頭においた取引を行っております。

▽どの様な不動産でも取り扱っているわけではない

アイレントの強みを最大限に発揮するため、取扱エリアや取扱不動産を限定させて頂いております。
常に適正な在庫管理を行っており、その結果、余計な利益を確保する必要がありません。

諸条件によっては、ご期待に沿えない場合もありますが、

アイレントでは、お客様の不動産に出来る限り高い査定額を出すように心がけております。

詳しくはこちらのサイトをご確認ください。

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不動産売却で必要な「抵当権」の知識

不動産買取のアイレントです。

今回は抵当権のお話です。一般の方は、聞いたことがる・聞いたことない・聞いたことがあるけど良くわからない方がいらっしゃるかと思います。

もしかしたら不動産を購入、売却、相続したことがある方は聞いたことがあるのではないでしょうか？

では実際に不動産を購入時、売却時、相続時には出てくる単語かと思いますので、説明させていただきます。

▽抵当権とは？

抵当権とは、ローンを貸した際、銀行が不動産を担保にとった権利のことです。

住宅ローンが残っているような状態では、不動産に抵当権が付いたままの状態となっています。抵当権が残ったまま不動産を売却した場合、売却後に売主が住宅ローンを返済できなくなると、買主が住んでいる状態で、その家が競売にかけられてしまうことになります。

抵当権が付いたままの状態で物件を購入することは、買主にとっては大きなリクとなるため、通常、買主は抵当権がついたままの物件を購入することはありません。

そこで、不動産を売却するには抵当権を外すことが必須となります。

逆に言えば、抵当権を外すことができれば、住宅ローンを返済中の物件でも不動産を売却することは可能です。

抵当権を外すには、売却代金によりローン残債を一括返済することが必要となります。

▽抵当権は引渡日と同日に外す

抵当権は、引き渡し日と同日に外します。

不動産は抵当権が外れていないと売却できませんが、抵当権は売却による代金で一括返済しないと外れません。そのため、抵当権の抹消と引き渡しは同時に行います。

具体的には、引き渡し当日は、売主がローンを借りている銀行の担当者にも同席してもらいます。

売主の銀行担当者は、抵当権抹消書類を持参し、入金を確認したのちに、抵当権抹消書類を同席している司法書士へ引き渡します。

このように、住宅ローンが残っている不動産を売却するには、売主の銀行の協力が必要となります。

売却することになったら、銀行に前もって打診を行い、引き渡しの日時が決まったら同席を依頼することがポイントです。

▽抵当権抹消費用

抵当権が残っている場合には、引き渡しと同時に抵当権の抹消手続きを行います。

具体的には引き渡し時に司法書士が同席し、売主側の銀行の担当者から抵当権抹消書類を預かり、その後すぐに司法書士が法務局に行き抵当権の抹消と所有権移転登記の申請を行います。

抵当権の抹消には、以下の2つの費用が必要となります。

・抵当権抹消の登録免許税

・司法書士手数料

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産の個数あたり1,000円」となります。

不動産が1つずつの土地と建物で構成されている場合は、不動産が2個となり、登録免許税は2,000円と計算されます。

土地は「筆(フデ)」という単位になっていて、見た目上、一つの土地でも複数の筆に分かれていることがあります。
例えば、土地が3筆あれば、土地の不動産の個数は3つとなります。

また、司法書士に関しては、別途司法書士への手数料が発生します。
司法書士は、不動産会社が手配してくれますので、特に自分で探す必要はありません。

土地の筆数が多い場合などは、司法書士手数料が増えることもあります。

尚、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」に関しては、確定申告で譲渡所得を計算する上での譲渡費用にはなりません。
抵当権の抹消は、あくまでも不動産の売却とは別途のものと解釈されていることが理由です。

不動産の売却、査定をする場合はアイレントにお任せください！

お取引させていただく際は、ご不明点等がありましたらご理解していただけるようご対応いたします！

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不動産一括査定サイトで高く不動産を売却できる？

不動産買取のアイレントです。

不動産の売却の検討を始めると、WEBでいろいろ情報収集を行われると思います。
「不動産　売却」というキーワードで検索すると、不動産一括査定サイトの紹介記事が上位でヒットしてきます。
その内容は、次の通りです。

▽不動産を高く売却するためには、複数の不動産業者から査定をして貰った方が良い
▽不動産会社が比較でき良い営業マンに出会える

と解説されています。

では、実際に不動産一括査定サイトを利用することが不動産を高く売却するのに効果的なのか解説をしていきたいと思います。

不動産一括査定サイトのメリット・デメリットは？

不動産一括査定サイトとは、同時に複数の不動産会社に売却を検討している不動産の査定を依頼することができるサイトです。
現在では、不動産ポータルサイトが運営する査定サイトや一括査定に特化したサイトなどがあります。
不動産一括査定サイトを利用するメリットは、複数の不動産会社から査定額の提示を受けて、自分の不動産がいくらで売れるかを把握できることです。言い換えれば、それしかめメリットはありません。

逆に、デメリットは次の通りです。

▽査定額が実際の売却価格と違う
不動産一括査定サイトは複数の不動産会社に同時に査定を依頼します。
これを不動産会社側から見ると、不動産の売却依頼を獲得するために競争が起こることになります。

査定依頼を受けた不動産会社は、売却の依頼を受けて仲介を行わなければ仲介手数料が入ってこないため、実勢価格と乖離していても査定額を吊り上げて、依頼者の興味を惹き媒介契約を取ろうとします。
そうなれば、実際に売れる金額がよく分からなくなり、相場とかけ離れた金額で売却を検討してしまいます。

▽営業電話やメールがしつこい

不動産会社は、不動産一括査定サイトの運営者から不動産査定依頼の情報を入手します。そして、情報入手と同時にサイト運営者に対して料金が発生します。不動産会社は、情報入手と同時に経費が発生するし売却依頼を受けないと仲介手数料も入らないため、依頼者に対して営業活動を行います。

連絡先は携帯電話に設定されているため、不動産会社は依頼者にコンタクトを取るためこの携帯電話に電話をかけることになりますが、ほとんどの方が電話帳に登録されていない電話番号からの着信があった場合に電話を取らないケースが多いため、何度も電話をかけることになり、これが営業電話がしつこいと感じられている理由かもしれません。

▽周囲に不動産の売却がバレる
不動産会社は査定を行うため現地確認を行う場合があります。正式にアポイントを取って内覧する場合もありますが、依頼者と連絡が取れない場合、不動産会社の担当者が外観や周辺環境の確認のため、現地に出向き家をのぞき込んだりする場合もあり、ご近所にご自宅の売却が気づかれる場合があります。

また、過去には個人情報が流出して依頼していない不動産会社から営業を受けたと相談があった場合もあります。

不動産を高く売却するのに不動産一括査定サイトは役に立つか？

不動産を高く売却するのに不動産一括査定サイトはどの様に役立つでしょうか？

不動産市況が好調な時は、不動産一括査定サイトを上手く活用することで不動産を高く売却することは可能でした。
ですが、新型コロナウィルスの影響で不動産市況は大きく変化しましたので、これからは、様相が変化してくると思われます。

不動産流通研究所（2020年5月15日）
首都圏既存マンション、コロナで過去最大の成約減・・・

2020年4月の首都圏中古（既存）マンション成約数は、新型コロナウイルス感染拡大の影響から1,629件（前年同月比52.6％減）と、大幅に減少。減少率は1990年5月の同機構発足以来の過去最大となった。地域別でも、東京都812件（同55.3％減）、埼玉県223件（同40.8％減）、千葉県204件（52.7％減）、神奈川県390件（同52.1％減）と、全エリアが前年比4割を超える大幅減少となった。

不動産流通研究所（2020年5月15日）

既存マンション成約価格、12年9月以来の減少・・・

2020年4月の既存マンションの成約件数は3,566件（前年同月比45.75％減）と、2ヵ月連続でマイナス。成約価格は2,540万円（同9.03％減）、1平方メートル当たり単価は38万5,200円（同8.76％減）と、ともに12年9月以来はじめてマイナスに転じた。

この様に2020年4月は過去に経験したことがないほどの成約件数、成約価格の減少傾向にあります。今後しばらくはこの傾向が続くのではないでしょうか？

不動産一括査定サイトは、自分の不動産がいくらで売れるかを把握するにはメリットはありますが、買主を探すものでありません。

結局は、不動産会社の仲介で買手を探すことになりますので、査定額＝成約価格になる訳ではありませんので、不動産一括査定サイトを活用することで不動産が高く売れるとは限りません。

アイレントの不動産買取は確実に不動産を売却することができます

アイレントの不動産買取は、アイレントが直接買取るため希望する期日までに不動産を売却することが可能です。
一般的に不動産買取は仲介で売却するより売却価格が低くなりますが、不動産市況の先行きが不透明な時期では、不動産の売却が長期化することで不動産買取価格より低く売却することになるかもしれません。

アイレントではお客様の大切な不動産をより高く評価する努力を行っております。

まずはお気軽にご相談ください。

共有持ち分の不動産売却は可能？

不動産買取のアイレントです。

今回は共有持分のお話です。

不動産の売却、相続などで出てくる可能性がある共有持分という単語です。

まず共有名義の不動産売却は可能です。

ただし、共有名義は単独名義と同じ手順での売却が可能ではあるものの、売却に必要なすべての手順で常に名義人全員の意思確認と書類・同席が必要である必要があります。

▽「共有」とはどういう意味なのでしょうか？
不動産の共有とは、土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことです。
共有名義で不動産をもつケースでは、主に以下のような事情があるかと思います。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する

・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする

・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子共同名義にする

▽「共有名義」と「単独名義」の違い

「単独名義」は1つの不動産を1人で持っている状態を指し、「共有名義」は1つの不動産を複数人で持っている状態を指します。

共有名義でははじめに共有名義人全員の意思統一が必要となります。

共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。

▽共有名義の不動産を売却する方法

・共有名義者全員の了承を得る

→共有持ち分を持つ共有名義者全員の許可を得られれば、共有名義の不動産を売却することができます。

ただし、共有者の中に一人でも反対者がいると話を進めることが出来ません。

・自分の持ち分を売却する

→共有持分割合に応じて、自分の持ち分だけ売却することもできます。
この場合、ほかの共有持分者の許可は必要ありません。
ただし、自分の持ち分がどこまでなのかを決める必要があり、建物（マンション等）を物理的に分けるわけにもいかないため、土地のみの場合に使える限定的な方法となってしまいます。
実際には、共有持ち分だけ購入したいという人は少ないと思われます。

・名義変更して所有者を1人に統一する

→共有持分権者のうちの1人がほかの共有持分権者の共有持分割合をすべて購入し、単独名義になる方法です。
そのため単独名義になれば誰からも許可を得る必要がないため、自由に不動産を売却できます。

▽売却に必要な書類

・権利証（登記識別情報）

・土地測量図及び境界確認書（土地の場合）

・身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑

また、共有持分権者のうち誰かが売却行為を委任する場合は「委任状」が必要になります。

▽名義人同士が納得して売却しやすくするためには？

買取業者に査定をしてもらう。

共有名義の不動産を売却しようと思えば共有持分権者全員の同意が必要になりますが、売却金額の査定をするだけであれば誰かの同意を得る必要はありません。
共有持分権者全員の相場観を統一し、売却を敬遠している人を前向きにさせるために不動産の査定を受けておき、その査定結果を示すことで売却活動が前進する可能性が高まるかと思います。

▽不動産買取のメリット。
▽売却までに時間がかからない。
▽確実に現金が手に入る。
▽広告掲載をしないので周囲にバレることがない

▽仲介手数料がかからない。
▽売却した後の責任（瑕疵担保責任）がない。

▽不動産買取のデメリット

それは、「仲介より不動産売買の価格が安くなる」ことです。

では、なぜ買取は不動産売買の価格が安くなるのでしょうか？

不動産会社は買取った不動産をリフォーム、新築などの手段により加工して販売を行います。

たとえば、中古マンションを買取した場合には、、不動産会社はその中古マンションを一時的に所有し、リノベーションなどを行って再び販売をします。

そのためには、買取を行う不動産は可能な限り安く仕入れたいという思惑があります。
確実に現金が入ることは大きなメリットですが、しかし、価格が安くなるというデメリットも覚えておいた方がいいかもしれません。

▽不動産買取で失敗しないポイントは？

不動産買取のメリット・デメリットを理解したうえで、不動産買取で失敗しないポイントを考えてみましょう。

それは、信頼できる業者を選ぶことです。

業者を選ぶためには、一つの業者で決めないことです。複数の業者に相談して不動産買取業者を選ぶことをおススメします。

では、信頼できる業者とはどのような業者でしょうか？

・買い取り価格の算定の根拠を示してくれる

根拠もない、適当な価格を提示してくる業者は要注意です。

不動産は周辺の類似した物件の取引実績や、住環境や人気があるかどうか、などさまざまな要素が価格決定に影響を及ぼします。
明確に根拠を示して価格提示をしてくれる業者は信頼できる業者だと思います。

・質問にちゃんと答えてくれる

業者の中には、成績をあげたいために契約を急がす担当者もいます。
この様な担当者の場合、質問をしても明確な回答がないという話が現実に起こっています。
不動産は大事な財産ですので、些細な疑問でも、わからないことがあればしっかり解決していくことが大切です。

・相談に乗ってくれる

業者の中には、「早く契約して立ち退いて欲しい」と強引な交渉をしてくる担当者もいます。
住替え先の相談や売却の時期、住宅ローンや税金の精算など、抱えている不安なことに親身になって相談に乗ってくれる業者を選んだ方がいいと思います。

不動産の買取で失敗しないポイントをまとめました。では、アイレントの不動産買取はどの様な特徴があるのでしょうか？

▽アイレントの不動産買取は、次のメリットがあります。

・他社の買取査定額より高く買取を行います

お客様の大切な財産ですので、より高く買取するように努めます。

・24時間以内に査定額をご回答します

買取業者の中には、「30分以内に回答」とか早く価格提示をする業者もいますが、アイレントは買取査定額のご回答までに24時間はかかります。これは、お客様の不動産を適切に評価するために必要な時間です。ご提示する査定書には価格の根拠を示しますので、ご不明な点があればお気軽にご質問ください。

・住替え先などをサポートします。

売却後の住替え先のご紹介、不用品・残置物の処分、金融機関などの折衝など不動産売却に関わる全てをサポートします。

ご相談は無料です。また、秘密厳守で周囲に知られることもありません。
まずはお気軽にご相談ください。

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リースバックはメリットがある？

不動産買取のアイレントです。

マイホームの購入は、夢と希望に満ち溢れていたと思います。多くの人は住宅ローンを利用して購入すると思いますが、ここ数年の都内の不動産価格は高騰し、その結果、自分の収入に見合わない借入を行った人も多いと思います。

上記の表は、東京23区内の2013年、2015年、2018年の新築マンションを70㎡に換算した価格と、マンションを購入した人の平均年収、年収に対する借入金の平均倍率をまとめたものです。

住宅ローンの場合、年収倍率は7〜8倍が限度と言われています。年収600万円の人なら、4200万円〜4800万円が限度かと思われます。
2018年の年収倍率は13.3倍となっており、限界値のほぼ2倍となっています。

今回のコロナウィルスの影響で、収入が減ったとか、当たり前にもらえると思っていたボーナスが出ない、共働きだったのにどちらかがリストラとなってしまった、といった様々な理由で住宅ローン返済が滞ってしまうケースが今後は増加するのではないでしょうか？

住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、所有する自宅に住み続けることはできる、自宅を活用した資金調達の方法の一つである「リースバック」について解説していきます。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、買主である不動産会社に対してリース料（家賃）を支払うことで、引き続きその不動産を利用する方法です。また、買取代金は一括で支払われるため、ローン返済の返済費用、老後の生活費、子どもの教育費、病気の治療費など、まとまった現金が必要なときにも利用することができます。

個人向けのリースバックは、最近、目にすることが増えてきましたが、リースバックは事業用不動産では以前からよく利用されていた手法です。

事業用不動産の場合、自社ビルや倉庫などを投資家に売却しそれを賃借することで、事業を継続しながら財務改善を行うことができ、有利子負債の圧縮、銀行借入以外の資金調達、賃料を損金として計上できるなどメリットが多いスキームです。また、買主となる投資家は、リース会社やファンドなどで、中長期の安定運用を目指しており、不動産を売却する企業、投資家双方にメリットがあるスキームでした。

個人向けのリースバックも不動産所有者にメリットがある仕組みなのでしょうか？

リースバックのメリット・デメリットは？
リースバックのメリットは、自宅に住みながらまとまった資金を手に入れられることです。その他のメリットは次の通りです。

▽買主を探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短い
▽引越しする必要がない
▽子どもの学区が変わることがない
▽売却したことが周りに知られない
▽将来的に買い戻すことが可能

では、デメリットはどの様なものでしょう？

▽売却価格が周辺相場よりも安くなる（通常の不動産買取よりも安い場合が多い）
▽毎月のリース料（家賃）は周辺の家賃相場よりも高くなる場合がある
▽買い戻しは可能だが、その費用は売却価格よりも高くなる場合がある

自宅にそのまま住み続けることができるのは大きなメリットですが、資金面ではデメリットも大きくなります。
仮に、自宅を売却して住宅ローンを返済したい場合には、売却価格が市場相場よりも安くなり金融機関などの債権者から同意を得られない可能性もあり、債務整理ができない場合もあります。

将来の買い戻しができることで、愛着のあるマイホームを守ることはできますが、買戻し価格が売却価格よりも高くなったり、買い戻しのために住宅ローンを借りようと思っても、必要額が借りられないとかそもそも融資が受けられないというリスクがあります。

ですので、個人でリースバックを利用する場合には慎重な検討が必要です。

リースバックのトラブル例

▽リース料が上がった

リース料の値上げを新所有者から要求される場合があるようです。
リースバックの毎月のリース料は、周辺地域の相場より割高に設定されるケースも多いく、そのうえリース料の引き上げが行われると、家計に大きなダメージを与える可能性が高くなります。

リースバックの契約時に賃貸借契約で「更新時にリース料の増額を行わない」と明記していない限り、更新時にリース料の値上げを要求され、やむなく引っ越しを決断する方も多くいます。

▽第三者に勝手に売却された

リースバックした物件を第三者に勝手に売却され、その後の賃貸契約更新を断られたり、リース料の値上げを請求されるケースです。

リースバックの契約時に「口約束」を行ったものは、ほとんどの場合、有効ではありません。任意に第三者に売却することは法的にも問題はありません。

リースバックの契約時に、「対象不動産を売却する場合には賃借人の同意を得て売却する」と約定されていないと勝手に売却されても、何も言えません。

▽買い戻し価格が高い
リース料と同じように、リースバック後の買い戻し金額を周辺地域の相場より高く設定するケースが多いです。

このトラブルは、リースバックの契約時に聞いていた買い戻し金額よりも、さらに高かったというものです。
相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件から出ていかない限り賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。更新のない契約だと、契約満了の時点で家を出ていくことになります。せっかく将来的な買い戻しを見据えて契約を結んだのに、それがかなわず苦い思いをさせられる方もいます。

法人向けのリースバックの場合の購入者はリース会社やファンドなどが多く、中長期の安定運用を目的としています。リース会社などは、不動産の購入資金の資金調達を低金利で調達できたり、別の出資者から出資をうけることで、期待利回りを低く設定できます。よって、リースバック取引の売買価格や賃料を市場相場と同等に設定しても、利益を確保することが可能です。

個人向けリースバックの場合は、取り扱う事業者は不動産会社であり、中には事業規模の小さい事業者も少なくありません。
よって、調達する資金の金利負担が高かったり、投機的に転売を行って短期に利益確保したいという事業者だとトラブルが発生する確率は高くなると思われます。

個人向けリースバックの場合、「住宅ローンの支払が厳しくなったけど自宅を手放さずにそのまま住みたい」という方が利用するケースがほとんどです。この場合のメリットは引っ越しをしないで済むということだけであり、リースバックを検討する場合、ご家族と良くご相談されて、本当にこのまま住み続けることが良いのか？それとも自宅を手放して引っ越すことが良いのか？を決断する必要があると思います。

アイレントは買取で新たなスタートをサポートします

アイレントはリースバックを行いません。愛着のあるマイホームを手放すことにはなりますが、ご家族の生活再建のためにはマイホームを手放して再スタートすることをおススメしています。
その愛着のあるマイホームをアイレントにお譲り頂きますので、できる限り高い買取査定をご提示させて頂いております。また、生活再建のための様々なご相談も承っております。
まずは、お気軽にアイレントにご相談ください。

住宅ローンが払えなくなったらどうすればいい？

不動産買取のアイレントです。

ここ数年は、日銀の「異次元緩和」政策で、住宅ローンも低金利で推移してきました。
ただし低金利とはいえ、住宅ローンを利用するということはお金を借りることになり、毎月支払いをしていかなくてはいけません。

今回は住宅ローンが支払えなくなってしまったらどうなるか？
任意売却や競売について解説します。

住宅ローンが払えなくなったらどうなる？
住宅ローンを返済できなくなる理由としては、

▽当初から返済計画を無理して組んでいた

▽返済中に転職をして収入が減った

▽ボーナスがなくなりボーナス払いがきつくなった

▽親の介護で働けなくなり収入がなくなった

など、さまざまな理由が挙げられます。

当初から返済計画を無理したという方は、自己資金を多く出さず、住宅ローンを限界まで借りてしまい返済が苦しくなってしまうことが多いです。

限界まで借入をしていまうと、収入が減少したときなど家計のやり繰りが難しくなるため、住宅ローンを利用する場合には、余裕を持った返済計画を立てなければいけません。

また、返済期間の途中で、ライフスタイルが変化していく可能性もあります。
例えば、住宅ローン債務者自身が病気になり働けなくなってしまったり、転職で収入が減ってしまったり、共稼ぎだったが親の介護で働けなくなったりする可能性もあります。このようなライフスタイルの変化で、住宅ローンが支払えなくなる恐れもあります。

では、実際に住宅ローンを滞納した場合にどうなるかを見ていきましょう。

住宅ローンの返済が滞ってしまうと上記のような流れで最終的には競売にかけられてしまいます。

ただし、延滞してすぐに競売にかけられるわけではありませんので、支払いが滞ったり、厳しくなったりしたときはすぐに金融機関に相談しましょう。

住宅金融支援機構の新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ

住宅ローンの返済が厳しくなったけど、マイホームを守りたいと悩み、消費者金融などでお金を新たに借りることは、

絶対にお止めください！

新たにお金を借りても、負担が膨らむばかりです。また、消費者金融は金利が高く、状況がさらに悪化の道を辿るだけです。

任意売却を行うことで今後の人生がプラスになります

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後もローンが残ってしまう不動産を債権者(金融機関等)の合意を得て売却する方法です。

任意売却を成功させるためには、専門の知識と経験のある不動産会社に依頼しないと失敗する可能性があります。
任意売却はオーバーローン（不動産の売却価格よりローンの残債が多いこと）状態でも、市場価格に近い金額で自宅を売って現金化できますが、残債と市場価格の開きがあまりに大きい場合は債権者である金融機関が任意売却に応じてくれない可能性があります。こうした事態を回避するには、任意売却に精通した不動産会社に交渉を一任するのが最善策です。

任意売却のメリットは、競売を回避してプライバシーを守ることができることです。

競売の場合、相場よりも大幅に安い価格が設定されるので、売却して得た資金だけでは残債を圧縮できません。

その点、任意売却なら市場相場と近い価格で売れるため、残債に充当してもなおある程度のゆとりが生まれます。

また、競売となると関連情報が官報などで告知されてしまうため、近隣の方などに事情を知られる可能性があります。

任意売却は秘密厳守で進められるので、プライバシーを気にする必要はありません。

任意売却ができる期限はいつまで？

1ヵ月程度の滞納であれば督促状で済みますが、

これが3ヵ月以上続いて催告状が届くようになると、金融機関からローンの一括返済を求められるようになります。

ローンの一括返済を求められても現実的にこれに応じることはできないため、金融機関は裁判所に競売を申し立て、債権の回収を図ります。

裁判所から競売の開催通知が届いた翌月には、裁判所の執行官が調査のため自宅にやってきます。これが現況調査というものです。

現況調査の目的は、競売で基準となる物件価格を算出するために物件の状況を確認することです。室内の写真を撮ったり、現況の確認がされます。（誰が住んでいるか等）
後日、現況調査の結果は資料にまとめられ、裁判所やインターネットで公開されます。競売の参加者は、事前に物件の内覧ができないので、この資料を参考に競売の入札価格を検討します。
この資料は、住んでいる方の生活感がそのまま出ていて、プライバシーが守られているとは言えません。
ご近所の方が、競売になったと知る可能性もあります。
現況調査は、基本的には、事前に書類が届き、日程について記載されていますので、立ち会う必要があります。
しかし、連絡せずに当日不在であったり、訪問に応じなかった場合は、専門業者が同行して鍵を開けて中に入ることもあります。

任意売却に踏み切るタイムリミットは、裁判所から競売の開催通知が届いた時と言われています。

裁判所から競売の開催通知が届いてから3〜6ヵ月で自宅は競売によって売却されます。
競売の開催通知が届いた段階で任意売却に着手しておきたいところですが、裁判所から入札期日通知が届いてから行動してもまだなんとかなります。
最終的なタイムリミットは入札期日の前日ですが、かなりギリギリでの交渉となりますので、準備期間を考えると、やはり入札期日通知が届いた時点で任意売却に着手すべきです。

競売と任意売却の違いは？

競売と任意売却の違いは次の通りです。
※任意売却はアイレントで不動産買取を行うことを想定しています。

任意売却の方がメリットがあることはご理解頂けたと思います。
任意売却を成功させるポイントは、任意売却は債務者が自ら決断し、行動しなければ始まりません。
そして、任意売却に強い不動産会社を選ぶことです。

任意売却のご相談は、是非アイレントにご相談ください

今現在、住宅ローンを返済することが苦しいと感じ始めたら、アイレントにご相談ください。
秘密厳守で、現在の状況を詳しくお伺いし、経験豊富なスタッフが適正な方法をアドバイスいたします。
早いタイミングでご相談いただければ、任意売却をすることで、これからの生活に安らぎと安定が戻る可能性が大いにあります。
お一人で悩み続けた結果、時間だけが過ぎていくと、悪い結果を招くことになるかもしれません。
ぜひ競売にかかる前に強い気持ちを持って、お悩みを打ち明けていただければと思っています。

アイレントは、任意売却のご相談は無料です。土日も営業しております。
事務所に行くのや自宅に来られるのはちょっと…と感じている方には、WEB会議システムを利用したオンライン面談も可能です。
今のタイミングでは個人情報までは伝えたくないが、相談をしたい…と感じている方には、LINEでのご相談も可能です。

詳しくは、アイレントの不動産買取査定サイトをご覧ください。

不動産買取で失敗しないポイントは？

不動産買取のアイレントです。
緊急事態宣言が39県で解除されて、徐々に経済活動が再開されるのではと思っています。
でも、新型コロナウィルスの影響で日常の生活様式や働き方などが変化していきます。

この様な時期だから、不動産の売却をどうしようか？と考えている方も多いと思います。
売却を急ぐ必要性がないのであれば、不動産市況の先行きが不透明なこの時期に売却活動は行わない方が良いと思います。
もう少し状況を見極めてから決断しても遅くはないのでしょうか？
しかし、様々な事情から不動産売却を急がないといけない方は、売却の方法を良く見極めて選択した方が賢明かと思います。

そこで、今回のブログは「不動産買取で失敗しないポイント」を説明したいと思います。

不動産を売却する場合、不動産会社に売却を依頼することになり、依頼方法は「仲介」と「買取」の二種類あります。

「仲介」で不動産を売却する場合、不動産会社と契約（媒介契約）を結び、不動産会社にインターネットなどで広告活動を行ってもらい、買いたい人を探して貰うことになります。実際に不動産を買ってくれるのは、不動産会社が探してきた方であって、不動産会社ではありません。

これに対して「買取」とは、実際に不動産を買うのは不動産会社となります。

不動産買取のメリットは次の通りです。
▽売却までに時間がかからない。
▽確実に現金が手に入る。
▽広告掲載をしないので周囲にバレることがない

▽仲介手数料がかからない。
▽売却した後の責任（瑕疵担保責任）がない。

一番のメリットは、「手間がかからず、現金が確実に手に入る」ということです。
現在のように、売れるかどうか良く分からないという状況では、「不動産を売って確実に現金を手に入れたい」という方にはおススメの方法です。

仲介手数料は不動産の売却価格によります。仮に、3000万円で売却した場合の仲介手数料は次の通りになります。

＜3000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料＞

3000万円×3％＋6万円＝96万円

消費税10％　9.6万円

仲介手数料（税込）105.6万円

売買価格から仲介手数料を支払った実際の手取り額は2894.4万円となります。

買取だと仲介手数料はかからないので、これも大きなメリットかもしれません。

不動産の買取のデメリットは何でしょうか？

それは、「仲介より不動産売買の価格が安くなる」ことです。

では、なぜ買取は不動産売買の価格が安くなるのでしょうか？

不動産会社は買取った不動産をリフォーム、新築などの手段により加工して販売を行います。

そのためには、買取を行う不動産は可能な限り安く仕入れたいという思惑があります。
確実に現金が入ることは大きなメリットですが、しかし、価格が安くなるというデメリットも覚えておいた方がいいかもしれません。

不動産買取で失敗しないポイントは？

不動産買取のメリット・デメリットを理解したうえで、不動産買取で失敗しないポイントを考えてみましょう。

それは、信頼できる業者を選ぶことです。

業者を選ぶためには、一つの業者で決めないことです。複数の業者に相談して不動産買取業者を選ぶことをおススメします。

では、信頼できる業者とはどのような業者でしょうか？

▽買い取り価格の算定の根拠を示してくれる

根拠もない、適当な価格を提示してくる業者は要注意です。

▽質問にちゃんと答えてくれる

▽相談に乗ってくれる

お客様の大切な財産ですので、より高く買取するように努めます。

▽24時間以内に査定額をご回答します

▽住替え先などをサポートします。

売却後の住替え先のご紹介、不用品・残置物の処分、金融機関などの折衝など不動産売却に関わる全てをサポートします。

ご相談は無料です。また、秘密厳守で周囲に知られることもありません。
まずはお気軽にご相談ください。

アイレントは買取だけではありません！

20年以上不動産仲介業も行っておりますので、仲介実績も豊富です。

▽昨日、自宅や投資用不動産の売却を検討している方にインタビューを行いました。

この方は、投資用不動産を保有されている30代の男性です。

売却検討を始めた理由は、現在のコロナショックで先行きが不透明になり、投資用不動産からの収入よりローンの支払や維持費などが逆転すれば破綻する可能性があるので、早めに売却した方が良いと感じたとのこと。

当然、売却益を期待はしたいと思ってますが、これから不動産価格が下落することも予見しているので、利益が出来なくてもローンの完済ができれば売却しても良いと考えられています。

売却を依頼する不動産会社の決め手は、その会社の実績と担当者のスキルがポイントであると考えられています。

また、コロナウィルスの影響で不動産会社へ出向いて商談を行うことに関しては不安を抱えており、WEB面談等がが出来るのであれば利用は検討したいとの事でした。

売却を行う際に、理想は高値で購入してくれる買主を時間をかけてでも探すことですが、そうすれば、この先の不動産価格の下落リスクが高くなるとお考えであり、買取保証額を定めて、一定期間は高く売却する活動を行い、その期間内に売却ができない場合には、買取保証額で売却したいとお答えされました。

この方は、住宅ローンが破綻したなどで急いで売却する必要はありませんが、将来の不動産価格の下落リスクをヘッジするために不動産買取も検討したいとの事でした。

アイレントでは、投資用不動産の売却実績、仲介実績も豊富です。
また、WEB会議を利用して、ご来社頂かなくても商談・打合せを行うことが可能です。
アイレントでは、他社の買取査定額より高い買取保証額をご提示させていただき、その上で売却活動期間を定めて広く買主を探し、より高く売却できる可能性を探るサビースも提供しております。

不動産を売却する場合、お客様それぞれのご事情があります。アイレントは、お客様のご意向などを伺い、最適な売却プランをご提案いたします。

ぜひお気軽にご相談ください。

http://www.ai-rent.co.jp/lp/

今回のインタビューは、アイレントの事業をサポートして頂いているArrivalコンサルティングのチャットインタビュー形式の定性調査サービスを利用させて頂きました。

インタビューしたい内容、モニターの属性を入力して、5分間のライブスクリーニングでインタビュー対象者が抽出されて、インタビューしたい人を選択します。
そこから１on １のチャットインタビューを行いましたが、30分で新たな気づきを得ることができました。

Arrivalコンサルティングのホームページ
http://www.arrival-c.com/
Twitter
https://twitter.com/arrival1015

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