不動産を買うための決算書

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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　　
今回は確定申告の時期でもあるので、
「不動産を買うための決算書」
というテーマでお伝えします。
　

私は不動産投資を始めて、
１５年程経っており・・・
実際にかなり購入もできているので、
これから不動産投資を始めたい！
という方の相談にも乗ってます。
　
最近、特に多いのは・・・
別業種の経営者の方で、
不動産も始めたい！という方ですね。
　
ただ実際に相談に乗ってみると、
「すぐにでも不動産を始められる方」と、
「数年で決算書を整える必要がある方」の
大きく二通りに分かれるかなと思います。
　
今回は多くの経営者が間違えている、
「不動産を買うための決算書」
について書いていきます。
　
まずよくある間違いは、
以下のような考え方です。
　
　
　①不動産を購入するには現金が必要
　
　②現金を増やすために、
　　できるだけ節税しなければ！
　
　③節税のために節税商品を購入する
　
　④節税のために海外移住をする
　
　
基本的には①の考え方は合ってます。
確かに不動産を購入するためには、
現金はあった方が良いので。
　
ただ②〜④は完全に間違ってます！
まず現金を増やすための節税は、
大体逆効果の場合がほとんどです。
　
税金払いたくないからと、
確定申告で赤字かギリギリ黒字という
法人がかなり多いですが・・・
まず「赤字」は問答無用でアウトです！
　
赤字の時点で融資はほぼ出ませんので、
逆効果ですし・・・
ギリギリ黒字をずっとキープしている
法人もよく見掛けますが、
銀行評価はかなり低いので、
不動産を購入したい場合はお勧めしません。
　
また海外に拠点を移して、
そもそも税金がかからなければ、
手元に現金が残って良い！と、
考える方も多いですが・・・
これも不動産投資をする場合は逆効果で、
海外居住の方や海外法人には、
日本の金融機関はまず融資をしません。
　
なので、海外移住して節税した場合、
現金で不動産購入する必要がありますが、
現金で買える不動産というのは・・・
当たり前ですが限りがあります。
　
１億円あったとしても、
融資を受けられなけれ諸費用が
10%かかるとすると約9000万ほどの
物件しか買えませんが・・・
融資を受けられるなら世界が変わります。
　
　
８割融資の場合だと、
１億あれば約4.5億まで買えます。
　
９割融資の場合だと、
１億あれば約９億まで買えます。
　
フルローンの場合だと、
１億あれば約１８億まで買えます！
　
　※諸費用を１０％と計算した場合
　
　
今の時代にフルローンは難しいですが、
決して不可能ではなく・・・
実際にうちも今期フルローンで
購入している物件もあります。
　
もちろん良い物件を狙わないと、
融資も引けないので簡単では
ありませんが・・・
現金だけで勝負するのと、
融資を使えるのでは世界が変わります。
　
では結局どういう決算書にすると、
融資を受けやすいのでしょうか？
端的にまとめます。
　
　
・日本法人で融資の受けやすい
　エリアで登記をしておく
　
・絶対に黒字で、
　日本国内で納税をきちんとする
　
・売上＆最終利益も
　直近３期分は右肩上がりに
　
・下手な節税対策をしない
　
　
シンプルにまとめると、これだけです。
特に最後の節税しないで納税すると、
確かに一時的に納税するので
現金は減ったように見えますが・・・
決算書上は「純資産」が増えるので、
圧倒的に融資を受けやすくなります！
　
なので将来的に、
不動産を購入していきたい方は、
上記のことを念頭に入れて、
決算書を作ることをお勧めします。
　
特に決算書は３期分要求されるので、
下手な決算書を作ってしまうと、
その決算書を３年も引きずってしまうので、
本気で不動産を購入していきたいなら・・・
領収書を捨てたり、
役員報酬を減らしたりして、
なんとか良い決算書を作っていきましょう！
　
　
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PS.
先週は初めて底地を購入して、
業者さんと会食に行ったり。