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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
　
今回は大家業のお話で・・・
「大家業は本当に儲かるのか？」
というテーマでお伝えします。
　

私は大家業も民泊もしているし、
過去には物販や他の事業も
手掛けていたので、
比較できる方かと思いますが、
よく見かける疑問が・・・
　
　
「大家業って本当に儲かるの？」
　
　
というテーマです。
　
確かに他の事業や投資に比べると、
利回りもそんなに高くなく、
何が良いのか分かりづらいのが
大家業なので・・・
一つ数字で説明したいと思います。
　
たとえば融資を使って、　
１億の一棟収益物件を購入する際、
およそ次のような物件を
融資を使って買えたら良いと、
一つの目安で言われています。
　
　
　物件：100,00万円
　収益：1,000万/年（利回り10%）
　ＣＦ：200〜300万/年
　
　　
細かい部分は省きますが、
１億の物件を融資を使って買った場合、
経費や融資の返済などを引いて、
手元に残るお金が200〜300万。
これぐらい残れば良いとされています。
　
　
「１億の物件を購入して、
　200〜300万しか手元に残らない！？」
　
　
こう思われる方も、
多いのではないでしょうか？
　
ただ、これが例えば・・・
9割融資出て9000万が融資。
残りの物件費用1000万と、
諸費用約7%分の700万を
自己資金で賄った場合。
　
手差しの自己資金は1700万なので、
平均して年間250万の利益とすると、
1700÷250=6.8と約7年で、
自己資金をようやく回収できます。
　
　
「なんだ融資を使っても、
　全然儲からないじゃん」
　
　
確かにここまでだと、その通りです。
ただもし、この物件を１０年保有して、
その後売却した場合はどうでしょうか？
　
10年後いくらで売れるか分からないので、
20%ダウン、値段変わらず、20%アップで
売れた場合のシミュレーションをしてみます。
　
※残債は分かりやすく、
　CFの半分減ったと仮定します。
　
①10年後に8000万で売却できた場合
　
　売却金額：8000万
　残　　債：9000-125×10=7750万
　手数料：280万(売却価格の3.5%)
　手残り：8000-7750-280=-30万
　合計ＣＦ：250×10=2500万
　トータル：2500-30=2470万
　
②10年後に1億で売却できた場合
　
　売却金額：10000万
　残　　債：9000-125×10=7750万
　手数料：350万(売却価格の3.5%)
　手残り：10000-7750-350=1900万
　合計ＣＦ：250×10=2500万
　トータル：2500+1900=4400万
　
③10年後に1.2億で売却できた場合
　
　売却金額：12000万
　残　　債：9000-125×10=7750万
　手数料：420万(売却価格の3.5%)
　手残り：12000-7750-420=3830万
　合計ＣＦ：250×10=2500万
　トータル：2500+3830=6330万
　
　
最初に1700万の現金を使っているので、
①の場合は売却価格が20%下がっているので、
売却時はほぼトントンで・・・
10年間のCFを踏まえるとちょいプラスぐらい。
　
ただ②の売却価格が同じ場合、
10年間のCFと残債が減ったおかげで、
同じ価格で売れただけでも、
実は1900万も手元に残るので・・・
CFと合わせると4400万も儲かるので、
最初の1700万を引いても悪くないです。
　
さらにもし20%アップで売れた場合、
売却時の手残りがかなり増えるので・・・
CFと合わせると6330万も儲かるので、
1700万が3.7倍にもなってます！
　
まぁ物件や市況によって、
今後不動産価格が上がるか下がるかは、
私も分からないと思っていますが・・・
ある程度持ってから売却した場合。
　
多少値段が下がっても負けづらい一方、
売却価格がトントンでも利益が出て、
土地の価値が上がったり市況が良くて
価格が上がった場合はかなり儲かります！
　
あとちなみに・・・
私は物件をかなり精査して
安い物件を購入しているので、
今まで売却時に購入価格よりも
安く売ったことは一度もありません！
　
なんなら仕込み価格の３倍で、
売れた案件などもあったりします。
　
なので、まとめますと・・・
大家業は現金で物件を購入しても、
大して儲かりませんし、
融資を使って一棟物件を購入しても、
CFだけだと大して儲かりません。
　
ただ物件を長期保有しておけば、
多少価値が下がる物件でも負けづらいし、
良いタイミングで高く売却できた場合は、
そこで一気に利益を出せる
可能性が高いと言えるでしょう！！
　
この辺りの計算はややこしく、
分かりやすいように簡略化してますが、
一見すると全然儲からないように
見える大家業もコツコツやっていけば、
時間が味方してくれる事業です。
　
そして何より購入するのは大変ですが、
購入してある程度仕上げれば、
数をどんどんこなせるので・・・
１億どころか１０億、
５０〜１００億と物件を増やしても、
他の事業に比べると手間がかからないので
拡大しやすいのも大家業の良い所です！
　
もちろんダメな物件を買ってしまうと、
失敗する可能性もありますが・・・
きちんとやっていけば、
他の事業に比べると、
圧倒的に失敗しづらい事業なので、
少しずつコツコツで良いので、
大家業はやっていきましょう！！
　
　
◎10/19(日) 大阪セミナー
https://goo.gl/xvSydU
　
　
PS.
先週末はW大阪で開催された、
友人のパーティーに呼んで頂き、

華やかな場所と衣装で
皆と朝近くまで飲んで楽しんだり。

　
翌日は皆でネタを持ち寄った、
勉強会を企画して・・・
夜はまた楽しく過ごしたり。

　　
また今週頭からはMPAツアーで、
JALのビジネスに乗って、
サンフランシスコに来てます！

　
初日はサンフランシスコ観光で、
ベタなルートを観光し・・・

二日目はワインで有名なナパの
ビスタトレインでランチをして、
夜はまたディナーをいただいたり、
自動運転を体験したりと、
良い経験させてもらいました！！

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