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こんばんは。
民泊×不動産投資家のショウジです！
今回は最近リアルに感じる話で・・・
「今、大阪で勝てる民泊の3つの条件」
というテーマでお伝えしていきます。
私は今、大阪をメイン拠点としながら、
民泊を運営していってますが・・・
ここ最近、勝てる物件と勝てない物件の
条件が顕著に現れてきたと感じます。
これは特に大阪は他のエリアに比べて、
《特区民泊》というとびきり使い勝手の良い
条例が施行されているために、
全国的にも最も合法の民泊物件の数が多いので、
競争が激しく差が出てきているのでしょう。
ただ、これは大阪だけではなく・・・
他の全国のエリアでも言えることで、
タイミングは違うにしても、
いずれは全国で物件が増えてくると、
起こる可能性が高いと思います。
なので大阪の方はもちろん、
他のエリアの方も今後の未来予想図の
可能性もあるので、
ぜひ参考にしてもらえれば幸いです！
①とびっきり良い条件の物件を借りる。
これは立地や広さだけじゃなく、
家賃がきちんと利益を出せるレベルで
借りられているか？が一番重要です。
いくら最高の立地で広い部屋でも、
家賃が高ければ意味がありません。
ちなみに私が推奨している家賃の目安は、
借り上げ家賃の2〜4倍の売上が上がるか？です。
ただここは皆が探しているので、
めちゃくちゃハードルが高いです！
業界に精通している人でも、なかなか難しい。
部屋数が多い、大幅なリフォーム工事が必要。
近隣トラブルを抱えているなどは、
解決できれば良い案件はあるかも知れません。
ただ基本的にそんな良い条件の物件は、
まず流れてきません。
特に民泊用物件として募集されているものは、
価値が分かって民泊用物件になっているので
大抵かなり高い家賃が設定されてますので・・・
元々《民泊用ではない物件》を調査して、
自分で手を加えて作るのであれば、
とびきりの物件を作れる可能性があります。
良い条件の物件はまず来ません。
自分で作りましょう！
②自分で運営して差別化できる。
いわゆる運営力があるかどうか？です。
今のご時世、コーディネートを入れたり、
いくつかのOTAに掲載しての集客は
当たり前になってきてます。
ただ、その当たり前も運営代行会社に
依頼するとなかなかできなかったりしますし、
レスポンスも遅かったりしますので、
それを自分でやれば差別化になります。
以前許認可がなくても集客できた時代でも、
後半は運営代行会社に依頼するだけでは
ほとんど利益がでなくなっていました。
運営代行会社に依頼して利益がでる
=物件さえ抑えたら誰でもできるので、
差別化できずに絶対に淘汰されていきます。
その点、自分で運営できれば・・・
コストを抑えられる上に、
どう努力をすれば収益が上がりやすいか、
リアルタイムな情報に触れますし、
実務をやることで経験値が増えます。
個人的には、初心者の方こそ最初は大変ですが、
ここに取り組んでもらいたいと思います！
③民泊用物件を自分で購入する。
これは単に購入するだけじゃなく、
民泊ができるエリアで、
いかに安く仕込めるかがポイントになります。
ちなみに私は普通に売られている、
民泊物件は絶対買いません！
民泊可と書いている時点で私はスルーです。
民泊用に出来上がっている物件は、
ほとんどかなりの利益が乗っているので、
初心者にはオススメできません。
よく、民泊が分からないので出来上がっている
民泊用物件を買いたいという方がいますが、
よく分からないなら絶対に買わないで下さい！
よく分かって利益がでることが
間違いなく見えているなら良いですが・・・
そうでなければやめておきましょう。
それぐらい物件購入での民泊は難しく、
不動産投資と民泊運営の知識が必要です。
ただ両方とも分かった上で取り組めたら、
物件購入の民泊は良いですね！
賃貸だとできない大胆なリフォームや、
消防設備の追加も無駄になりませんし・・・
なにより一番の経費である、
家賃がかからないのが良いですね！
ある程度、実力が付いたあとには、
民泊用の物件購入は負けづらいですね！
以上が、3つの勝ちパターンでした。
これらは1つだけじゃなく、
複数重なることで更に利益を残しやすいです！
ただ逆に《負けやすいパターン》が・・・
賃貸物件でさほど良い条件でもなく、
運営代行会社に任せるというパターンが、
典型的な負けパターンかと思います。
簡単でラクに始められるものは、
後々苦労することが多いので・・・
初めに多少手間かけても学びなどに
時間をかけていくことをお勧めします！
PS.
先日から経営者メンバーとスペインに来ており、
パンプローナで人生初の《闘牛ショー》と、
《牛追い祭》に参加してきました！！
特に牛追い祭はテレビで観ていたものの、
危ないとも聞いていたので
1日目は様子見でしたが・・・
参加者に攻略法を聞いていけそうだったので、
2日目は参加しましたが、
生命の危機感じつつも稀有な経験ができて、
めちゃくちゃ良い思い出ができました！
闘牛ショーはもうお腹いっぱいですが、
牛追い祭りはまた参加したいぐらい
面白い祭りでした！参加オススメです！！
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