来るとは覚悟してましたが長期金利が2.5%に到達です。
この状況が平常化すると次の借り入れ書き換え時（変動金利）
に1%＋され3.5%の支払い利息が見えてきます。
毎月の元金支払いが約2~3%の利回りを必要とすると考え
ますと「スルガショック」以前に不動産投資をしていた
人々の大半はもう持ち出し。キャッシュアウト状態です。
と言いますか退場？銀行に持って帰ってもらってる方が
多数かもしれませんね。でもそれって今後来る地方大負動産
時代の到来を考えるとまだマシ方な場合が出てきます。
日本の不動産は大都市部のプレミアム地域とその近くに
存在する駅や立地のみが今後も不動産の価値を守り上昇する
価値ある不動産です。それ以外の地域は負動産となり得ます。
地方都市の県庁所在地でも値下がりが普通の時代です。人口
10万以下の都市の賃貸不動産なんてものに価値があったカラ
クリは単純に「ゼロ金利」だった事です。
ゼロなんですから利回り5~6%でも利益でます。しかも新築
の間や家賃保証と言う詐欺まがいのオプションを付けていれ
ば数年は安泰でした。（大きくは稼げませんが持ち出しでは
無いと言う意味で）
しかし時代は変化しました。利率が上がり円安が定着しイン
フレも年々進む不動産として価値が残る地域より減る地域の
方が圧倒的です。ここで不都合な問題の正体はこれらの負動
産が売却出来ない事なのです。
理由は単純で銀行借入れを込みにした価格ではゼロ金利当時の
利回りが通用しない（売れない）結果銀行が担保として行使し
ようにも市場で買い手が付かない事が問題なのです。
しかし売れない市場では担保として提供する事で強制的に身軽
になれる人はマシで「無借金」だけど築年数が経過し大規模修
繕をしても資金回収の目途が立たない家主が一番残酷な結果と
なります。
朽ちて行く不動産にお金を投下出来ない事による賃貸部屋とし
ての競争力低下。木造などなら簡単ですがRC造りなどなら何千万
も解体費が必要となります。その様な負動産を息子や身内に次代
に引き継がせる事になるぐらいなら財産放棄をする方々が増えて
も仕方ない事だと考えす。
結果的に長年続いたゼロ金利時に地方銀行は不動産融資を行う
事で利益を捻出していた行動がもろ刃の剣となり自身に返って
来る事は合理的に考えれば容易に想像できます。
年間50~70万人の人口が純減する日本で負動産問題はさけては
通れない大きな問題として今後大きく取り上げられるでしょう。