不動産業者が「広告料」と呼ぶ理由
では不動産業者はなぜ、事実上の仲介手数料を「広告料」と呼ぶのでしょう。その答えは「広告料」と名目を変えることで違法性を回避するためです。
不動産業者が入居者との契約が成立する際に得る報酬は、
① 大家さんからもらう「広告料」
② 入居者さんからもらう「仲介手数料」
となります。この図式では両方から家賃1ヶ月分の「報酬」を得ることになります。しかし法律では、ハッキリと【手数料の上限は賃料の1ヶ月分まで】と定められています。
そこで不動産業者は違法性を回避するため、片方の名目を仲介手数料ではなく「広告料」とするのです。これで「手数料は一か月分しかもらってませんが・何か？」と開き直れます。こんな笑い話のようなことが現実に起こっています。
更に、広告料という名称を使えば、法律上、額の上限が定められていないので、2ヶ月分・3ヶ月分と増やすことも可能となり、空室で困っている大家さんの弱みに益々付け込めるという、なんとも姑息な手段を取るのですが、それでも彼らは法律を犯しているわけではありません。
ここで大家さんの中には
「だったら法改正しろ！」「行政がだらしない！」
と思われる方もいるかもしれませんが、それはあまりにも安直な考えです。こういった構造を理解せずに市場を成立させてしまっている我々大家さん側にも、大きな責任があるというのが私の考えです。
原点に返りましょう。
大家さんの目的は利益です。利益を上げるためにお金を投資するのです。知らない内に不動産業者の利益を最優先させていては本末転倒です。
では、大家さんの取るべきオプションを以下に箇条書きします。
① 私（大家）が仲介手数料を払うから、入居者からは取るな
② 入居者から手数料をとり、私からは取るな
③ 私と入居者で仲介手数料をそれぞれ半分にしろ
④ 私が広告料もはらうし、入居者からも仲介手数料を取ってもよい
以上の中から、「大家さん」自身で何が最も有益であるかを判断し、不動産業者に提示しましょう。
※そもそも、広告料や仲介手数料が1ヶ月分ということ自体に何も根拠はないということも覚えておきましょう。
後は、お持ちの物件の商品力を見極め、自らが戦略を立てるのです。
PS
私が所有している物件で、先日契約をしたのですが、最終的に広告料を半分にしました。業者の社名は伏せますが、誰もが知っている大手です。不動産業者も最初は「そんなこと出来ません」「前例にありません」という姿勢でしたが、前述したような事実を元に交渉した所、呑むしかないと思ったようです。やはりどこか後ろめたい気持ちは持っているのでしょう。