さて、不動産購入の動機もある、意思も固い。インターネットやチラシ、情報誌で物件情報も集めた。おぼろげながらいくらくらい借りれるかも目処がたった。本格的に、内見だ、という前にちょっと、おさらいをしましょう。
不動産を何度も購入している人たちやお金持ちは、どうやって安全な取引をしているか？！
彼らの常識として、物件情報は、どこも同じ。未公開物件も懇意にしている、信頼のおける仲介に頼めば、売主をつきとめ、交渉してくれることも知っています。
彼らはまた、一見（いちげん）の仲介を通じて不動産を購入しません。なによりもまず、安全であることが大切だからです。安全な物件、安全な売主、安全な仲介、安全な取引、値段は、それら全てをクリアしてからの問題。一度、取引をした事のある仲介、または、しかるべき人の紹介で自分の仲介人を選びます。
物件情報が、一緒で未公開物件も自分に有利に運んでくれるわけですから、当然です。彼らはまた、経験的にも本能的にも、オープンルームや現地販売をしている営業からは、決して購入しようとはしません。何故なら、現地販売をしているのは、売主に現地販売ができるようお願いしている、売主側の業者だからです。
また、チラシを打って、現地販売する営業は、見込み客が少なく、したがって、契約の経験が少ない事を見抜いているからです。大人の買物である不動産は、これまた、大人の仲介人が仲介しないと、買えるものも買えなくなってしまうことがあります。
不動産を何度も購入している人たちやお金持ちの思考パターンは、ある動機に基き不動産を購入しようと思うと、適切な仲介人を決めます。資金的には、目処がついていますから、物件を仲介人に提案してもらったり、自らも探します。これだと思ったものは、仲介人を介してその物件、売主、素性等、疑問を解消し、安全な取引を行います。
さてさて、物件情報を集めていくと、営業との接触が出てきます。案内してもらう時もです。図面を請求すると、土地や戸建ですと住所が最後まで書いていないとか、「いやー、ご案内しかできないんです」とか、各社、さまざま。
この対応を見ながら、仲介人、仲介会社を見極めていかなければなりません。あなたの側に立った仲介人を探し出さなければ、あなたの望む物件、あなたの望むあなたに有利な取引もままなりません。
ところで、何故、不動産の営業マンは、若い人が多いのでしょうか？自分で不動産を持っていないような若い営業マンが不動産の仲介をしているのを疑問に思ったりしません？！
不動産仲介営業は、多くがコミッションセールです、歩合給なのです。厳しい世界です。３ヶ月も売上がないと、居場所がありません。数年のうちに８割がたが転職します。そしてまた、若い人が入ってくるのです。あなたの大切な取引が数年もすると、目の前からいなくなる人に仲介されるのは、しのびない。そして、新しく入ってきた人たちは、ひたすら、現地販売をするのです。あなたは、売れてる営業マンを探す必要が出てきます。
で、あなたが、インターネットにせよ、案内にせよ、これだと思った営業マンに出会ったら、もう不動産購入は、半分は成功したようなものです。ちなみに売れてる営業マンは、初期の段階でお金の話をすると思いますよ。
一気に情報が増えますし、資金の組み立てから、入ります。エリアが学区などで限定されているケースや比較的エリアは自由で何件も見て周り、一番良いものを探すケース、これもまた、個々の事情でさまざま。
ポイントは「欲しいとも思ったとき、一番欲しいと思った物件を！」です。
欲しいと思った物件が現われたら、間髪いれず、買い付け（不動産購入申し込み）です。それまでに営業マンとの会話の中で、資金的に問題があれば、銀行の事前審査を受けるよう、提案されているでしょうし、これもまた、ケースバイケースです。売主がローンの事前審査を要求するケースもあります。
資金的にＯＫ、その物件に対する購入意欲も高い、価格も売主と折り合ったとなれば、契約です。何月何日何時にどこどこで、手付金、いくら、決済の予定は、いつということや特約条項を記入し、契約書を作成、物件に関しては、「重要事項説明書」を作成、土地はどんな土地で、建築基準法上、どんな制約があるのか、接道はどうか、建物はどうか、権利関係は、どうか、先に説明してから、契約書等に押印、売主に手付金を渡します。
さて、契約が終わると、今度は、住宅ローンの本申し込みを書いてもらい、審査に１～２週間かかります。事前がＯＫであれば、ここは、スムースにいきます。
住宅ローンの本審査がＯＫになると、銀行の審査というのは、借りる本人と物件に対してです。物件に担保価値がないと担保価値のある分だけしか融資しません、銀行とのローン契約です。金利の説明を受け、印紙を貼って、いくつもの書類に署名、捺印です。
ローン契約が済むと、１週間後くらいには、決済・引渡ができます。売主、買主、仲介、司法書士が決済銀行にあつまり、残金決済です。引渡日が決定すると、登記費用、固定資産税の按分、ローン保証料、仲介手数料の明細が出来上がり、融資との差額を自分の通帳に入れておいてもらうのです。もちえろん、契約前には、諸費用の概算見積もりを出しておきますので、ご心配なく。
融資を受け、出金です。通常、物件本体の残金は、買主から売主へ振込み、あとは、現金での出金です。司法書士の先生が、間違いなく、所有権移転が出来るかを確認してからの融資になりますから、この点もご心配なく。で、先生が書類を持って、法務局に申請をしにいくわけです。２週間位したらあなたのもとに新しい権利書、謄本が届きます。
土地を購入されたかたは、ここから、建物建築に取りかかります。
と、ざっと書いてきましたが、これは、まあ、大まかな流れで、あなたが、世界に１人しかいないように、また、物件が世界に１つしかないように、大まかな流れは変わらないものの、前後したり、途中で大問題が発生したり、取引も世界中で１つしかないので、そのあたりは、ご承知おきを。
良い仲介人を探し出してください！物件を選ぶのも仲介人を選ぶのもあなたが決めることです。
メグロ東和 都築 https://www.megurotowa.com/
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