「更新料には『家賃の補充』という役割があるとされています。最近では『家賃の補充であれば家賃に含めるべき』との考えから更新料の無効を訴えた裁判もありましたが、最高裁で『あまりに高額でない限り更新料の支払いは有効』という判断が下されました」
更新料を毎年1回、4カ月分払うなどのケースであれば無効とされる可能性もあるが、「2年に1回、1～2カ月分」の範囲なら法律的には有効になる可能性が高いというわけだ。とはいえ家賃の補充が目的であるなら、住む期間に合わせて日割などにしてもらうこともできそうだが…。
「これも過去に裁判で争われましたが、法律的には融通が利かないと考えておくべきです。というのも、更新料には家賃の補充以外に様々な性質が含まれており『契約を継続させることへの対価』という面もあります。とすると、理屈だけで考えれば、日数が1日であろうと2年であろうと契約を更新する時点で規定の更新料が発生することになります」（青木さん）
更新料の持つ意味合いや性質は、貸主によっても大きく異なる。たとえば更新料とは別に発生する「更新事務手数料」も、本来は不動産屋さんなど貸主と借主を仲介する者に支払われるべきともいえるが、あいまいになっているケースも多い。しかし、法律的には更新料や更新事務手数料の拒否あるいは減額はほぼ認められないのが現状だ。
「ただし、これらはあくまで裁判での話であって、交渉の結果、貸主が更新料の免除や減額に応じるのであれば何の問題もありません。更新料を譲らないがために退去されて空室ができるのをデメリットと考える貸主もいますから、決して無理なお願いではないでしょう」（同）
更新料の融通が利くかどうか考えるうえで、まず大前提となるのが貸主との相談。法律的な解釈はあくまで貸主が拒否した場合の話で、実際に「○日後には退去するのですが…」と持ちかけて更新料を免除してくれるケースは多々あるとのこと。ひとまず相談してみる価値はありそうだ。
（河合力）
（R25編集部）
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※コラムの内容は、フリーマガジンR25およびweb R25から一部抜粋したものです
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