みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
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先週は、お仕事の都合で
いろいろな宅建業者の方と会いました。
大阪の業者さんと打ち合わせをしたり、
（お土産ありがとうございます！）
『いにしえの宅建業者』と呼ばれるすごい業者さんと、
渋谷駅前本校の下の、２階にあるカフェでお茶したり。
あと、ちょくちょく会っているのでアレですが、
時々こちらのブログにも登場している堀越さん。
（ゴリゴリの売買業者ですが、
最近、L社で登録実務の講師もはじめました）
そういえば、
『いにしえの宅建業者』ことAさんからは、
「抵当権つき不動産売買」という、
権利関係の教科書でしか見たことない取引を
現実にやるときのポイントやノウハウを
教えていただきました。
さすが「いにしえの宅建業者」です。
でも、現代では、
なかなかやる機会なさそう（笑）
さて、今回の内容は、賃貸借です。
賃貸借は借地借家法のベースとなる知識ですし、
なんとしても攻略しておきたいです。
私の作戦は、借地借家法で２点とって、
民法はなんとか５点以上・・・という感じなので、
講座内でも、かなり重要視しています。
しかも、運が良ければ民法の賃貸借で１点、
借地借家法で２点の合計３点出題される可能性があります。
賃貸借の存続期間等
民法の賃貸借でおさえるべきポイントとして
まず存続期間等についてまとめておきます。
このあたりは、
何も見ないでスラスラ答えられるようにしましょう。
契約期間
最長：５０年
最短：制限なし
更新（期間の定めがある場合）：
・原則期間満了で終了するが更新できる
・期間満了後賃借人が使用収益を継続し、
賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合は黙示更新
解約申入れ（期間の定めがない場合）：
・当事者はいつでも解約申入れ可能
①土地の賃貸借の場合
→申入れから１年経過で契約終了
②建物の賃貸借の場合
→申入れから３カ月経過で契約終了
対抗力
民法における賃借権の対抗力は、
「賃借権の登記」です。
賃借権の登記があれば、
第三者に対して、
自分が賃借人であって、目的物を賃借権に基づいて
使用収益できるということを対抗することができます。
しかし、賃借権というのは債権ですから、
物権である地上権とは異なり、
地主（オーナー）は登記に協力する義務がありません。
つまり、オーナーが賃借権の登記を嫌がるなら、
登記をすることができず賃借人は、
賃借権の対抗要件を備えることができないということです。
敷金
敷金とは、
いかなる名目によるかを問わず、
賃料債務をはじめとした賃貸借に基づいて発生する、
賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を
担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭のこと。
敷金について問題となるのは、
賃貸借契約の存続期間中に
オーナーチェンジなどが起きた場合の権利関係です。
賃貸人がかわった場合
（オーナーチェンジ）
旧賃貸人から新賃貸人に対して
敷金に関する権利義務は当然に承継されます。
賃借人がかわった場合
（ユーザーチェンジ）
旧賃借人から新賃借人には原則として
権利義務は承継されず、
旧賃借人の敷金は残債を清算のうえ返還され、
新賃借人は自分名義で敷金を新たに差入れます。
以上、民法の賃貸借の基本事項についてご紹介しました。
次回は借地借家法について取り上げたいと思います。
夏のうれしい贈り物
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね
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