こうしんりょう。

平成２１年８月２７日、賃貸借契約の更新料についてのある高裁判決（大阪）が出ました。

ご存知の方もいるかと思いますが、その事案では京都の賃貸マンションで毎月の賃料が45,000円の契約において、更新料として100,000円（＝月額賃料の２ヶ月分以上！）を毎年支払うコトとした特約が消費者契約法に違反するか否かが争われました。

更新料の法的性質としては従来から

１．（賃貸人の）更新拒絶権放棄の対価
２．（賃借人の）賃借権強化の対価
３、賃料の補充（＝前払い）
４、（賃借人の）中途解約権の対価

と言われていますが、今回の高裁判決の前の１審判決では、更新料を賃料の前払いと見なして有効＝消費者契約法に違反していないとの判断を下したものの、その点を高裁は

「（本事案の更新料は）かなりの高額で前払いとみるのは困難」

と変更し、消費者の利益を一方的に害する条項であるとして、消費者契約法施行以降に支払い済みの更新料の返還を命じました。（ちなみに消費者契約法施行以前に支払った更新料は有効としています）

さて、この判決は我々不動産業界に良くも悪くも大きな影響を与えるコトは間違いありません。

何よりも心配なのは、まずマスコミが今回の判決を「更新料は無効！」と単純な、そしてキャッチーな見出しで取り上げるコトによって、あたかも更新料全般が無効！と判断されたかのような印象を消費者に与えかねないという点。

また、不動産の賃貸借契約については慣習に地域差があるため、敷金や礼金、更新料の有無や額については全国一律では語れないという面がありますが、マスコミはそれにも触れておらず…。

被告（＝大家）側は上告する方針とのコトですから更なる判断を最高裁に委ねることになりますが、このマスコミの取り上げ方では、見出しだけを見た方に誤解を与えるコトは明白で、そのコトの方がむしろ心配です。

良く読めば、今回の判決が更新料そのものの是非に突っ込んだモノではなく、賃借人にとってかなり過酷な内容となっていた契約条項に対して、消費者契約法違反とされた判決である…ことが分かる…と思うのです…が？

いや、どうなんでしょ？（笑）

どうせなら更新料自体の是非にまで突っ込んで欲しかった…、そんな気がしなくもありませんが、ともかく今回の判決ではまだ冷静に今後の成り行きを見守るしかない、というのが、インパクト勝負のマスコミと違って、不動産業界の反応だろうと思います。

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