椙田（すぎた）です、
不動産投資を拡大するには、
積極的に金融機関から
融資を受けることが必要です。
そして融資を受ける際には、
物件の収益性だけではなく、
物件の耐用年数も影響してきます。
融資を受ける際の基礎的な知識として、
物件の構造別耐用年数を
チェックしておきましょう。
-建物の構造ごとの耐用年数とは？-
アパートやマンションの構造体には
RC造と言われる鉄筋コンクリート造、
鉄骨造や軽量鉄骨造、木造など
様々なものがあります。
それぞれの工法によって
法的に定められた耐用年数があり、
RC造は47年、鉄骨造は34年、
木造は22年、軽量鉄骨は19年、
などとなっています。
ただし、この年数が経過したら
建物が使えないわけではなく、
建物が機能を損なうことなく
利用できる期間の大まかな目安として
設定されているものです。
そして金融機関も、
耐用年数を目安として
融資期間を決定する傾向があります。
-耐用年数と融資期間の関係-
基本的には耐用年数が長い物件ほど、
賃貸住宅としての機能を
長期間損なうことなく利用できるので、
融資期間が長くなります。
つまりマンションなどの
RC造物件を購入すれば、
35年から40年ほどの長期融資が
受けられることになります。
一方で築古物件を購入すれば、
それだけ耐用年数が短くなるので、
返済期間も短くなってしまいます。
例えば木造物件の場合だと、
耐用年数自体が22年なので、
20年以上の長期融資はなかなか
難しくなりがちです。
一般に融資期間が長くなれば、
毎月の返済金額が少なくなるので、
キャッシュフローは良くなります。
また、返済金額が低いければ、
退居等によって家賃収入が減っても
返済できなくなるリスクも抑えられます。
-中古でも耐用年数は少し延長される-
一方、木造物件の場合、
築25年などの築古物件を購入するケースも
僕は割とあります。
そうした物件の場合、
融資が全く受けられないのかと言うと、
必ずしもそうとは限りません。
収益性が確保されていて、
立地条件が良ければ、
十分に融資を受けることが可能です。
また耐用年数を超過していたら
十分な返済期間が設定できないかと言うと、
これもそういうわけでもありません。
耐用年数を経過した中古物件の場合、
以下のような計算式によって
耐用年数が設定されます。
耐用年数×20％
つまり、木造では4年、
RC造では9年程度になります。
あまり返済期間を長く設定できませんが、
融資が不可能というわけではありません。
-築古は公庫の利用を検討する-
それでも耐用年数の短い木造物件や
軽量鉄骨造物件は融資の観点において
あまり有利な条件ではないことに
変わりありません。
特に、メガバンクなどはあまり
アパートに融資したがらない
傾向にあるため、
他の金融機関を探します。
場合によっては、
金利の高いノンバンクからの
融資に頼らざるを得ないケースもあります。
そんな時に強い味方になってくれるのが、
政府系の日本政策金融公庫です。
最長の返済期間は15〜20年程度と
それほど長くありませんが、
公庫を利用して低価格の木造を買えば、
毎月の返済リスクが十分に抑えられます。
そして金利自体も若年層や高齢者、
女性であれば1.5%程度からです。
稀に見る好条件と言えるでしょう。
木造物件の中古アパートなどを中心に
投資を拡大したいのであれば、
日本政策金融公庫を利用できるように、
きちんと物件運営の実績と返済実績を
積み重ねましょう。
そして法人もしくは個人事業主として
毎期連続して利益を上げれば、
融資の可能性は高いでしょう。
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