2024年6月8日(土)漫画家イエナガの複雑社会を超定義より抜粋....
平均で億ション!不動産バブルの再来!? - 漫画家イエナガの複雑社会を超定義 - NHK
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◆2024年あるニュースに日本中がざわついた
・前年の東京23区の新築マンションの平均価格が初めて1億円を突破した。さらにざわつかせたのが港区の新築マンション三田ガーデンヒルズでワンルームの物件で1億ごえ最高で45億円以上の価格設定がなされました。
・1都3県に広げても新築マンションの平均価格は8100万円と非常に高額になっています。これはあのバブル期をこえる過去最高の数字です。さらに高すぎるから家買えないという人たちが賃貸に流れ23区内の平均家賃も最高を記録するなど大きな影響が出ています。
・こうした状況を受けてスイスの金融大手が、東京を不動産バブルのリスクが高い都市の世界2位と発表するなど警戒する動きもある。一方ではバブルじゃないよとの見方もある。
・現在の不動産市場を見てみると浮かび上がってくるキーワードが三極化です。実は不動産のおよそ7割がなだらかに価値が下落しているという話もあり、この動きは東京だけでなく地方にも当てはまります。
・どこに住む/どれだけお金をかける/持ち家/賃貸人生/で一番の買い物とよく言われますが不動産をどう考えるかがライフスタイルに直結しますよね。私たちをざわつかせる不動産バブルの真相を深く知れば人生がもっと豊かになるかもしれないというかなり興味深いお話です。
◆バブルが日本で起きたのは1980年代後半です
・当時は円高不況で日銀は低金利政策に乗り出します。企業はどんどんお金を借りて設備投資や本業にお金を使ったりしましたが、それでも余ってしまうため不動産や株式投資にお金が流れました。すると価格がどんどん上がって、だったらまだ上がるだろうと、またお金が流れ、実態とかけ離れた値がつけられるようになったのです。
・この波は東京都心からその近郊に広がり地方都市まで及びました。日本は好景気に湧いて浮かれモード。でもそんな夢のような時代は永遠に続きませんでした。あまりに高騰した不動産や株の価格を抑えるため大蔵省が金融機関に不動産融資について規制を設け日銀も公定歩合を引き上げました。すると不動産や株価が下落し倒産した企業の数は1998年には約1.9万件にのぼりました。負債総額は13兆7000億円と一転して大不況時代になったのです。
・バブルにいる時にはバブルとは気づかない、とよく言われていますが、のちに90年前後はバブルと呼ばれることになりました。それが今、日経平均株価が大きく値上がりし都内などのマンション価格がバブル期を上回ったと再びバブルの文字がメディアをにぎわせているのです。
◆3つのキーワード
①金 利
日本は10年以上も日銀が金融機関にお金を貸し出す金利を大きく下げる、金融緩和策をとってきました。この結果たくさんのお金が不動産に流れて価格を上昇させ続けたと言われている。
②富裕層
買う側の変化です。実は日本で今お金持ちが増えています。総資産が1億円以上の富裕層と5億円以上の超富裕層の合計が約149万世帯と、ここ16年で62万世帯も増加したというデータもあります。その背景には低金利政策によって株式市場にお金が流れて株価が上がってきたことがあります。これまでの準富裕層が資産を投資に回すことで利益を上げ富裕層になったのです。つまりこれらのアッパー層が不動産を買っているのです。
③建築コスト
3つめは売る側の事情です。今ロシアのウクライナへの侵攻などによる輸入資材やエネルギー価格の上昇が起きています。さらに建築に関わる人材の減少などによって、住宅を作るコストがここ9年間で30％上がったのです。こうして社会全体で金余りの状況の中買い手、売り手の変化も相まって不動産の平均価格は急上昇していきました。
不動産コンサルタント 長嶋修さんからの指標
①一つは都市計画です
人口減少、世帯数減少の中にあって街を縮める政策が多くの地域で始まっています。どこの自治体も水道や公園、あるいはさまざまな行政サービスを多くの人に集まってもらうことで効率を上げようとしています。購入を検討している土地(自治体の場所)がコンパクトシティに当てはまるのかどうかということに着目していただきたい。
②もう一つは住宅の省エネせ性表示制度
光熱費の目安や断熱性能などを表示が2024年度からスタートします。省エネ性能の高い要は生活コストの低い住宅というのは将来資産性としても高く評価される可能性が大きいと思います。
③また不動産選びには２つの大切な要素がある
経済合理性と夢です。経済合理性は将来の資産性などお金に関わること。例えば家賃とローンとの比較とか損得勘定、数字のところです。夢は理想の間取りや好きな場所など心情的なこと。こんな書斎がほしい、こんなリビングがほしい、こんなところに住みたいみたいなことです。どちらも大事ですが、どちらをより重視するのかということがあります。自分たちは何を幸せとするのか何を大事にするのか。ということで見つめ直して決めればいいと思います。
★あなたは人生で何を重視する？
今、東京都全域で高騰する不動産市場/利便性をどこまで重視するのか？どれくらいお金をかけるのか？家族、仕事、趣味など、どれを重視するのか？熱狂の不動産市場に踊らされることなく地に足をつけて自分にとっての豊かな生活とは何かを考えてみると自ずと答えが出てくるのかもしれませんね。
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