建物の区分所有に関する法律３１条１項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」の意義
駐車場専用使用権確認請求事件
【事件番号】 最高裁判所第２小法廷判決／平成８年（オ）第２５８号
【判決日付】 平成１０年１０月３０日
【判示事項】 １ 建物の区分所有に関する法律３１条１項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」の意義
２ 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等が専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律３１条１項後段にいう「特別の影響」を及ぼさない場合
３ 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する集会決議と建物の区分所有等に関する法律３１条１項後段の類推適用
４ マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が増額された使用料の支払に応じないことを理由としてされた駐車場使用契約の解除の効果が否定された事例
【判決要旨】 １ 建物の区分所有等に関する法律３１条１項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益と比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が右区分所有者の受忍すべき限度を超えたと認められる場合をいう。
２ 区分所有者が専用使用権を有するマンションの駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等は、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律３１条１項後段にいう「特別の影響」を及ぼすものではない。
３ 区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料が、規約の設定、変更等によることなく、規約の定めに基づき、集会決議をもって増額された場合にも、建物の区分所有等に関する法律３１条１項後段の規定が類推適用される。
４ マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が、使用料を増額する集会決議の効力を争い、管理組合の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認を求める訴訟を提起し、既に３回の口頭弁論期日が開かれていたにもかかわらず、管理組合が、専用使用権者に対して増額使用料を支払うよう催告し、その支払に応じないことを理由として駐車場利用契約を解除する旨の意思表示をしたこと、管理組合の主張する使用料の増額が社会通念上相当なものであることが明白であるとはいい難いことなど判示の事情の下においては、管理組合による右駐車場使用契約の解除は、効力を生じない。
【参照条文】 建物の区分所有等に関する法律３１－１
建物の区分所有等に関する法律第１章第２節
建物の区分所有等に関する法律１７
建物の区分所有等に関する法律１８
建物の区分所有等に関する法律２１
民法５４１
【掲載誌】 最高裁判所民事判例集５２巻７号１６０４頁
建物の区分所有等に関する法律
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
（共用部分の管理）
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
（共用部分に関する規定の準用）
第二十一条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。