最近、土地の持ち主が誰だか分からないとか、どこにいるか分からないとかいうのが増えてきて、困ってるんだけど、今年の民法改正でそういうのを考えて、ちょっと変えてくれたんだ。
新しいルールは令和5年の4月から始まってるよ。持ち主が分からない土地に関係する変更点は、大きく分けて4つあるよ。
1. 隣の土地との関係を見直す
2. 共有してる人との関係を見直す
3. 財産を管理する人や方法を見直す
4. 相続する人や方法を見直す
今回は2番目の「共有してる人との関係を見直す」について、簡単に説明するね。
○共有って何？
共有っていうのは、同じものをみんなで持つことだよ。
みんなで持ってるから、自分の分だけ使えるんだけど、他の人とも仲良くしないといけないから、民法にはこんなルールがあるんだ。
(1)共有物を変える（田んぼを家にするとか）には、みんながOKしないとダメ。（今の民法251条）
(2)管理に関すること（誰が使うかとか）は、持ってる分が半分以上の人が決める。（今の民法252条 本文）
(3)保存すること（直すとか）は、一人でもできる。（今の民法252条）
今回の共有に関する見直しは、今の民法が作られてからもう120年以上も経ってて、色々変わったから。みんなで決めるのが難しくなっちゃったからね。
だから、民法にある共有物の変え方や管理の仕方が、今の時代に合わせて、もっと合理的になったんだ。
見直し(1) 共有物の「管理」って何ができるのかが広くなったりはっきりしたりした
【１．ちょっとした変更についてのルールができた】
形や使い方が大きく変わらない変更（ちょっとした変更）については、持ってる分が半分以上の人がOKすればできるように
なったよ。（新民法251条 1項、252条 2項）
（例）・見た目やつくりとかの変更
・砂利道をアスファルトにするとか
・建物の外壁や屋上を直すとかの大きな修理
【２．短期間だけ貸すとかについてのルールができた】
以下の(1)～(4)について、〔 〕内の期間より短い間だけ
貸すとかする権利を作るのは、持ってる分が半分以上の人がOKすればできるようになったよ。（新民法252条 4項）
(1)木を植えたり切ったりするために山林を貸すとか〔10年〕
(2)(1)以外の土地を貸すとか〔5年〕
(3)建物を貸すとか〔3年〕
(4)動くものを貸すとか〔6か月〕
※建物を貸すときは借地借家法っていう法律が関係することが
あって、約束した期間でも終わらせられないことがあるから、
みんながOKしないとダメなこともあるから、気をつけてね。
見直し(2) 共有物を使ってる人がいるときのルール
【１．管理に関することの決め方】
共有物を使ってる人がいるときでも、持ってる分が半分以上の人がOKすれば管理に関することを決めることができるってはっきり書かれたよ。（新民法252条 1項 後段）
【２．共有物を使ってる人のしなきゃいけないこと】
・共有物を使ってる人は、他の人に対して、自分の分より多く使ってる分のお金を払わなきゃいけないよ。でも、みんなでタダで使うとか別の約束がある場合は、その約束に従うよ。（新民法249条 2項）
・みんなは良い管理者みたいに注意して、共有物を使わなきゃいけないよ。（新民法249条 3項）
見直し(3) どうするか言わない人がいるときの管理
どうするか言わない人がいるときには、裁判所に頼んで、その人以外の持ってる分が半分以上の人が管理に関することを決めることができるようになったよ。（新民法252条 2項(2)）
※変えたり、もしくはどうするか言わない人が持ってる分を失うことになること（抵当権をつけたりとか）には、使えないよ。
※どうするか言わない人の持ってる分が、他の人の持ってる分より多かったり、複数の人がどうするか言わなかったりしても使えるよ。
見直し(4) どこにいるか分からない人がいるときの変更・管理
どこにいるか分からない人がいるときには、裁判所に頼んで、
(1)どこにいるか分からない人以外のみんなが同意すれば、共有物を変えることができます。（新民法251条 2項）
(2)どこにいるか分からない人以外の持ってる分が半分以上だったら、管理に関することを決めることができます。（新民法252条2項）
※どこにいるか分からない人が持ってる分を失うことになること（抵当権をつけたりとか）には、使えないよ。
※どこにいるか分からない人の持ってる分が、どこにいるか分からない人以外の持ってる分より多かったり、複数の人がどこにいるか分からなかったりしても使えるよ。
見直し(5) 裁判で共有物を分ける方法
【１．お金で割り算する方法についてのルールができた】
裁判で共有物を分ける方法として、お金で清算する方法（※共有者にお金を払わせて、他の共有者の持分の全部もしくは一部持つ方法）ってはっきり書かれたよ。（新民法258条2項）
【２．お金やものを払ったりもらったりする命令についてのルールができた】
裁判所は、共有物を分ける裁判で、みんなに対してお金やものを払ったりもらったりする命令や登記しなきゃいけない命令やその他必要な命令を出せるってはっきり書かれたよ。（新民法258条4項）
見直し(6) どこにいるか分からない人の不動産の持ち分を譲渡する方法
・裁判所に頼んだら、申し立てした人に、どこにいるか分からない人の不動産の持ち分を譲渡する権限をくれる制度ができたよ。（新民法262条 3項）
・譲渡する権限は、どこにいるか分からない人以外のみんなが全部譲渡しなくても条件付きで使えて、不動産全体を特定の誰かに譲渡する場合だけ使えます。（一部の人が譲渡しない場合は条件が満たされず、譲渡できません。）
・どこにいるか分からない人の持ち分は、直接譲渡された相手方に移動します。（申し立てした人が一回取得してからじゃありません。）
※どこにいるか分からない人は、譲渡した権限を使った人から不動産の時価相当額の中で自分の持ち分相当額だけお金をもらえます。（実際は供託されてお金から支払われます。 時価相当額が供託されてお金より多ければ別途訴えてもらえます。）
※遺産共有では相続開始から10年経過しないうちは使えません。（新民法262条 3項）
※不動産を譲渡するためには裁判所の裁定だけじゃ足りず別途売買契約等も必要です。譲渡行為は裁判効力発生後原則2ヶ月以内（裁判所伸ばせます）しなくちゃダメです。
【 詳しく知りたければココ見てね 】
法務省公式ホームページ
〇民法改正（所有者不明土地等関係）主要改正点説明書
https://www.moj.go.jp/content/001360820.pdf
法律ってわかりにくいですねぇ。
なので、賃貸不動産経営管理士のメルマガで届いた文章をわかりやすくAIに書き直してもらったけど、まだ難しいねぇ。
あなたはこの文章はわかりやすいと思いますか？それとも…
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