【住宅・不動産のプロが住宅購入をサポートするFP事務所】2016年の締めくくり

こんにちは。

楽しいイベントのクリスマスも終わり、気づけば今年も残すところあと6日となりました。

一年は早いもので、年の瀬を迎え今年最後のブログとなります。

ご依頼をいただいている案件で、明日の土地売買契約を残し年内に済ませないといけない業務をほぼ無事終えることが出来そうな気配で、　『ホっ』　としている渡辺です。

慌ただしい一年ではありましたが、一件一件のご依頼の積み重ねで、お陰様をもちまして、今年一年を通じて依頼（仕事）が途切れることなく仕事ができ、関係いただいた各位の皆様に大変感謝いたしております。

引き続き、2017年も　FP&不動産が融合した他社にない新たなサービスの提供を通じ、

地元福山の住宅・不動産を購入される方の『お金と物件の不安が解消できる業務』に軸足を置き、益々精進して参る所存です。

来年も、体を張って頑張りますので引き続きのご愛顧のほどよろしくお願いいたします！

さて、今年最後のブログは、

『買ってはいけない中古住宅の見極め』　と題して今年を締めてみたいと思います。

買ってはいけない中古住宅の見極め

買ってはいけない中古住宅の見極め方・・・　　難しいですよね。

素人目には分かりにくいです。　

リフォームやリノベーションなんてされていようものなら、見た目がキレイになっているだけに内部構造がどうなっているのか、本当に分かりません。

ではどうやって判断したらいいのでしょうか・・・

買ってはいけない中古住宅の見極めチェックポイント

気に入った物件が出てきて不安なときには、建築のプロの方に同行してもらって一緒にチェックしてもらうのが一番安心ですが、そうは言っても建築のプロにお願いするのにお金がかかってしまいます。

では、これだけは絶対押さえておきたい、中古住宅の５つのチェックポイントをあげてみます。

①建築確認年月日

建築確認年月日が昭和56年6月以前の物件は、旧耐震基準の建物です。

耐震性が担保されない物件の為、震度6、7の地震が起きた場合には倒壊する恐れがありますので、耐震改修工事が必要となります。

その物件の耐震補強工事がされているのかどうか、されている場合はどんな補強工事かを確認しておきましょう！

②リフォーム済みの場合はリフォーム内容を確認

　どのような箇所のリフォームをしたかなど、リフォーム内容を明確に答えてくれないような物件は購入を避けた方がいいと思われます。

③擁壁（ヨウヘキ）の検査済証の確認

検査済証とは、確認申請書通りに完成していることを証明します。

昔は宅地造成を違法に行っている土地が結構あります。

このような土地の上に建っている中古宅を購入すると、ヨウヘキ工事に余計な費用がかかってしまいます。

④接道条件を満たしているかどうか

住宅を建てる場合には、2m以上の道路認定を受けている道路に接している必要があります。

昔建てられた住宅はこの条件を満たしていないものがあります。

接道要件を満たしていないと将来建替することができません。

⑤売主が手放した理由

これは買主が気になっても聞きづらい重要な事項ですが、不動産屋さんに聞いてもあいまいな答えしか返ってこないかもしれません。

近隣の方とのトラブルがあった、とか、もしかすると買主に不利な情報が得られることもありますので念のため聞いておきましょう。

結論

新築住宅とは違い、中古住宅を考える場合には、将来建替をしないといけないということを前提に考えたほうがいいかもしれません。

建築・不動産に詳しいプロに相談すれば、失敗が防げる場合があるということをお忘れなく！

来たる2017年も、住宅購入の物件の選択・購入の判断に迷われたときは、

2時間無料の個別相談をご利用くださいませ！！

今年は、この辺で

このブログをご覧になっているみなさま、良いお年をお迎えなさってください。

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【福山で家を買う前に相談すべき公認不動産コンサルタント】『見積もり比較の仕方について』

こんにちは。

今朝の福山の気温は3℃ということで、いよいよ冷え込んできましたね。

年内に土地の引き渡しや、契約業務に追われるFP不動産コンサルタントの渡辺です。

時間があっという間に過ぎる感覚は、年齢のせい？？

さて本日は、『見積もり比較の仕方について』　お伝えしたいと思います。

新築注文住宅を検討されていらっしゃる方は、だいたい何社かの展示場や見学会に行かれて最終的に一社に絞り込んで住宅会社を決定されます。

そこで出てくるのが、複数の業者に見積もりを出させて、金額等の比較をする「相見積もり」。

家を建てる際、ほとんどの人がこの相見積もりをとることと思います。

しかしここで注意してほしいのは、金額だけに目を奪われてはいけないということです。

ちょっと失礼な言い方になりますが、見積もりの金額のみしか見ていない人というのは、「見せかけのローコストメーカー」にとっては絶好のカモといえるんです。

見積もりの細かい内容までしっかりチェックが必要なんですね。

「見せかけローコストメーカー」は、とにかく最低限の品質のものだけで構成したものを見積もりに出し、あとから少ずつにグレードアップを狙っていくというのがよくあるやり方です。

業界用語でいうと　『アップセル』　といいます。

これでは、最初からいい家を建てるために、まともな仕様で構成した見積もりを出してくれる良心的な業者があったとしても、見た目の金額でかなうわけがありません。

たとえば基礎や柱の質に差はないか。

A社で含まれているものがB社には含まれていない、ということはないか。

特に構造部分での材質・仕様の差はそのまま家の質の差につながります。

それぞれの業者に、細かいところまで内容をよく確認しましょうね。

あと、見せかけローコストメーカーかどうかを知る方法として、「この見積もりとほとんど同じ価格で実際に建った家の例があれば見たいんですが」などと聞いてみるのも手です。

本当にその価格で普通に建てられるなら、返答に困るということはありませんからね。

この時の担当者の顔色をよく見ておきましょう。

見積もりは総額見積もりで比較しましょう

その見積もりが建物の本体価格のみなのか、「別途工事」も含んだ総額なのかということにも注意しましょう。

ちなみに、何もいわなければ本体価格のみの見積もりを出してくるところの方が圧倒的に多いと思います。

安く見えますからね。。。

別途工事とは、付帯工事とも言いますが、屋外の給排水工事や外構工事、ガス工事、屋外の電気工事などいろいろありますので、意外と金額もバカになりません。

しかもこの別途工事というのはやっかいなもので、たとえばA社が本体価格に含めている工事でも、B社では別途工事扱い、などということもあります。

この点を忘れて相見積もりをとったところで、まともな比較はできません。

できれば見積もりは総額でとりましょう。

概算ではなく、きちっとした金額を。

概算見積もりでは、それより実際高くついてしまった場合でも、業者に逃げ道を与えてしまいますので避けたほうがいいです。

どうしても総額できっちり出せないと言われたら、何が別途工事なのかをすべて書きだしてもらった方がいいでしょう。

困ったときは、ご相談くださいね。

では、また

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【福山で住宅展示場に行く前に資金相談に行くべきFP事務所】親子リレーローンの罠？？

こんにちは。

福山市内いたるところでイルミネーションが綺麗になってきましたね。

山下達郎の　『クリスマスイブ』　がいよいよ似合ってきたこのシーズン、何歳になってもこの時期好きな渡辺です。

年末年始の楽しい行事が楽しく過ごせるよう、みなさんインフルエンザにはかからないようにご注意を！

さて、本日は、『親子リレーローン、一体どんなローン??　』　について書いてみたいと思います。

親子で住宅ローンを組む、『親子リレー返済』とは、一体、どのような仕組みのことをいうのでしょうか??

さっそく徹底解剖していきます!!

言葉のニュアンスで、なんとなく想像しやすい言葉だと思いますが、親子リレーローンは、簡単に言えば、親と子でリレー形式にローンを払う方法です。

親子での収入を合算し、住宅ローンを借入できるので、通常よりも高い金額の融資が可能というわけです。

自分の両親が高齢であり、支払い終了日が80歳を超えていても、子供が払うことができるので、リレーローンを組む人が最近増えています。

基本的に、住宅ローンは借りる際の年齢が大きく関わってきます。

70歳以上は借入ができませんし、また正社員でないと一般的には厳しいのが現実。

親子リレーローンであれば、そこまでシビアになる必要がなく、重宝されています。

ここでは、一般的な親子リレーローンの要件を見てみましょう。

長期固定ローンのフラット35では、こんな風に親子リレーローンを仕組みを定めています。

（1）申込本人の子供・孫などの方々に定期的に収入がある

（2）申込時の年齢（子供・孫）の年齢が70歳未満

（3）連帯債務者になることができる人が1名以上いる

（1）～（3）までの要件がすべてクリアできる場合、融資が開始されます。

意外と多い?親子ローンの甘い罠とは??

仕組みだけ見ると、おトク感が満載の親子リレーローンですが、実はそんなことはありません。

住宅ローンは金融機関が持ち、展開している商品なので、銀子にとっても旨味がある話です。

単純に注意すべき点が結構あるので、借りる際には気をつけなければならない点がいくつかあります。

（1）親→子へ引き継いだ際、ローンの負担が大きい

まず、最初にローンの支払いをするのは、子や孫に対して、親にあたる人たちです。

親子リレーローンの場合は両親の年齢も高齢になる場合が多いので、

ローンの支払いを終える前に引退しています。

その期間に子供や孫の収入が上がれば問題はないのですが、収入がほとんど上がらずに、ローンを引き継いだ場合、地獄です。

さらに最悪なのは、ローン返済中、親がなくなった厳しい。

団信の契約をすれば、債務者が亡くなった場合、借金はチャラになる場合がありますが、
親子リレーローンで団信に加入するのは、親の世代ではなく、子の世代になることが
一般的なので、両親が亡くなった場合、残った負債をすべて子が担うことになるのです!!

（2）相続権の問題がアリ!!話し合いは必須です!

親子リレーローン。土地や家屋の相続権、持ち物は誰のものになるのでしょうか?

基本的には、土地や家屋が親の持ち物であれば、すべて子供に相続権があることになります。

しかし、リレーローンを組んだ場合、抵当権（※参照）も設定するので、ローンを支払っている人の持ち物になります。

これにより、リレーローンを組んだ時点で、相続する人が自動的に決まるので、
後々の相続に亀裂を生む場合もあります。

よって、相続については事前に合意をとらないと、家族争議のもとになるので、注意が必要です。

＜※抵当権＞
抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのもの

（3）新しいローンは組めません!!

1番注意しなければならない点は、親が住宅ローンを返済中であっても、リレーローンを組んだ場合、子供は新たに住宅ローンを組むことができません。

住宅ローンは長期の返済になるので、長い道のりです。その間に何が起こるかわかりませんね。

両親と別居することになる可能性もあります。

ありがちなのは、配偶者の希望で家を出て行く必要が出た場合。

ドラマではありませんが、姑と嫁の問題は結構頻繁に起きるものです。

たとえ家を出ても、住宅ローンを新たに組むことができません。

残るのは家を失った喪失感と、住宅ローンのみ……。

こんなことにはなりたくありませんね。

まとめ

メリットもデメリットもある、親子リレーローン。

やはり、メリットは親子でローンを組むため、ある程度の金額の融資を受けることができます。

特に、二世帯住宅を目指す方にはうってつけのローンですね。

しかし、その分デメリットもあります。

相続する人間が限定されたり、別居する場合はかなりの覚悟が必要になったりします。

未来を見通すことは難しいので、あらかじめ、かなりの話し合いが必要になるでしょう。

長期間返済をするのですから、親と子の間に起こりうる可能性を想定し、お互いに納得した上で、親子リレーローンを検討しましょうね・・・

今日は、この辺で

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