家を建てる中で、いろいろトラブルもありましたが結果的には、『この値段で、この家。』
とても満足できるマイホームになりました！
担当の土屋さんのこととか、いつも愚痴ってましたけど
結果的には、選んだパートナー（工務店）も良かったのかな、と思ってます。
家を建てるには、本体価格以外にもいろいろお金がかかります。
今日は、家つくりの予算の考え方と
ハスメーカー探しの順番について書いてみようと思います。
すっごく長文になったので
家作りに興味のある方だけどうぞ(^_^;)
■土地購入費
土地代金（これは、当初計画していたより300万ほど高くなりました。やはり駅近が譲れなくて…）仲介手数料(土地代金×３％＋6万円)←これが法律で定められている「上限」です。私は、当然ココ交渉して安くしました。
法律で決められてる仲介手数料は「上限」ですからね。交渉すると安くなる可能性はありますよ。
印紙税（1万円）不動産取得税（固定資産評価額×３％）これ、忘れた頃にやって来ました。土地を購入したのが15年の10月。
納税のお知らせが来たのが16年の5月です
ただし、これは軽減措置がありますので
よほどの豪邸じゃなければ
ほぼゼロになるくらい軽減されるんじゃないかと思います。
(➡★『税金祭り』)
所有権移転登記（個性資産評価×１３／１０００）固定資産税（1年分を前所有者である売主が支払済みなので固定資産税の2か月分を売主に支払ました）15年10月に決裁しました。16年の納税のお知らせは16年の５月に送られて来ました。
この土地を購入済みの状態で、私たちはハウスメーカーの選定に入りました。
もう土地は買ってしまっていたので、
総予算－土地購入費＝家にかけられるお金
です。
この金額で
建物と建物に付帯する工事、地盤改良費、外構費を賄わなければいけません。
■地盤改良費
■外構費
この2つは、どこのメーカーにお願いしてもかかるであろう大きな金額ですけど
地盤改良費は調査してみるまで分からなくて、概算で見積書に入っていることが多いと思います。
見積もりで、総額を見比べると
A社よりB社が３００万安いなんてザラにあるけど
A社は地盤改良４０万で見てたり、
B社は１００万見てたり、
根拠のない概算で入っているんですよね。
そしてこれ、地盤改良にかかる金額。
本当に調査してみるまで分かりません。
「この辺は地盤がいいから～」なんて言われていて、実際、隣の敷地は地盤改良なしでも
自分の家は必要になる、なんて話はザラにあります。
地盤改良については、たいていはSS（スウェーデン式サウンディング方式）で調査をすると思います。
これ、だいたい調査費３～５万です。
良く聞く話では、地盤調査は契約をしてから、なんていう営業さんもおられるようですが私は、「地盤改良費が分からないと、建物に掛けられる予算が分からない。分からなければ、契約できるかどうかも検討できない」と主張して
検討中のHMで、契約「前」に調査してもらいました。(➡『地盤調査』)
結果的に
ハスメーカーや工務店を放浪する中で、3回もSS調査やりました。
それと、地盤ネットという会社から地盤調査についてはセカンドオピニオンもとりました(➡『地盤に関する第三者意見』)
おかげで、地盤改良工事にかかる費用については納得して出すことが出来ましたし、
地盤改良にかかる予算取りも早い段階で出来たのは非常に良かったと思います。
（メーカーにしては、嫌なお客だったとは思いますが…）
なので、契約「前」に地盤調査を入れて、地盤改良費をつかんでおくのは家作りにかかる総額を把握するためにも必要だと私は感じます。
ちなみに、
営業マンがあまり好きじゃなく２回話しをしただけで終わった大手ハウスメーカーの住○では、５万円を払って仮契約をすると、地盤調査をした上でプラン作成をしてくれるそうです。
契約に至らなければ５万をすてることになりますが、
地盤調査費３～５万と思うと、妥当な値段ですよね。
私は、結果的に積○や、御断りした（←正確には、私の方がお断りされた）工務店に、無料で調査してもらった形になったのでちょっと心苦しかったです。
ちなみに、地盤改良費はハイスピード工法を選択したので１２０万ほどかかりました。
PCパイルの見積もりでも１２０万くらい。
一般的な柱状改良なら７０万くらいの見積もりでした。
(地盤改良の工法についても自分なりに調べました➡『地盤改良方法』)
■外構について
外構については、土地に高低差があるということもあり、後から工事というよりは
できれば建物の引き渡し時までに同時進行でやって欲しかったこともあり、
外構込でハウスメーカーや工務店に見積もりを出してもらうようにしていました。
もちろん外構の相場を知りたかったので、外構専門業者からも見積もりはとりました（→『外構計画。同時進行で。』）
そんな感じで、地盤改良費と外構の概算が分かったところで建物に掛けられる予算が明確になり、
その予算で、私が欲しい家を建ててくれる業者さんは？
というスタンスでパートナーを探しました。
やりたいことは仕様含めて盛りだくさん
長期優良住宅、耐震等級３、次世代省エネ基準クリアしていて、
リビング階段、吹き抜けありで
キッチンは2700、食洗機は深型。ガスキッチン。
お風呂は1.25坪
洗面所と脱衣場は分ける。
ベランダは奥行1.2ｍで、寝室とホール両方からアクセス出来て、
階段やトイレはメーターモジュールで幅広に。
玄関には土間収納、和室は琉球畳、リビングの窓はハイサッシ、大きな窓には電動シャッター。樹脂サッシのLowE複層ガラス。天井高は2700。小屋裏収納あり。
スイッチ類はニッチにまとめてetc…etc…
それらの要望を、ネットから拾った画像を使って資料を作成し（A4で10枚近くありました）
「私が希望しているこの家、いくらで作れますか？」というスタンスで、こちらのサイトに仕様や間取の希望と予算を打ち込んで
一括で資料請求して相見積りを取りました！
各社の見積もりを取ると、
本体価格、オプション価格、付帯工事費、申請費など様々な項目に見積もりが分かれています。
例えば、長期優良住宅の申請費が大手HMだと10万なのが、工務店では30万だったり
ひとつひとつの項目を見ると「高い」「安い」はあったのですが
結局は、
どの項目で徴収しようと、メーカーとして一定額の利益を出すことには変わりないので
ひとつひとつの項目を見比べることには意味がないと私は思います。
『要望を全て盛り込んだ、私が希望している家』がいくらでつくれるのか？の総額に
注視して、各社の見積もりを見比べました。
一般的に『坪単価いくら』って言われますが
あれは、あくまでも参考にするくらいで
実際には、欲しい設備のグレードにして総額を坪数で割って出した坪単価でないとあまり意味がないのかな～と思いました。
ネットで調べると積○ハウスは坪単価70万～みたいですけど、
私が商談していた家(私の希望を入れると)は積○ハウスでは坪単価100万越えでした
(⬆この場合の坪単価は、外構と地盤改良以外で積○ハウスに支払う総額を坪数で割ったものです。
まさかの100万越え……。
それでも、小屋裏収納とか外部収納とかずいぶん諦めての値段が、です
)ちなみに、私が好きだった展示場は坪120万だそうですf(^_^;
そりゃあ……。注文住宅に夢膨らませても、モデルハウスのような家にはならないわ
建てた家は、
積○ハウスの間取りをほぼ踏襲し
予算の都合で諦めた小屋裏収納と外部収納に加えて、当初から希望していたほぼすべての要望を加えて、積○ハウスなど大手ハウスメーカーの見積もりより1～2割安いです。
この差額が会社に対する信頼感、安心感の差であり、
営業のクオリティ、工期の管理能力の差でもあり…‥……、
結果として
あーーーんなことや、こーーーーんなこともあり、自分達がしっかりしてがんばらないと行けないことも、多々あったので
この差額を高いと感じるか安いと感じるかは人それぞれでしょうけど(^_^;)
想定していた予算で（ほぼ）収まり、かつ満足いく仕様に出来たのは
ひとえに、「契約前」に希望を全て盛り込んだから。に他ならないと思います。
それでも漏れはあって、追加費用かかったものもありますが、追加費用は44万です
これ、たぶん少ないんじゃないですかね
希望を全てピックアップ
➡相見積サイト利用して見積もりを取り寄せる
➡概算から土地にかけられる予算の検討をつけてハウスメーカー探しと並行して土地探し
➡あたりをつけた各社と面談
➡地盤改良費と外構費の見積もり
➡地盤改良費と外構を加味した予算内で希望を満たしてくれる業者の選定
➡希望が全部入ってるのを確認して契約
《おまけ》
カーテンや照明でプラスが出た場合
➡契約時に入れてあったオプションを削ってマイナスにして調整
(うちは、『あれば良いな』くらいで希望していたウッドデッキ、天井埋め込みエアコン、パネルヒーターあたりを削りました)
こういう順番で進めていったので
グレードアップしたかったのに諦めた、とか
本当は○○したかったのだけど予算の都合で仕分けされた、という部分が非常に少なく済みました。
参考になれば嬉しいです
《おまけ》
工務店とのやり取りは、極力メールでやりました。
ありがちな、言った言わないにならないためです。
案の定、契約後にオプション代金で、ちょっと意見の齟齬があったのですが
「契約前のこの日に(含まれてると)確認しましたよね？」と言うことが出来、
予算内で希望を叶えることが出来ました！
長文記事にお付き合いいただきありがとうございました(*^^*)