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この記事は、ワンルームマンション投資について、実際に中古、新築、サブリース、一般管理代行で保有しているオーナー目線で
ワンルームマンション投資の闇についてご説明します
■読んでほしい人
* 年収500万円〜1,000万円、節税対策として！などと営業を受けているサラリーマンの方（まだ買ってない、勧められて迷ってる方は必読！）
* すでに購入してしまい、収支、将来に不安を感じている人
* 不動産投資とNISA/iDeCoの優先順位で迷っている人
はじめに：なぜ「闇」と言われるのか？
私は現在、都内にワンルームマンションを3戸保有しています
「節税になる」
「生命保険代わりになる」
「老後の年金対策」
これら常套句、マンション販売の営業マン言われてませんか？
医療職や、500万以上のサラリーマン層に広告宣伝費（購入者に負担が乗っている）を掛けて、営業してますよね
これら常套句が実際はどうなのか、についてはブログ記事やYouTubeで解説されてるのをみた人も多いでしょう
（読んでない？知らない？ そんな人は絶対にマンション買っちゃだめです）
「35年サブリースで安心」
サブリースはもはやアウトで結論確定してますね
かく言う私は１戸、新築ワンルームマンションがサブリースです⋯（今後どうなってしまうのだろう
……営業担当者の甘い言葉には、語られない裏側（闇）が存在します
ここからは、実際に運用しているからこそ分かる、営業トークの裏にあるリスクと、想定外のライフプラン変更がもたらす影響について解説します
闇その1：節税になる のは⋯最初だけ⋯しかも
多くの営業マンは、現在の年収を基準に節税シミュレーションを提示します。
「初年度は確定申告で数十万円戻ってきますよ！」
これは嘘ではありません
しかし、ここには「あなたの年収が変わらないこと」という前提が隠されており、かつ、初年度と2年目に限られます
ここをしっかり説明する営業マンなら真っ当
しかしビジネスモデル自体は非真っ当
ほんとに高所得で節税目的でやるなら、ワンルームマンションでなく木造アパートでやるべきですね
しかし
この減価償却費、ワンルームマンション投資でも高くすることができるんです
毎年の経費を高く計上できる
→赤字を作りやすくなる
⇛給与所得と通算して節税しやすくなる！
どうやると思います？
マンションの減価償却において、建物と設備 は別々の資産として区分し、異なる耐用年数 で計算するんです
設備（電気設備、給排水設備、ガス設備、空調設備など）の法定耐用年数は通常15年と、
建物本体（RC造で47年など）に比べて短く設定されています
設備部分を分けて計上することで、その部分の減価償却費を短期間で多く計上でき、
結果として課税所得の圧縮⇛手元に残るキャッシュフローを増やすことにつながります
私がお世話になった都内サブリース新築ワンルームマンション投資を紹介してくれた会社さんは
確定申告を代行してくれる税理士事務所の初年度費用をサービスしてくれて（！）、
こんな魔法のような税務処理をしてくれたのでした
お得ですか？
闇です
ここはまた別途詳細を書きます
闇その2：「毎月の持ち出し」はボディブローのように効く
ワンルームマンション投資は、毎月のキャッシュフローが赤字（手出し）になるケースがほとんどです
「月々1〜2万円の負担で資産が作れる」、「他人資本で純資産が積み上がる」と言われますが、
手出しが出てる時点で他人資本じゃありませんし、以下のリスクを説明に含んでいません
①修繕積立金の値上げ:
築年数が経てば必ず上がります
特に、新築マンションでは10年目くらいまで低く抑えているケースがあります
②金利上昇リスク:
変動金利の場合、金利上昇はダイレクトに返済額増につながります
いくら変動金利で今が安い、あるいは上がったとしてもまだ安い、といっても
収支が赤字ではお話になりません
毎月1-2万円赤字+初期費用で100万円
経時的に掛かる専有部の補修費
これ、例えばNISAで運用してたらどうなると思いますか⋯？
【検証】その赤字、NISAに入れていたら「2,000万円」だった説
不動産営業マンはこう言います
「月々たった1.5万円の手出しで、将来3,000万円のマンションが手に入りますよ」と
しかし、
「その手出しするお金を、もし年利5%の投資信託で運用していたらどうなっていたか？」
実際にシミュレーションしてみます
■シミュレーション条件
初期投資: 100万円（不動産購入時の諸費用・頭金相当）
毎月の積立: 1.5万円（毎月の収支赤字相当）
⋯固定資産や管理修繕積立、金利上昇、火災保険地震保険を考慮するとパッと見たら黒字でも、実は赤字のケースが多いかと思います
運用期間: 35年（ローン完済まで）
想定利回り: 年利5%（S&P500やオルカンの過去実績より保守的に設定）
※考慮外: 不動産保有中に発生する「突発的な修繕費（エアコン・給湯器）」は、NISA側では計算に入れていません。つまり、実際にはもっと差が開きます
衝撃の結果：35年後の資産格差
比較項目
①ワンルームマンション投資
・35年間の支払総額 ⋯約730万円 (初期100万+月1.5万×420ヶ月※手出しが増えることは入れてません)
・35年後の資産価値 ⋯築35年の中古マンション 1室
・備考 ⋯売れる価格は不明 流動性低い
②同じ金額をNISAで運用
・35年間の支払総額 ⋯約730万円
・35年後の資産価値 ⋯約2,200万円 (非課税)
・備考⋯現金化が容易で流動性が高い
７%だったら3700万円！
数字でみると、複利を味方に付けるほうが、マンションという現物の安心感よりもよっぽど心強いことがわかります
新築時に3,000万円だったワンルームが、35年後に2,200万円以上で売れるでしょうか？
日本の人口減少、建物の老朽化、修繕積立金の高騰…これらを加味すると、資産価値が維持されている可能性は⋯読めません
加えて、突発的な設備故障: エアコンや給湯器の交換で10万円単位の出費が発生します
※とはいえ、
実際のところ中古マンションの価格は上がって いると報道されますよね
自分の買ったマンションは立地がいいから大丈夫だ！とか
実際に上がってるから今後も大丈夫、自分の選択は間違ってなかった
と思ってしまいます（自分も
）
）もちろん、投資運用もすべて上手くいくわけではありませんし、長らく国内では投資熱は暖まりませんでした
しかしワンルームマンション投資では知っていないと行けない最低限の知識があります
あなたのマンションが
値上がりするのかはどう判断するのか
それを知らない素人を食い物にする業者が大手を振って広告宣伝をしまくっている（規制のない業界構造）
闇です
闇その3：売るに売れない「残債割れ」の罠
「嫌になったら売ればいい」と考えるかもしれませんが、ここが最大の闇です
新築ワンルームには、業者の利益（広告宣伝費や営業マンの歩合）が2〜3割乗っています
新築プレミア、聞いたことありますよね？
買った瞬間に市場価格は2〜3割下落するため、数年で売却しようとしても「売却価格 ＜ ローン残債」となり、数百万円の現金を追加入金しないと売ることすらできません
一度買うと、完済するか、市況が劇的に高騰するまで「逃げられない」状態になります
加えてサブリース契約
これなんと
付いてるだけで売却価格が大幅に下がります
これは分かりやすい
闇
私がサブリース物件を購入したあの会社、
同じ福岡出身なのでまだ誠実なビジネスモデルであると一縷の望みを捨てきれないのですが
サブリース契約付きだと売却価格が大幅に下がることは伝えてくれませんでした
売却試算表にも反映されてない（売却価格を保証するものではないと注釈）
実際、私は新築プレミアが相殺されるくらいの値引きをしてもらえた（最後の一戸を引き伸ばす戦略）のですが、
2戸目の物件だったので素人考えで安心を買いたくなりサブリースにしてしまったので、サブリース分の価値減損はカバーしきれてないです
結論：ワンルーム投資は「投資」ではなく「浪費」になり得る
NISAやiDeCoのような、非課税で効率的に資産を増やせる制度が整っている現在、あえて「負債」を抱えてまでワンルームマンション投資をする合理性は低くなっています
上記では「闇」に焦点を当てましたが、公平な視点で「それでも成立するケース」については後日書きます
総評:
ワンルームマンション投資自体が「絶対悪」なのではなく、「高属性（高収入）サラリーマンをターゲットにした、相場より高い新築・築浅物件のパッケージ販売」が構造的に投資家に不利（業者に有利）にできている点、
そして何より業界の自浄作用が弱い事が、
この投資の「闇」の本質と考えています
内容説明して契約したんだから、責任は本人にある
当然です
私も全く同意です
その一方で
私は三方良しのサービス、商いを理想とします
お客が苦しむ
苦しむビジネスモデルであることを知ってて売った営業マンが苦しむ
適切・幸福な資産形成、人生設計が阻害され世間が苦しむ
よりも
人を信じて、プライドが持てる仕事をして、社会が良くなる方が良い
ということで、長くなるので書ききれませんが
もし紹介された物件について聞いてみたい、
買ってしまった物件をどうすれば良いのかアドバイスがほしい
そんな時はメッセージください
自分で確認できるいいAIプロンプトをお伝えするくらいは出来ます