どうも、ヘーベルマンです。
ここ最近、ヘーベルハウスとのトラブルについて記録していますが、今回は私の教訓をもとに、これから賃貸併用住宅を計画される方への参考記事となれば幸いです。
【大原則】
・複数社から提案と見積もりを受ける
・ハウスメーカー決定及び建築請負契約は、詳細の見積書を確認してから！（ざっくりとした見積もり書の時点で契約を急かされると思いますが、「どういう設備や仕様が計上されていて、何がいくら、と記載されている詳細の見積もりを渡してください」と言ったら嫌々ながらも作ってくれます。逆にこれを作ってくれないメーカーとは契約を結ぶ価値はありません）
・見積もりに含まれていない費用が別途発生する可能性はあるのかないのか、確認しておきましょう。そのやりとりを書面や録音で残しておくと鬼に金棒です。
【建物・工事費用について】
・大きく分けて建物本体価格、地盤改良費、その他工事費、値引額、消費税を見ておくと良いでしょう。
・キッチン、トイレ、ユニットバスなどがどのくらいのグレードで見積もられているかをご確認下さい。何も言ってなければ中間グレードが採用されています。これらの変更は、後からの価格上昇の要因になりますので、最初から設備ランクを選んでおいたほうが良いかもしれません。
・造作系（デスクや棚など）がきちんと見積もりに反映されているかご確認を。
・インテリア関係、照明やタイル、カーテン等が含まれているかいないのかを確認しておきましょう。通常入っていない場合が多いので、正確な収支計画を検討する上でも見積もりに入れてもらったほう良いかも。建物の規模や、どのくらいの装飾をするかにもよりますが、平気で100万くらいいきます。
・地盤改良費は通常、調査してからでないと正確な金額が分からないようです。「予定地近隣の過去の事例で参考にできそうな情報はないか？」「最大でいくらくらい見ておくと良いか？」など少しでも情報が集まればラッキーです。
・土を掘ったりすると、その処理費用がかかります。残土処理費用などの項目でしっかり工事費に見積もられているかご確認を。
・自宅及び賃貸部分の電気、ガス、給排水、空調の工事費及び設備費が含まれているかご確認を。
・賃貸部分のエアコンは、最近ではあって当たり前のようです。計上されていますか？
・太陽光の設置予定がある方は、設備費用と設置工事費の両方が見積もりに入っていますか？
・外構工事費はどのくらいのものが考えられて計上されているか、聞いておきましょう。足りなければ追加してもらいましょう。
・値引額が記載されていると思います。その内訳を把握しましょう。ハウスメーカーは、「サービスします！無償でアップグレードします！」と言いますが、これが見積もり上では「値引」と書かれてたりします。この見積もり上の値引の内訳、例えば、純粋な値引額はいくら分で、サービス分はいくらで、無償アップグレード分はいくらで、などを聞いておくと良いでしょう。そして、聞いていた話と違う！と言う点があったらツッコミましょう。もしメーカーが対応してくれそうであれば、そうした無償サービス系と、純粋な値引額とを分けて記載してもらうと良いでしょう。
・純粋な値引額は後からなかなか変更してもらえません。交渉するなら、建築請負契約前までが勝負です。
・消費税、かなり大きいです。いろいろと税込で見ておかないとビックリしますよ。
【諸費用について】
・設計費用、確認申請費用、住宅性能評価取得等に費用が発生するメーカーの場合、それらが見積もりに反映されていますか？
・契約を結ぶときには印紙税が発生します。含まれていますか？
・土地から購入される場合は、土地の売買代金だけでなく、土地購入の諸費用（仲介手数料や登記費用等）が含まれていますか？
・建物自体の登記、各種保険、各種税金、その他エレベーターや文化財保護法に関する申請など、漏れなく含まれていますか？
・ローンの事務手数料、計上されていますか？
【単月・単年・長期収支計画について】
・家賃設定は妥当ですか？周りのヘーベルメゾンやシャーメゾン、ダイワ D-roomなどと比べて見てみると良いでしょう。
・共益費はどのような収入支出になっていますか？管理方法によっては自宅部分にも共益費の支払いが発生します。事前にご確認を。
・サブリースを使用する場合、敷金・礼金・管理手数料は明確ですか？また、家賃が入らない月数（家賃免責）の説明を受けていますか？その免責は長期収支計画に反映されていますか？駐車場の管理形態はどうなっていますか？
・太陽光売電収入は現実に則したものになっていますか？
・設備交換や修繕のための積立金は考慮されていますか？
・土地及び建物に関する固定資産税、都市計画税などの税金、及び保険料の更新などは長期収支計画に反映されていますか？
・借入額が大きいほどローンの金利のコンマ数%の違いが長期収支に影響を与えます。現実に則していますか？変動金利の場合、金利上昇リスクが考慮されていますか？
・大規模修繕工事は何年後にどのくらいの金額が想定されていますか？
・エレベーターの定期点検、修繕交換費用はかなり大きいです。コレも反映されていますか？されていないケースが多いので、入れてもらいましょう。
長々となってしまいましたが、チェックリスト代わりになると幸いですー。