プノンペン視察

カンボジアのプノンペンへ不動産＆新規ビジネス視察に3泊4日で行ってきました。

東京で仕事しているK社長と現地ホテル合流し、当日は夜到着でしたので夜回りパトロールを行いましたｗ

現地ではタクシーよりトゥクトゥクという三輪バイクの方が主流です。大体2-3ドルあれば市内を回れます。

タイ、マレーシアの20年遅れ、ベトナムの10年遅れの国と言われています。東南アジアの中では、バングラデシュに次ぐ、貧困国と位置付けられていますが、実際に現地へ行った感覚としては、エマージングマーケットの成長市場でポテンシャルの高さを感じることができました。この国は面白いと思います。くれぐれも詐欺には気をつけなければなりませんが。GDP成長率も約７％で、東南アジア唯一の米ドル普及の国でもあります。アジア通貨危機などが起こった際に、ドルペッグリスクが顕在化する可能性はあるものの、非常に外資マネーを流入させる政策であり魅力的です。法律は日本のフォーマットに準じており、資本はチャイナーマネーを上手く利用している国だという印象です。親日で仏教国で単一農耕民族なので、日本人である我々とも相性が良いのではないかと思います。プノンペンに関しては、街がコンパクトであり分かりやすいです。他のアジア諸国ほどカオス状態ではないところが気に入りました。

不動産マーケット

プノンペンは未届も含めると、2018年時点において都市人口としては推定250-300万人。日本人在住者約3,000-5,000人、うち日本人駐在員数は1,000人程度。観光地というよりビジネスエリアという位置づけです。世界遺産であるアンコールワットのあるシェムリアップが観光地ですね。

ザ・ペントハウス

地元デベロッパープレビルド物件　坪120万円程度

イオンモール近くの立地です。建設中の現場を見学させてもらいました。

簡易な作業現場エレベータで、35階まで昇り、施工現場を見学。

新興国は気候の影響で建物劣化スピードが日本と比べて早いのが特徴です。

修繕積立計画もありませんし、中古市場も未成熟といった状況です。

桜レジデンス、日本のデベが運営しているベンチマークとなるサービスアパートメントです。概ね満室稼働。

クオリティの高い物件が供給されていない現時点では、人気のある物件となっているようです。

ボンケンコンエリアの中でもBKK1は大使館等が集中している超一等地で、日本でいえば青山エリアといった感じです。

外国人駐在マーケットという観点で捉えると、入居者の満足を満たす物件はまだまだ供給が少ないことからクオリティの高い物件が供給できれば需要は間違いなく有るし、強いロケーションです。

不動産投資は、立地と希少性が生命線となります。そこで、注目の日系デベ物件が2020年9月末に完成へ向けて建築中なのでモデルルームへ行ってきました。

ラ・アトレボンケンコン   約130万円/坪（1ドル＝110円で換算）

私の試算によるとスタジオタイプ約30㎡、全額現金購入した場合

グロス利回り7.5％（満室想定、賃料76,000円/月想定）

NOI利回り4.2％（空室率15％想定）

実質利回り5.0％（減価償却分ON考慮、確定申告代、税引き後）

CCR2.8％（諸経費込みの初年度）

うーん、新興国でこのキャップレートだとやはり既に過熱気味で割高感は否めません。時計と不動産は多少高くても買いという格言もありますが、給与所得者で節税も兼ねる場合なら、将来のキャピタルを楽しみにしながら中長期投資なら許容範囲かと思います。プノンペンのインフレ上昇と経済成長に賭けてみるという具合です。

個人的に、『価値ある不動産＝立地×希少性×時間軸』という方程式で捉えています。

この3軸がすべて整うタイミングは、10年に1回くらいしかやって来ません。ただし、その時が来たときにすぐに動けるように常日頃から物件の目利き力を上げるために海外も含めていろんな不動産を実際に見ておくこと、準備しておくことが要だと考えております。と言いつつ、買えないまま、実践しないまま、ただ眺めて評論しているだけで人生が終わることがないように気をつけたいところではありますｗｗ

新興国の海外不動産投資の弱点は、外国人が購入できる不動産がコンドミニアムに限定されている点です。ローカルの人達は、土地付戸建を好みます。コンドだと外国人駐在員マーケットとなり、ボリュームも小さいし、キャピタルゲインもそんなに大したことない割に、出口の中古流通市場は未成熟で不透明です。もちろん、カントリーリスクでいつ税制変更されてもおかしくありません。

各種税金及び確定申告関連等の詳細はご興味ありましたらお尋ねください。

ジャパンクオリティのオススメ物件です。立地もBKK1内です。坪130万円と多少割高感は否めないものの、順張り戦略でいきましょう。不動産利回りは実質5％程度ですが、ドル建金利2～5％複利のハイブリット運用で7~10%で回せるので15年前後でインカム投資回収後は資産となります。ドルペグリスクはあるものの魅力あります。管理も日系会社予定ですので、きちんと修繕積立計画がなされる予定です。

物件もスタジオタイプ約30㎡で1000万円台から。ワンベッドタイプ約50㎡で2000万円前後となっております。

販売は、2017/9からスタートしており、現地ショールームは4月末より。

7~15年間での出口想定で、税引き後インカム5％前後で回収しながら1.2～2倍程度のキャピタルは狙えると思います。

これまでは建築基準法もなく、容積率等の制限がありませんでしたが、今後数年の間に施行される予定とのことです。

これで、建築規制ができれば高層建築は厳しくなるでしょうから希少性が出てくるでしょう。

現在、海外に資金を振り向けてポートフォリオを組めるほど潤沢な資金があり、インカムライフの海外ステージなら、プレビルド案件ですがお試し買いしてみたい優良物件でした。悔しい・・・

私の場合はまだまだそのステージではなく、まずは国内を固めることを最優先しております。投資を実行したい気持ちをぐっと抑えて、ブレずに足元を見つめることに決めました。ちなみに、今回一緒に同行したK社長は購入することを即断即決しました。ベンチャー経営者の実行力、大きくお金を回していく実業家タイプはやはり器が違うなと思いました。自分はなんと堅実な性格なんだろうと思い知らされる瞬間でもありましたよｗ更なる成長を図らねば・・・

プノンペン初のコンドミニアム　デ・キャッスル　2006年築

韓国デベロッパーの物件となります。

不動産開発は、中国資本が圧倒的なメインプレーヤーと今はなっています。

ダイヤモンドアイランド、北側エリアの大規模開発等。中国デベの物件も視察しましたが

管理が雑で、とても新築物件とは思えないクオリティでした。

アジアで物件開発しているクリードの物件もちょうど空港近くに完成したので見学してきました。

アジアの舞台で日本人プレーヤーとして孤軍奮闘している村上世彰氏が出資している会社となります。

個人的見解としては、立地、クオリティともに日系ですが見送りです。

ローカル富裕層が6割くらい購入しているようですが、大規模かつ今後どこまでプノンペンが発展するか未知数の中で、いくら安いとはいえ、なかなかの冒険です。村上氏の投資家しての先見性は天才的なのかどうか要注目です。私にはそこまで先を見通す感性を持ち合わせていません。

今後、この物件とその周辺がどうなるか見守りたいと思います。

K社長つながりの現地在住日本人の起業家K氏と一緒に夕食を食べました。

さずが在住者の人が連れて行ってくれるお店はどこも美味しくてびっくりしました。

しかも、三人でたくさん食べて飲んで約70ドル強とコスパも抜群です。

他にも雰囲気の良いお店を何軒がご紹介していただきました。

Kさん、いろいろとアテンドありがとうございました。農業機械リースのソーシャルレンディングのプロジェクトが今後立ち上がる予定となりました。どうなるかはこれから次第ですが・・・、他にもうひとつプロジェクトありますがどうなるかは現段階では未知数です。

宿泊ホテルでプールミーティングしたり、いろいろな方と出会いがあり、シンクロしまくりの海外視察となりました。プノンペンで新規プロジェクトが立ち上げられるように取り組んで行けたらと思います。

インフラメモ

空港、ラウンジともに快適です。鉄道も空港から市内中心へ開通しました。

ウーバーは撤退したので、GRABタクシーを使いましたが、スムーズに利用でき、車もレクサスのSUVで乗り心地良かったです。

今後は、渋滞解消のための高速鉄道などもできるでしょう。新興国はエネルギーと活気に満ち溢れており、日本では体感することができない新たな刺激とインスピレーションがもらえて楽しいです。

福岡からは直行便は出てないので、タイ経由のトランスファーで往復したのですが、

タイのミラクルラウンジより、プノンペンのプレミアムラウンジの方が設備、食事共に素晴らしかったです。

3年ごとに新興国は変貌、進化していき様変わりしていくので、プノンペンの成長は非常に楽しみです。ここ数年、アジアのいろんな都市を足で歩いてみましたが、個人的にここが新興国の中でこれから一番面白いのではないかと感じることができました。

ご縁のある国でありますように祈

グローバル展開、海外進出のヴィジョン、イメージも大まかにですが、固まりつつあります。

あとは形にできるかどうかは自分次第であり、チャレンジあるのみですね～

東京オリンピック以降の面白い扉を開けて、新しいステージ舞台に上がれるように日々、精進しましょう。

成せば成ると自分を信じて、人生を面白おかしく楽しんでみたいと思います。