マンションは「つくる」時代から「売る」時代へ
前回、『失敗しない賃貸物件の選び方
』では賃貸について書きましたが、今回は不動産のディベロッパー（分譲開発）の動向について書いてみたいと思います。ディベロッパーの動向について書く前に、日本の住宅市場・マンション市場の現状についてデータを少し紹介します。日本の住宅市場は、2003年総住戸数5389万戸（戸建て＋マンション）、総世帯数4726万世帯と『住戸数＞世帯数』
、既に住宅は供給過剰の状態です。また、マンションの供給状況をみてみると、首都圏で年間約9万戸供給されており、内東京都の占めるシェアは約6割。（ちなみに、首都圏のマンション適正供給量が4万5000戸前後と言われています。）日本では約10世帯に1世帯、首都圏では5世帯に1世帯がマンションに住んでいる
らしいです。
ちなみに、政令指定都市のマンション化率 は
1位 福岡市 27.76％
2位 横浜市 26.74％
3位 東京23区 26.73％
4位 神戸市 26.57％
5位 千葉市 24.59％
意外と福岡市が1位だそうです。
そんな住宅、マンションの流通に一役買っているのが不動産業界です。不動産業界についても少しまとめてみました。消費者の立場から不動産は「買う」のか、「借りる」のかの２通りで分類できます。一方、不動産を生業とする立場から分類すると「他人のモノ（物件）を仲介する」のか、「自社で分譲開発する」のかで分けることができます。以上から不動産は「売り買い」を仲介するのか、「貸し借り」を仲介するのか、自社の分譲開発したものを「売る」もしくは「貸す」のか、４通りに分類できます。具体的に書くと不動産業界は以下のように分かれています。
【賃貸仲介】
賃貸での仲介手数料を主な収益源としている会社。具体的な会社でいうとエイブル、ミニミニ、ピタットハウス、アパマンショップなど。
※実際には、仲介手数料（家賃の1ヶ月分）だけでは商売にならない、収益が安定しないという２つの理由から、この手の会社の多くはサブリースと言われるオーナーさんからアパート・マンションを一括で借り上げ家賃の一部（10～15％程度）を管理報酬として頂く、賃貸管理会社（大家さん代行）をグループ会社に持っている場合が多いです。
【売買仲介】
土地、建物の売買での仲介手数料を主な収益源としている会社。具体的な会社でしうと三井のリハウス、東急リバブル、野村アーバンネットなど。
【分譲開発】（ディベロッパー）
土地の仕入れ、および上に建てるモノ（建物）の企画料を主な収入源としている会社。具体的な会社でいうと三菱地所、三井不動産レジデンシャル、住友不動産、野村不動産、森ビル、その他電鉄系の不動産会社など。あくまでも企画なので、建物の構造・意匠設計は建築事務所に委託し、施工はゼネコンに委託しています。住居用の分譲開発した建物は販売する場合が多いですが、オフィスビルなどは森ビルの六本木ヒルズや、三菱地所の丸ビルなどのように賃貸収入で儲ける場合も多くあります。
※住居用の分譲開発の場合、粗利が20～25％程度が相場だそうです。
扱うモノはどれも不動産ですが、仲介は仲介手数料取るマージン・ビジネスであり、どちらかと言うと広告代理店と同じビジネスモデルです。一方、分譲開発は仕入れという原価が発生するのでメーカーに近い？？ビジネスモデルとなります。また、分譲開発するディベロッパーはマーケティング、企画、仕入れまではおこないますが、設計、施工（製造）下手すると販売まで委託するのがこの業界の常識だったりします。扱うモノは仲介も分譲開発も両方とも不動産ですが、仲介と分譲開発ではビジネスモデルが全く異なります。これまでは扱う金額が分譲開発するディベロッパーの方が大きく、予算を管理しているのもディベロッパーだったので、ディベロッパーを頂点とするヒエラルキーが不動産業界の常識でした。
最近、ディベロッパー業界にちょっとした変化があるようです。これまで住居用に分譲開発したマンションは仮説のモデルルームを設けて竣工までに販売するのが一般的でした。しかし、リーマンショック以降、この不景気で販売状況が思わしくなく、竣工しても売れ残る物件が続出しています。大手ディベロッパーの中には常設のマンション販売拠点を設けてマンションを販売するケースも出てきているようです。こうなってくると、売買仲介屋さんと新築マンション販売の販売会社との違いがなくなっていくことになります。そして、これまでは建物を「売る」ことより「つくる」ことがエライとされてきましたが、逆転する可能性があります。今後は建物をつくるディベロッパーを頂点としたヒエラルキーから、建物を売る販売会社・売買仲介会社を頂点としたヒエラルキーに業界が大きく変わっていくのかもしれません。
そして、もう一つの流れは不動産の販売だけではなく、家電、家具などとの抱き合わせ販売です。不動産売買から得られる収益から考えると微々たるものだと思いますが、不動産をただ「売る」のではなく、ライフスタイルの一環として「売る」時代へ変わってきたからこそ、不動産の購入時に求められることは建物だけではなく、その建物で生活するのに付随するモノも一緒に売る販売方法が、今後、どんどん増えていくのだと思います。
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ちなみに、政令指定都市のマンション化率 は
1位 福岡市 27.76％
2位 横浜市 26.74％
3位 東京23区 26.73％
4位 神戸市 26.57％
5位 千葉市 24.59％
意外と福岡市が1位だそうです。
そんな住宅、マンションの流通に一役買っているのが不動産業界です。不動産業界についても少しまとめてみました。消費者の立場から不動産は「買う」のか、「借りる」のかの２通りで分類できます。一方、不動産を生業とする立場から分類すると「他人のモノ（物件）を仲介する」のか、「自社で分譲開発する」のかで分けることができます。以上から不動産は「売り買い」を仲介するのか、「貸し借り」を仲介するのか、自社の分譲開発したものを「売る」もしくは「貸す」のか、４通りに分類できます。具体的に書くと不動産業界は以下のように分かれています。
【賃貸仲介】
賃貸での仲介手数料を主な収益源としている会社。具体的な会社でいうとエイブル、ミニミニ、ピタットハウス、アパマンショップなど。
※実際には、仲介手数料（家賃の1ヶ月分）だけでは商売にならない、収益が安定しないという２つの理由から、この手の会社の多くはサブリースと言われるオーナーさんからアパート・マンションを一括で借り上げ家賃の一部（10～15％程度）を管理報酬として頂く、賃貸管理会社（大家さん代行）をグループ会社に持っている場合が多いです。
【売買仲介】
土地、建物の売買での仲介手数料を主な収益源としている会社。具体的な会社でしうと三井のリハウス、東急リバブル、野村アーバンネットなど。
【分譲開発】（ディベロッパー）
土地の仕入れ、および上に建てるモノ（建物）の企画料を主な収入源としている会社。具体的な会社でいうと三菱地所、三井不動産レジデンシャル、住友不動産、野村不動産、森ビル、その他電鉄系の不動産会社など。あくまでも企画なので、建物の構造・意匠設計は建築事務所に委託し、施工はゼネコンに委託しています。住居用の分譲開発した建物は販売する場合が多いですが、オフィスビルなどは森ビルの六本木ヒルズや、三菱地所の丸ビルなどのように賃貸収入で儲ける場合も多くあります。
※住居用の分譲開発の場合、粗利が20～25％程度が相場だそうです。
扱うモノはどれも不動産ですが、仲介は仲介手数料取るマージン・ビジネスであり、どちらかと言うと広告代理店と同じビジネスモデルです。一方、分譲開発は仕入れという原価が発生するのでメーカーに近い？？ビジネスモデルとなります。また、分譲開発するディベロッパーはマーケティング、企画、仕入れまではおこないますが、設計、施工（製造）下手すると販売まで委託するのがこの業界の常識だったりします。扱うモノは仲介も分譲開発も両方とも不動産ですが、仲介と分譲開発ではビジネスモデルが全く異なります。これまでは扱う金額が分譲開発するディベロッパーの方が大きく、予算を管理しているのもディベロッパーだったので、ディベロッパーを頂点とするヒエラルキーが不動産業界の常識でした。
最近、ディベロッパー業界にちょっとした変化があるようです。これまで住居用に分譲開発したマンションは仮説のモデルルームを設けて竣工までに販売するのが一般的でした。しかし、リーマンショック以降、この不景気で販売状況が思わしくなく、竣工しても売れ残る物件が続出しています。大手ディベロッパーの中には常設のマンション販売拠点を設けてマンションを販売するケースも出てきているようです。こうなってくると、売買仲介屋さんと新築マンション販売の販売会社との違いがなくなっていくことになります。そして、これまでは建物を「売る」ことより「つくる」ことがエライとされてきましたが、逆転する可能性があります。今後は建物をつくるディベロッパーを頂点としたヒエラルキーから、建物を売る販売会社・売買仲介会社を頂点としたヒエラルキーに業界が大きく変わっていくのかもしれません。
そして、もう一つの流れは不動産の販売だけではなく、家電、家具などとの抱き合わせ販売です。不動産売買から得られる収益から考えると微々たるものだと思いますが、不動産をただ「売る」のではなく、ライフスタイルの一環として「売る」時代へ変わってきたからこそ、不動産の購入時に求められることは建物だけではなく、その建物で生活するのに付随するモノも一緒に売る販売方法が、今後、どんどん増えていくのだと思います。
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