不動産投資のステップとは？

不動産投資にはステップがあります。

まず、

「借入れの枠の中でどれだけキャッシュフローを出すか？」

これをすることにより初めのステップは完了です。

次のステップとしては、

「キャッシュフロー＋借入で、次の物件をいつ購入できるか？」

これは金融機関と上手に付き会い、あと何件購入できるかの勝負になります。また、ある程度のテクニックが必要になります。

次のステップとしては、

「キャッシュフローのみで、次の物件をいつ購入できるか？」

ここまでくればもう安心です。

年収1,000万円のキャッシュフローはもう目の前に現実的に見えてきます。

このように、計画が大事になります。

不動産投資は複利の原理です。

株のように上がったから高く売って儲かった！というようなキャピタルゲインではなく、家賃収入が毎月あるインカムゲインです。

中、長期的なスパンで投資計画を立てますが、一度収入となった家賃はそうは下がらず、継続して副収入になります。

しっかりと計画を立てることをお勧めします。


ご協力お願いします。

1階の物件は買わない方が良い？（続）

前回で賃貸状況はクリアできたかと思います。

では、購入をする場合はどうでしょうか？

キャシュフローベースで物件を探していると、１階の物件は必ずと言っていいほど出てきます。

イコール高利回りの物件が多いということになります。

というのは、もともと新築で分譲した業者が、1階は賃料が取りにくいため価格を安く設定したり、多少利回りを上げて分譲しています。

そもそも利回りが良い物件が多いということになります。

気になるのは出口戦略（EXIT）ということを思い浮かべるかもしれませんが、そもそも上階では有り得ない利回りで購入をしていますので、出口も高利回りになります。

ただ、これは上階や、他の物件でも同じことが言えるでしょう。

逆に高利回りで購入できていない物件は、鼻から低利回りでは売れませんが、高利回りで購入しているものに関しては低利回りで出すことはできます。

実際は1階でも何も変わらないということです。

ただ、購入時に気にしなければいけな要素が２点あります。

①エリア

エリアは良い場所であれば、尚賃貸需要は気にしなくても良いでしょう。

②日当たり

真っ暗ではやはり賃料も落ちます。最低の日当たりは確保したいですが、賃料設定が安ければ問題ありません。

1階の場合はこの二つは押さえておきましょう。

賃料設定さえ押さえておけば、1階だろうがなんのそのです。

因みに高速際のマンションは2階～5階より、1階の方が賃料は高いです。

1階を購入しましょう。

ご協力をお願いします。

1階の物件は買わない方が良い？

全くそんなことはありません。

勿論、エリアが悪い場所では控えるべきですが・・・

「セキュリティに問題」で女性のニーズに合わない、もしくは「賃借人のニーズがなさそう」と気にする方もいますが、全くそんなことはありません。

賃借人の目線になって考えてみましょう。

例えば、賃借人が賃貸物件を探す際は、何を一番気にしますか？

それは、家賃です。

賃料的にアパートしかない場合。

では少し賃料をアップした1階のＲＣ造があるとします。

もちろん対象に入ることでしょう。

それにアパート比較したセキュリティでは１階でもＲＣのマンションの方が良いですね。

次に、広さはどいうでしょう。

狭くて上階、広くて１階。

これも１階も選ぶ対象になります。

賃貸仲介のスペシャリストに、以前聞いた話ですが、

男性の方が見栄で、上階を選びやすいとのこと。

最近は女性の方が、１階を選ぶケースが多くサイフのヒモが固いようです。

実際に賃貸管理をしていると、１階は更新する率が高いそうです。

では次回は購入する側になって考えてみましょう。

ご協力お願いします。