事前届出制と許可制
注視区域の指定・・・都道府県知事は、地価が相当な程度を超えて上昇している場合、5年以内の期間を定めてその地域を注視区域に指定できる。
※「事後」届出制では買主など「権利取得者」に限定されていたが、「事前」届出制では、「契約の両当事者」について行わなければならない。
前項で記述した 分譲会社が5000㎡の土地を500㎡×10宅に分譲し、10人の買主に売却した場合、分譲会社は5000㎡の売買契約を締結しているが、「権利取得者」についての判断になる為、無関係事項となる。500㎡は2000㎡未満なので、届出は必要ない。
↓「事後」と「事前」の違い。。。
は、以下のようになる 分譲会社が5000㎡の土地を500㎡×10宅に分譲し、10人の買主に売却した場合、分譲会社は5000㎡の売買契約を締結しているので、「分譲会社」、届出が必要である。
届出が不要な例外
1、民事調停法による調停に基づく場合。
２、当事者の一方、または双方が国や地方公共団体などである場合。
３、民事訴訟法による和解である場合。
４、農地法第3条の許可を受けて契約した場合。
５、事前確認を受けた場合。
※例外の殆どが、事後届出と同じだが、「事前確認」制度は住宅地やﾏﾝｼｮﾝの分譲などで、あらかじめ分譲会社が都道府県知事の確認を受けておけば、個々の分譲の際にいちいち届出をする必要のない例外。
監視区域の指定・・・都道府県知事は地価が急激に上昇しつつあるような場合、5年以内の期間を定めて、その地域を監視区域に指定できる。
※より狭い土地の取引についても届出が必要。
・監視区域に指定された場合、都道府県知事が届出の必要な面積を「都道府県の規制」で定める。
届出が不要な例外
1、民事調停法による調停に基づく場合。
２、当事者の一方、または双方が国や地方公共団体などである場合。
３、民事訴訟法による和解である場合。
４、農地法第3条の許可を受けて契約した場合。
５、事前確認を受けた場合。
注視区域とまったく同じ。
■契約より前■
・注視区域における届出
・監視区域における届出
・規制区域における許可
---契約---
■契約より後■
・事後届出
※事前届出は相手があってのことなので、相手がまだ決まっていない場合は届出をすることが出来ない。
※予定対価の「増額」や「土地の利用目的の変更」は改めて、届出が必要。しかし、「減額」の場合は改めて届出をしなくても良い
届出義務者や届出事項など
・届出義務者・・・契約の両当事者
・届出事項・・・予定額、土地の利用目的
・届出期間・・・契約締結前
・届出先・・・都道府県知事（市町村の長を経由）
※審査と勧告について・・・都道府県知事は「事前届出」がされると、「予定対価の額」と「土地の利用目的」について、審査する。
問題があれば、勧告するが、※届出があった日から起算し6週間以内にしなければならない。
（土地ころがしなど、投機的取引にあたらないかなどの審査）
・勧告を無視しても「罰金」の対象や「契約の無効」といった罰則はない。コレも同じで、公表する社会的ﾍﾟﾅﾙﾃｨがあるだけ。
但し、届出をしなかったもの、虚偽の届出をしたものは、6ヶ月以下の懲役、100万円以下の罰金。
また、届出をした者が、勧告/不勧告の通知を受けていないで、6週間経過する前に契約を締結した場合、50万円以下の罰金。
但し、契約は無効にはならない。
規制区域の指定
都道府県知事は、土地ころがしが集中的に行われ、土地の値段が急激に上昇しているような区域を、5年以内の期間を定めて規制区域に指定する事ができる。
※ほとんど、届出の場合と同じだが、違うところは「どんなに小さい土地でも必ず許可が必要」という点。
例外は、
1、民事調停法による調停に基づく場合。
２、民事訴訟法による和解である場合。
３、農地法第3条の許可を受けて契約した場合。
許可の手続き
・契約の両当事者
・都道府県知事（市町村の長を経由）
・都道府県知事は6週間以内に審査し、許可または不許可の処分が必要。
※許可を受けずに土地売買の契約を締結した場合は3年以下の懲役、または200万円以下の罰金、さらにその契約は無効と厳しく科せられる。
国土利用計画法・事後届出制
国土利用計画法の目的
・土地ころがしなどによる地価の上昇を抑制すること。
・土地の有効利用を促進すること。
「注視区域」・・・事前届出制
「監視区域」・・・事前届出制
「規制区域」・・・許可制
それ以外・・・事後届出制
事後届出は、規制区域、注視区域、監視区域のどれにも属さない土地につき、「土地の売買契約」を締結した場合に行なう。
土地の売買契約にあたるのは、「土地に関する権利」について→「所有権」「地上権」「賃借権」が届出が必要。
「抵当権」「地役権」「永小作権」「質権」は届けはいらない。
さらに土地の売買契約にあたる「土地に関する権利」の「所有権」「地上権」「賃借権」の場合でも、「対価」の授受を伴うものでなければ届出の必要はない。
「対価」＝見返りのことで、必ずしも「お金」ではなく、「土地」と「土地」を交換した場合もあてはまる。
これに対して「贈与」など土地をタダで貰った場合、見返りはないので届け出る必要はない。注意すべき点は「地上権」「賃借権」の場合で、単に賃料を貰っただけでは、届出の必要はなく、「権利金・その他一時金」を支払われた場合だけ届出をする。
■土地売買等の契約にあたるかどうかのまとめ（届出をするか/しないか）
あたる場合（事後届出をする）
・売買契約
・売買予約
・停止条件付き契約
・交換契約
・譲渡担保・代物弁済の予約
・賃借権・地上権の設定・移転の対価（権利金/一時金等）がある場合
・信託財産の売却
・所有権移転請求権・予約完結権・買戻権の譲渡
あたらない場合（事後届出をしない場合）
・抵当権/地役権/永小作権/不動産質権の設定・移転
・贈与
・相続/遺贈/遺産分割
・法人の合併
・時効
・賃借権・地上権の設定・移転の対価（権利金/一時金等）がない場合
・信託財産の引受け
・所有権移転請求権・予約完結権・買戻権の行使
事後届出が必要な土地の面積は区域によって違ってくる。
・市街化区域・・・2000㎡以上
・市街化調整区域・・・5000㎡以上
・非線引区域・・・5000㎡以上
・都市計画区域外・・・10000㎡以上
※「一団の土地」は合計した面積で届出が必要かどうかを判断します。
仮に市街化区域で1500㎡で隣の1000㎡を購入した場合、計2500㎡となり届出が必要となる。
隣合った土地を計画的に取得した場合は「一団の土地」として認定され、事後届出の面積要件はそれらの土地の合計面積で判断される。
※但し、「一団の土地」かどうかの判断は、買主などの「権利取得者」について行う。
例で言うと、分譲会社が5000㎡の土地を500㎡×10宅に分譲し、10人の買主に売却した場合、分譲会社は5000㎡の売買契約を締結しているが、「権利取得者」についての判断になる為、無関係事項となる。500㎡は2000㎡未満なので、届出は必要ない。
届出が不要な例外
1、民事調停法による調停に基づく場合。
２、当事者の一方、または双方が国や地方公共団体などである場合。
３、民事訴訟法による和解である場合。
４、農地法第3条の許可を受けて契約した場合。
届出義務者や届出事項について
・届出義務者・・・買主など「権利取得者」
・届出事項・・・土地の利用目的など
・届出期間・・・契約締結後2週間以内
・届出先・・・都道府県知事
※審査の対象は土地の利用目的のみ。価格などは「審査の対象にはならない」
※罰則・・・都道府県知事より勧告を受けたものが勧告に従わなくても「罰金」「すでに結んでいる契約の無効」などに
なることはない。但し、都道府県知事は「勧告内容に従わなかった旨の公表」が出来るので、そのような形で社会的ﾍﾟﾅﾙﾃｨを受けることはある。
不動産登記法
不動産登記法・・・・出題率は特A
毎年1～2問が出題され、難問が多いそうです・・・
登記という制度があるのは、権利を目に見えるようにするため。
「所有権」「抵当権」は目に見えるのもではないから。
不動産取引の際に権利が不明確では安心できない。そこで登記制度を設けた。
・その不動産を管轄する登記所（法務局）ごとに登記され登記簿が備えられている。
・稀に管轄区域を跨る不動産が存在するが、その場合、法務大臣又は法務局もしくは地方法務局の長がどっかの登記所を指定して登記がされる。 ※ひとつの不動産が複数の登記所に登記されることなどない。
・登記記録は原則として、一筆の土地、一個の建物ごとに登記する。独立して取引がされるので、登記記録も別にする。
・登記記録は①表題部②権利部に区分して作成される。
・表題部（土地）は、所在地/地目/地積（面積）など。
・表題部（建物）は、所在地/種類/構造/床面積
・権利部は権利に関する登記・・・所有権および所有権以外の権利（抵当権/地上権）を記録する部分。
※いずれも原則として誰でも交付を請求でき、手数料は登記印紙で払う。
・登記に関しては「申請主義の原則」となる。
※申請主義とは当事者の申請がないときに登記官が勝手に登記をすることはないということ。
※但し、「権利に関する登記」の話で、表示に関する登記は登記官の職権により登記できる。
「共同申請の原則」
※例えばA～Bに土地を譲渡した場合、AとBは共同で申請しなければならない。
AもしくはBが、ひとりで申請しても受け付けてくれない。
※これも例外があり、「相続による登記」「所有権保存登記」「表示の登記」「判決による登記」「仮登記義務者の承諾がある場合」などは単独で申請することができる。
■登記申請の手続き■
登記の申請は原則として
①電子情報処理組織（ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ等）を使用する方法、
②申請情報を記載した書面（申請情報の全部または一部を記録したﾃﾞｨｽｸを含む）を提出する方法
によって行わなければならない。
・登記名義人が登記義務者として登記の申請をするときは、原則として登記所に登記識別情報を提供しなければならない。
■仮登記■
文字通り「仮の登記」で本登記を直ちに行うことが出来ないときに仮登記をする。
①登記すべき権利の変動は生じているが、登記申請に必要な情報を登記所に提出できないとき
②登記すべき権利の変動は生じていないが、将来、権利変動が生じる予定があり、その請求権を保全する必要がある。
※仮登記も原則として共同申請。また、仮登記の申請には登記識別情報を提供しなくてもよい。
※仮登記はそのままでは対抗力がない。
※仮登記は本登記に改めたとき、その本登記の順位は仮登記の順位による。
※所有権に関する仮登記から本登記は、登記上の利害関係をもつ第三者がいる場合、「第三者の承諾」があるときに限り申請することができる。
※所有権以外の権利は第三者の承諾はいらない。
・表示に関する登記の必要が生じたときは当事者は1ヶ月以内に登記の申請をしなければならない。
表示の登記・・・職権でも登記可能/単独申請/1ヶ月以内
権利の登記・・・申請主義の原則/共同で申請/申請時期の制限なし
・付記登記（結婚で姓が変わったなど）の順位は、主登記の順位による。
■区分建物の登記の構成■
・区分建物については一棟の建物全体で1つの登記記録を作成し、この登記記録は①一棟の建物全体の表題部②各専有部分ごとの表題部・権利部を設ける。
・区分建物の表示登記の申請は、一棟の建物全体について一括して申請しなければならない。
■敷地権の登記■
・敷地権の表示の登記は、建物の表題部なされる。
・敷地権の表示の登記をするときは、登記官が職権で、土地の登記について所有権、地上権などが「敷地権」である旨の登記をしなければならない。
・原則として区分建物登記は土地の敷地権も登記された効力を有する。
・敷地権付き区分建物は建物のみ、又は建物のみ担保権など分離が出来ない。
但し、敷地権が生じる前の登記であった場合は例外的にOK。
物権変動
物権はややこし-ので、飛ばしたいところだが、最近良く出るらしいので勉強。
不動産の物権変動を第三者に対抗するには登記を得ておかなければならない。
※動産の対抗要件は引渡し。
※不動産に関する物権の変動は登記がなくても当事者には対抗できる。
登記が必要なのは、「第三者に対する対抗要件」
例題：不動産に関する物権の変動について、民法は登記の移転を要件としている・・・・×
＜登記がなければ対抗できない第三者の具体例＞
A→B
A→C
Aが二重譲渡した場合のB,C
この場合、B対Cの間は、先に登記した者が勝ちということ。（善意・悪意関係ない）仮にCが先に登記をしたらCの勝ちとなる。
但し、以下5つの場合は、BはCに対して登記がなくても対抗できる。
①Cに「背任的悪意」がある場合・・・AはBに土地を売却したがBはまだ所有権移転登記をしていない。CがBを欺き著しく高く売りつける目的でBが所有権移転登記を行っていないことに乗じてAから土地を買い、所有権登記を得た場合はCはBに土地の所有権を主張できない。
②Cが「詐欺」または「強迫」でBの登記を妨げた場合
③CがBのために登記申請義務を負う場合（CがBに依頼された司法書士など）
④不法占拠者
⑤無権利者
↓まとめると・・・
①詐欺・強迫の登記の妨げ
②他人のために登記する義務のある者が自分に登記しちゃった場合。
③背任的悪意者
④不法占拠者
⑤無権利者
※地上権、地役権、賃借権でも同じ。
取り消し前に出現した第三者との優劣関係は、詐欺・強迫などの規定により、第三者の善意・悪意によって決められるが、取り消し後に出現した第三者との関係は、登記の先後で決し、第三者の善意・悪意は問わない。
数字丸暗記
■過去の数字ネタ■
第040号 宅建業者は「営業保証金の不足がある」と免許権者から通知されれば２週間以内に不足額の供託。
第039号 新設事務所の営業保証金は５００万円、案内所は必要なし。
第038号 催告が宅建業者に到達日から１ヶ月以内に届出がないときは免許権者は免許を取消せる。
第037号 免許権者は免許した日から３ヶ月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出が無いときは催告。
第036号 主たる事務所の最寄の供託所がかわり、保管替えをするときは遅滞なく。
第035号 営業保証金、国際証券１００％、地方債など９０％、ＮＴＴ債など８０％
第034号 営業保証金、主たる事務所１０００万円、その他の事務所は５００万円、案内所は必要なし。
第033号 傷害・傷害現場助勢罪・暴行・背任・凶器準備集合罪と宅建業法に違反した場合、懲役・禁錮と罰金だけでも５年間、免許も取れないし、登録もできない。
第032号 懲役・禁錮はその刑が終わってから５年間、免許も取れないし、登録もできない。
第031号 法人の免許取消しにかかる聴聞の期日及び場所の公示日前６０日以内に役員だった者は法人が免許を取消されてから５年間、登録を受けれない。
第030号 悪いことをして５年経過していない場合、登録もダメ！
第029号 破産者は復権を受けたら、すぐに（その時点）から登録を受けることができる。
第028号 死亡等の届出はその事実が発生した日から、３０日以内。
第027号 主任者証の書き換え交付申請は、変更の登録と併せて、遅滞なく。
第026号 変更の登録は、変更があってから、遅滞なく。
第025号 主任者証の「返納」「提出」は交付を受けた知事だが、これは速やかに。
第024号 （第023号）↓５年無いから、知事講習は受講しなくても良い
第023号 登録の移転を受けた場合、主任者証の有効は５年無い。（新しい主任者証の有効は残りの期間）
第022号 専任の取引主任者が不足した場合、２週間以内に補充等の措置が必要
第021号 専任の取引主任者は、事務所以外では１人以上
第020号 専任の取引主任者は５人に１人以上
第019号 一度結婚した者は２０歳未満でも成年者
第018号 宅建試験合格後１年以内は知事講習免除
第017号 主任者証の交付を申請、申請前６ヶ月以内に行われる知事講習
第016号 登録は２年以上の実務経験
第015号 試験に合格、一生有効
第014号 試験のカンニング等不正行為、その後３年間受験を禁止
第013号 執行猶予が満了した場合はすぐに免許を受けれる
第012号 法人の免許にかかる聴聞の期日、場所の公示前６０日以内に役員だった者、免許ダメ！
第011号 悪いことをして５年経過していない場合、免許はダメ！
第010号 破産復権はすぐに免許を受けれる
第009号 案内所の届出は開始する前の１０日前まで
第008号 廃業等の届出は、３０日以内
第007号 免許換えを申請して、新免許が交付。その有効期間も５年
第006号 変更の届出は、３０日以内
第005号 1つの都道府県は知事免許、2つからは国土交通大臣免許
第004号 国土交通大臣免許の「新規免許に限り」９万円
第003号 免許申請費用は３万３千円
第002号 免許の更新は、有効期限が満了する９０日前～３０日前までに、更新手続き申請書を提出
第001号 知事免許も大臣免許も有効期限は５年
